TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 08/04/2024
à : Madame [U] [D]
Copie exécutoire délivrée
le : 08/04/2024
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/01829
N° Portalis 352J-W-B7I-C4AVL
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 avril 2024
DEMANDERESSE
La Société [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE
Madame [U] [D], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 08 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01829 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AVL
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 07/07/1980, [Localité 4] HABITAT OPH, anciennement appelé OPAC DE [Localité 4], a consenti à [X] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].
A la suite du décès de [X] [D], [U] [D], son épouse, devenait seule titulaire du bail par avenant du 03/03/2011.
L'immeuble devant être réhabilité et l'ensemble des locataires relogés, [U] [D] a accepté un logement de type T4 situé [Adresse 1]. A ce titre, une convention d’occupation précaire a été signée entre les parties le 13/10/2021.
L'article 3 de ladite convention prévoit que le bail dont bénéficie [U] [D] sur ce logement s’achèvera à la fin des travaux.
Par courrier du 04/10/2022, [Localité 4] HABITAT OPH informait [U] [D] de la fin des travaux et d’une obligation de réintégration du logement initial avant le 30/10/2022.
Par sommation de faire remise par commissaire de justice le 03/10/2023, [Localité 4] HABITAT OPH a mis en demeure la locataire d'avoir à libérer le logement sis [Adresse 1] sans délai.
Par acte de commissaire de justice en date du 25/01/2024 remis à personne, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner devant la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de PARIS, [U] [D], aux fins de solliciter de :
- constater la fin de la convention d’occupation précaire portant sur les lieux situés [Adresse 1], à compter du 03/11/2023 et que [U] [D] est dès lors devenue occupante sans droit ni titre à cette date ;
- ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et le bénéfice du sursis à expulsion durant la trêve hivernale ;
- condamner [U] [D], à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 03/11/2023 et jusqu'à libération effective des lieux situés [Adresse 1] ;
- fixer le montant de cette indemnité d'occupation au montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et la provision pour charges générales à la somme de 35 euros par jour ;
- condamner [U] [D] au paiement de la somme de 2695 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 19/01/2024, à parfaire ;
- condamner [U] [D] au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner [U] [D] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'audience du 06/03/2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise la montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 15 euros par jour à compter du 20/01/2024.
Au soutien de ses prétentions, il indique que [U] [D] occupe deux logements conventionnés, alors qu'elle est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] depuis le 03/11/2023 suite au délai d’un mois suivant la notification de la sommation de réintégrer le logement initial.
[U] [D], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas representee.
Le délibéré était fixé au 08/04/2024 par mise à disposition au greffe de la décision.
Décision du 08 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01829 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AVL
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.
Sur le constat de la résiliation de plein droit, l'expulsion et les délais d'expulsion
Aux termes de l'article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131, applicable en l'espèce, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1104 du même code dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131, applicable en l'espèce, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu de l'article 1353 du même code dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131, applicable en l'espèce, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il est constant, à la lecture de la convention d’occupation précaire produite, que [Localité 4] HABITAT OPH a consenti à [U] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] dans le cadre du processus de relogement, indispensable à la réhabilitation du logement situé au 16 rue Edouard Robert, 75012 PARIS, esc 14, 4ème étage, n°231.
L'article 3 de ladite convention prévoit notamment que le bail s’achèvera à la fin des travaux. L’article 6 de la même convention stipule que le preneur pourra donner congé à tout moment par LRAR avec un préavis d’un mois.
Par sommation de faire remise par commissaire de justice à étude le 03/10/2023, [Localité 4] HABITAT OPH a mis en demeure [U] [D] d'avoir à libérer le logement sis [Adresse 1].
La défenderesse ne justifie pas avoir quitté le logement.
En application des dispositions précitées, il y a donc lieu de considérer que [U] [D] n'a pas libéré le logement sis [Adresse 1] au plus tard le 03/11/2023 à minuit, de sorte que la résiliation du bail portant sur ce logement sera constatée le 04/11/2023 et l'expulsion ordonnée selon les modalités détaillées au dispositif, étant précisé qu'il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans la mesure où il n'est pas établi que [U] [D] se serait introduite dans les lieux par voie de fait.
S’agissant de la suppression du sursis à expulsion durant la trêve hivernale, il n’y a pas lieu d’écarter cette disposition légale en ce que la défenderesse n’est pas entrée dans les lieux par manœuvres frauduleuses.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
A compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion, l’ancien locataire est tenu de compenser la valeur de l’utilisation des lieux et d’assurer en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, par le paiement d’une indemnité d’occupation. Compte-tenu du caractère indemnitaire de l'indemnité d'occupation, celle-ci n'est pas soumise à la révision des loyers.
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 04/11/2023 inclus au montant fixé par la convention d’occupation, soit 35 euros par jour, jusqu’au 19/01/2024 inclus et à la somme de 15 euros par jour pour la période courant à compter du 20/01/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
[U] [D] sera ainsi condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2695 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due du 04/11/2023 au 19/01/2024, et au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 15 euros à compter du 20/01/2024 et jusqu’à la restitution effective des lieux par remise des clefs.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le requérant sollicite des dommages et intérêts mais ne produit aucun élément démontrant l’existence d’un préjudice distinct de l’immobilisation du lieu de relogement, préalablement réparée par l’octroi d’une indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires
En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, applicables en l'espèce au litige, l’exécution provisoire est de droit.
Par ailleurs, l’équité impose de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, les dépens seront laissés à la charge de [U] [D], partie perdante.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ;
Cependant, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ;
CONSTATE que la convention d’occupation précaire du 13/10/2021 liant les parties, portant sur les lieux situés [Adresse 1], est résiliée de plein droit à compter du 03/11/2023 minuit ;
DIT qu’à compter du 04/11/2023, [U] [D] s'est trouvée occupante sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1] ;
ORDONNE l’expulsion des lieux loués de [U] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE les demandes de suppression du délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux et du sursis à expulsion durant la trêve hivernale ;
AUTORISE, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de [U] [D], en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 04/11/2023 inclus et jusqu’au 19/01/2024 inclus à la somme de 35 euros par jour, et CONDAMNE, à titre provisionnel, [U] [D] à son paiement à [Localité 4] HABITAT OPH, soit au paiement de la somme totale de 2695 euros ;
FIXE l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 20/01/2024 et jusqu’à complète libération des lieux par restitution des clefs à la somme de 15 euros par jour , et CONDAMNE, à titre provisionnel, [U] [D] à son paiement à [Localité 4] HABITAT OPH ;
REJETTE la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [U] [D] au paiement des dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi fait et jugé, la présente décision étant signée par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, et par la greffière.
La greffière La juge des contentieux de la protection
