TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 08/04/2024
à : - Me C. TULLE
- Me S. MITTON-SMADJA
Copies exécutoires délivrées
le : 08/04/2024
à : - Me C. TULLE
- Me S. MITTON-SMADJA
La Greffière,
Pôle civil de proximité
â–
PCP JCP référé
N° RG 23/09391 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OWY
N° de MINUTE :
2/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 8 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Céline TULLE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1987
Madame [F] [L] épouse [H], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Céline TULLE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1987
DÉFENDERESSES
La Société Civile GAN FONCIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie MITTON-SMADJA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1136, substituée par Me Céline NICOLAS, Avocate au Barreau de PARIS
La Société Anonyme GROUPAMA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie MITTON-SMADJA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1136, substituée par Me Céline NICOLAS, Avocate au Barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
Décision du 08 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09391 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OWY
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 8 avril 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 12 août 1999, la Compagnie Française d’Assurances sur la Vie dite GAN VIE, agissant en qualité de gérante de la société civile particulière GAN FONCIER, a donné à bail à Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H], ci-après désignés les époux [H], des locaux à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 2], soit un appartement de cinq pièces au 5ème étage, outre deux pièces de service et une cave, pour une durée de trois ans, à compter du 1er septembre 1999, moyennant un loyer de 14.700 francs par mois soit 2.241 euros et une provision sur charges de 2.550 francs, soit 343 euros.
Le contrat de bail s’est renouvelé par tacite reconduction le 1er septembre des années 2002, 2005, 2008, 2011, 2014, 2017, 2020, 2023 et est toujours en cours.
Le 7 février 2023, les époux [H] ont fait assigner la société GROUPAMA IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir :
- la condamnation de la défenderesse à leur payer une provision de 5.516,50 euros à valoir sur les travaux de réfection suite aux inondations qui affectent selon eux leur appartement,
- la désignation d’un expert immobilier pour donner son avis sur les causes et conséquences de ces inondations.
La société GROUPAMA IMMOBILIER ayant fait valoir qu’elle n’était pas propriétaire des lieux, les époux [H] ont fait assigner la société GAN FONCIER en intervention forcée par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023. Les deux procédures ont été jointes par le juge des référés lors de l’audience du 19 septembre 2023.
Aux termes de leur conclusions déposées, visées par le greffe et développées oralement à la même audience, les époux [H] ont demandé au juge des référés, de :
- condamner la société GAN FONCIER à leur payer une provision de 5.516,50 euros à valoir sur les travaux de réfection suite aux inondations qui affectent selon eux leur appartement,
- désigner un expert immobilier pour donner son avis sur les causes et conséquences de ces inondations,
- condamner la société GROUPAMA IMMOBILIER et la société GAN FONCIER à leur payer la somme de 2.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées, visées par le greffe et développées oralement à la même audience, la société GROUPAMA IMMOBILIER a demandé au juge des référés, de :
- à titre principal, dire l’action des époux [H] irrecevable à son encontre et la mettre hors de cause,
- à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [H],
- condamner in solidum les époux [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées, visées par le greffe et développées oralement à la même audience, la société GAN FONCIER a demandé au juge des référés, de :
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [H],
- condamner in solidum les époux [H] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
À l’audience du 19 septembre 2023, le juge des référés a soulevé d’office la question de son incompétence matérielle, au profit du juge des contentieux de la protection.
Par ordonnance en date du 24 octobre 2023, le juge des référés, s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, a renvoyé l’examen des demandes des parties devant celui-ci et ordonné, à défaut d’appel, la transmission du dossier, à la diligence du greffe, à la juridiction ainsi désignée.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 26 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé.
Aux termes de leur conclusions déposées, visées par le greffe et développées oralement à cette audience, les époux [H] ont demandé au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, au visa des articles 145, 146, 835 et suivants du code de procédure civile, et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :
- condamner la société GAN FONCIER à leur payer une provision de 5.516,50 euros à valoir sur les travaux de réfection suite aux inondations qui affectent selon eux leur appartement,
- désigner un expert immobilier pour donner son avis sur les causes et conséquences de ces inondations, dire si le devis qu’ils produisent est conforme, évaluer leur préjudice de jouissance ainsi que moral,
- condamner la société GAN FONCIER à faire l’avance des frais d’expertise,
- condamner solidairement la société GROUPAMA IMMOBILIER et la société GAN FONCIER à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées, visées par le greffe et développées oralement à la même audience, la société GROUPAMA IMMOBILIER a demandé au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, au visa des articles 4, 31, 32, 122, 145, 700, 768 et 835 du code de procédure civile, de :
- à titre principal, déclarer l’action des époux [H] irrecevable à son encontre et la mettre hors de cause,
- à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [H],
- en tout état de cause, débouter les époux [H] de leurs demandes et les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées, visées par le greffe et développées oralement à la même audience, la société GAN FONCIER a demandé au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, au visa des articles 145, 700 et 835 du code de procédure civile, de
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux [H],
- débouter les époux [H] de leurs demandes et les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Les époux [H], représentés par leur conseil, indiquent avoir subi un dégât des eaux le 23 août 2020, dans leur chambre à coucher, provenant de la conduite d’évacuation des eaux de pluie verticale en fonte encastrée dans le mur de cette pièce, et dont l’origine se situe dans une canalisation située dans la chambre de service située à l’étage supérieur, également propriété de leur bailleur, obstruée par une balle de tennis qui y aurait été placée de manière délibérée ; que, malgré leurs multiples demandes et mises en demeure, la réparation de la canalisation fuyarde n’est intervenue qu’en février 2021 ; qu’en dépit de l’envoi d’un devis de remise en état des murs de leur chambre pour un montant de 4.576 euros, réévalué à ce jour à 5.516,50 euros, leur bailleur ne leur répond pas et ne les a toujours pas indemnisés ; que les murs de leur chambre continuent à se dégrader.
