TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 09/04/2024
à : Maître Gilles KHAIAT
L’Association ATFPO - ANTENNE [Localité 4] SUD
Copie exécutoire délivrée
le : 09/04/24
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/02226
N° Portalis 352J-W-B7I-C4EIL
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 avril 2024
DEMANDERESSE
La S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
L’Association ATFPO - ANTENNE [Localité 4] SUD es-qualité de tuteur de Monsieur [Y] [D], dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [Y] [D] représenté par sa tutrice l’AFPO [Localité 4] Sud Mme [T]
présence d’une interprète Madame [G] [K], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Maître Gilles KHAIAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1628
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004129 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition 09 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
Décision du 09 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02226 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EIL
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, la SAS HÉNÉO a conclu avec M. [Y] [D] un contrat de résidence pour un logement meublé de la résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 495,62 euros pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction.
M. [Y] [D] a été placé sous mesure de tutelle par jugement du 7 octobre 2022 qui a désigné l'ATFPO comme tuteur.
Par lettres du 24 octobre 2023, la SAS HÉNÉO a écrit au juge des tutelles et au procureure de la République pour faire part des difficultés rencontrées avec M. [Y] [D] du fait des mises en danger de ce dernier.
Le 9 janvier 2024, la SAS HÉNÉO a adressé un courrier recommandé à l'ATFPO faisant part des difficultés rencontrées avec son protégé du fait de son état d'ébriété permanent entraînant des problèmes d'hygiène ayant nécessité une désinsectisation de son logement et des problèmes de sécurité, M. [D] laissant entrer dans la pension de famille des inconnus qu'il héberge parfois pour la nuit.
Le 31 janvier 2024, une plainte a été déposée par Mme [V] [S], résidente de la pension de famille, après avoir été choquée et blessée au pied par le jet par M. [D] de son téléviseur par la fenêtre du 5ème étage de la pension de famille.
Le même jour, la SAS HÉNÉO a adressé un nouveau courrier recommandé à l'ATFPO pour l'informer de ce nouvel incident et de la mise en œuvre d'une procédure judiciaire en vue d'obtenir l'expulsion du défendeur.
Par courrier recommandé du 6 mars 2024, la SAS HÉNÉO a adressé une lettre de résiliation du contrat de résidence à l'ATFPO qui en a informé son protégé par courrier du 18 mars 2024.
Autorisée à assigner à heure indiquée par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 8 février 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner M. [Y] [D] représenté par l'ATFPO, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
- prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation en date du 14 septembre 2023 relatif au logement n°502 sis [Adresse 1],
- ordonner l'expulsion sans délai de M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO, et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO, à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise
- ne pas écarter l’exécution provisoire de droit
- condamner M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO, à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que M. [Y] [D] a un comportement inadapté dû à son état d'ébriété permanent et une attitude qui mettent en péril son état de santé et celle des autres résidents, ce alors même que la pension de famille gérée par la demanderesse accueille un public fragile dont elle doit assurer la tranquillité et la sécurité. Elle ajoute que le jet du téléviseur par la fenêtre le 30 janvier 2024 est un fait particulièrement grave qui justifie sa demande de résiliation du contrat.
Venue une première fois à l'audience du 8 février 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 28 mars 2024.
A l'audience du 28 mars 2024, la SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le constat de la résiliation du titre d'occupation effectuée par lettre du 6 mars 2024. A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de l'affaire au fond compte tenu de l'urgence de la situation.
M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO et par son conseil, a soulevé une contestation sérieuse tirée du non-respect du délai de trois mois prévu par la clause résolutoire prévue au contrat et de l'ambiguïté de la clause dont l'interprétation relève du juge du fond. Il indique que les faits de violence qui lui sont reprochés ne sont pas établis, aucune condamnation n'ayant été prononcée contre lui et la lettre adressée au Procureur n'ayant pas été suivie d'effet ce qui montre que les faits ne sont pas si graves. Il rappelle que les loyers sont réglés et précise ne pas être opposé à la passerelle au fond demandée à titre subsidiaire par la SAS HÉNÉO.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Y] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur le constat de la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
Décision du 09 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02226 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EIL
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le bail conclu le 14 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 10) indiquant que le contrat de résidence pourra être résilié par la SAS HÉNÉO en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat de résidence ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment le non-respect des biens et des personnes et tout comportement constitutif d'une violence et/ou d'une voie de fait.
