TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [S] [Z]
Monsieur [N] [P]
PREFECTURE DE [Localité 3]
PROCUREUR DE PARIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS
Pôle civil de proximité
â–
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08712 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IBA
N° MINUTE : 4
JUGEMENT
rendu le 10 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [N] [P]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 10 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08712 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IBA
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 5 mai 2010 à effet au 1er mai 2010, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], 3ème étage, pour un loyer mensuel initial de 703,17 euros, outre provisions sur charges mensuelles.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, notamment après l'application d'un SLS à partir du mois de janvier 2023, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 juin 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 19.834,51 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] aux fins de :
A titre principal :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges ;
Subsidiairement :
- prononcer la résiliation judicaire aux torts exclusifs des locataires en raison de leurs manquements ;
En tout état de cause :
-voir ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,
-voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P],
- voir condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] au paiement :
- d'une somme de 31 580,98 euros, au titre de l'arriéré dû au 6 septembre 2023, mois d'août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 19 octobre 2023.
A l'audience du 29 janvier 2024, le bailleur a maintenu l'ensemble de ses demandes, mais a actualisé à la baisse sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 11 228,42 euros au 24 janvier 2024, décembre 2023 inclus .Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en précisant que la dette, même si elle a baissé, reste très importante et que le versement intégral du loyer courant n'est pas repris.
Bien que régulièrement assignés selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] n'ont pas comparu ni été représentés, l'assignation étant déposée en étude d'huissier.
Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 03/07/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer qui a été délivré le 30 juin 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] n'ayant pas réglé la dette dans les délais du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 30 aout 2023 à minuit, soit à compter du 31 août 2023.
En l'espèce, si le décompte actualisé produit nous apprend qu'un virement conséquent a été effectué par les locataires en décembre 2023, il apparait néanmoins que la situation d'impayé locatif reste très sérieuse et que le versement intégral du loyer courant n'a pas été pas repris avant l'audience. En outre, en l'absence de diagnostic social et du fait de la non comparution de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P], il est impossible de connaitre leur situation financière ni même de savoir s'ils sont en capacité d'apurer la dette et selon quelles modalités.
Par conséquent, aucun délai ne pouvant être accordés et les effets de la clause résolutoire ne pouvant être suspendus, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est.
En revanche, aucun élément ne justifie qu'une astreinte soit prononcée. En effet, le bailleur n'apporte pas de justification à sa demande expliquant en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d'exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la totale libération des lieux.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] reste devoir une somme de 11 228,42 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 24 janvier 2024, décembre 2023 inclus.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, tel que sollicité.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31 août 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2],
DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] à payer à la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 11 228,42 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 24 janvier 2024, décembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
AUTORISE la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] à défaut de local désigné,
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement,
ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision,
ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
DEBOUTE la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