Il est précisé qu'en cas de résiliation pour ce motif, celle-ci portera effet un mois un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception.
Les termes de la clause, reprenant les dispositions du code la construction et de l'habitation susvisées, sont clairs et ne nécessitent pas d'interprétation, le préavis de trois mois invoqué par le défendeur ne s'appliquant pas à l'hypothèse d'une résiliation pour manquement aux obligations du contrat ou du règlement intérieur mais à l'hypothèse où celui-ci ne remplit plus les conditions d'admission dans la résidence sociale.
Il en résulte que la contestation sérieuse tirée de la nécessité d'interpréter la clause résolutoire sera rejetée.
Concernant les conditions de la résiliation du contrat, il convient de relever que la SAS HENEO a fait part à plusieurs reprises à l'ATFPO, en sa qualité de tuteur de M. [Y] [D], des difficultés posées par le résident en raison de sa pathologie alcoolique entraînant des problèmes d'hygiène et de sécurité, étant précisé que le logement de M. [D] se situe dans une pension de famille qui accueille des résidents fragiles dont la SAS HENEO doit assurer la tranquillité.
A la suite du premier courrier du 9 janvier 2024, M. [Y] [D] a jeté un téléviseur par la fenêtre de sa chambre située au 5ème étage de la pension et cet acte peut être considéré comme un fait de violence quand bien même il n'a pas été sanctionné pénalement.
Il convient de relever qu'une plainte a été déposée par Mme [S] le jour même, soit le 31 janvier 2024, habitante de la pension qui a vu le téléviseur tomber à ses pieds et qui aurait pu être blessée très grièvement par cet acte.
La réalité de ce fait ne peut être contestée par le défendeur.
A la suite de ce fait et d'intrusions de personnes dans les locaux de la pension, la SAS HÉNÉO a du faire appel à une société de surveillance pour assurer la sécurité des habitants de la pension de famille ainsi que cela résulte des rapports de surveillance produits par la demanderesse.
Or, le règlement intérieur précise :
- que le résident devra respecter la réglementation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité,
- qu'il est formellement interdit de jeter tout objet, quel qu'il soit par les fenêtres,
- que tout résident voulant héberger une tierce personne dans son logement devra, au préalable, en informer le directeur de la résidence, indiquer l'identité de la personne hébergée, sa date d'arrivée et de départ.
Il ressort des courriers versés au débat par la demanderesse que malgré le signalement des difficultés au tuteur de M. [Y] [D], les manquements au règlement intérieur ont persisté jusqu'à l'incident le plus grave constitué par le jet du téléviseur par la fenêtre du 5ème étage le 30 janvier 2024.
C'est donc à bon droit que la SAS HÉNÉO a procédé à la résiliation du contrat de résidence par courrier adressé à l'ATFPO, en sa qualité de tuteur de M. [Y] [D], le 6 mars 2024.
Il en résulte que M. [Y] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 avril 2024, le contrat de résidence ayant pris fin à l'issue d'un préavis d'un mois.
Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieux habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l'espèce, M. [Y] [D] dont le comportement est dû à une pathologie alcoolique ne peut être considéré de mauvaise foi.
Les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne permettent pas de supprimer le délai de deux mois qui y est prévu.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Décision du 09 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02226 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EIL
Sur la demande en paiement d’une indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Ainsi, M. [Y] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 6 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
M. [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence pour un logement meublé de la résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 5] conclu le 14 septembre 2023 entre la SAS HÉNÉO et M. [Y] [D] sont réunies à la date du 5 avril 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO en sa qualité de tuteur, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu'à défaut pour M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO en sa qualité de tuteur, d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTONS la SAS HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO en sa qualité de tuteur, à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 6 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO en sa qualité de tuteur, à verser à la SAS HÉNÉO une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [Y] [D], représenté par l'ATFPO en sa qualité de tuteur, aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
La greffière,La juge des contentieux de la protection,