Ils font valoir que leurs quittances de loyer sont établies au nom de GROUPAMA IMMOBILIER, qui est la gérante de GAN FONCIER, la gestionnaire du bien et leur seul interlocuteur ; que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible du logement ; qu’il n’existe aucune contestation sur la nécessité de remettre en état leur chambre ; qu’ils n’ont pas été indemnisés par leur compagnie d’assurance et en apportent la preuve ; que l’inertie de leur bailleur est liée à sa volonté de se débarrasser de ses locataires pour revendre l’appartement qu’ils occupent, comme il l’a fait pour d’autres appartements dans l’immeuble ; qu’enfin, l’expertise est justifiée par la nécessité de vérifier si la cause du dégât des eaux a cessé, de confirmer ou d’infirmer la cause des désordres et de déterminer la nature et le montant des travaux de réfection de leur chambre à coucher.
La société GROUPAMA IMMOBILIER, représentée par son conseil, objecte qu’aucune demande n’est dirigée contre elle, qu’elle n’est pas propriétaire, ni bailleresse des lieux donnés à bail aux époux [H], qu’elle dispose d’un mandat de gestion de la part de la société GAN FONCIER, dont la qualité de propriétaire et bailleresse des lieux ne fait pas débat ; qu’il ne peut lui être reproché aucune faute caractérisée de nature délictuelle, alors qu’elle a accompli toutes diligences nécessaires auprès du syndic de l’immeuble pour qu’une recherche de fuite soit effectuée, laquelle fuite a pour origine une colonne d’évacuation des eaux pluviales, soit une partie commune, et la faire réparer, ce qui a été fait le 2 octobre 2020 ; que les dommages ont été évalués à la somme de 961,40 euros, compte tenu de l’application d’un taux de vétusté de 50 % par l’assureur des époux [H] ; qu’en outre, ces derniers ne peuvent, aux termes de leur contrat de bail, réclamer auprès de leur bailleur aucune indemnité en cas de dégât des eaux survenu à la suite d’une rupture ou d’un engorgement de canalisation d’eau.
La société GAN FONCIER, représentée par son conseil, soutient que son obligation au paiement de la provision réclamée par les époux [H] est sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant, car le dégât des eaux a pour origine une partie commune de l’immeuble (colonne d’évacuation des eaux pluviales) et qu’elle a accompli toutes diligences nécessaires, par l’intermédiaire de son gestionnaire, la société GROUPAMA IMMOBILIER, auprès du syndic de l’immeuble pour procéder à la recherche et à la réparation de la fuite, qui a eu lieu le 2 octobre 2020 ; qu’il ne peut lui être imputé les carences ou négligences du syndic de la copropriété dans la gestion de ce sinistre, étant observé que les époux [H] n’ont pas attrait dans la cause le syndicat des copropriétaires ni son assureur ; qu’ils ne peuvent, en outre, aux termes de leur contrat de bail, réclamer auprès de leur bailleur aucune indemnité en cas de dégât des eaux survenu à la suite d’une rupture ou d’un engorgement de canalisation d’eau ; qu’enfin, le devis produit par les époux [H] est contestable, en ce qu’il n’est pas métré, est dépourvu de tout prix unitaire et, enfin, très éloigné dans son montant de celui réalisé par l’expert de leur assureur, pour un montant de 1.922,80 euros hors vétusté.
S’agissant de la mesure d’expertise, la société GAN FONCIER soutient que celle-ci ne présente aucune utilité dans la mesure où la cause des dégâts est identifiée, la réparation a été effectuée, et le coût de la remise en état de la chambre à coucher des époux [H] déjà évalué par leur compagnie d’assurance.
Il convient de se référer, en application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, aux conclusions des différentes parties déposées et visées à l’audience du 26 février 2024, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité ou d’intérêt.
En vertu de l’article 30 du même code, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. L’article 31 précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. Enfin, l’article 32 dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
Il y a lieu de rappeler qu’il appartient au juge des référés de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut de qualité du demandeur, que la contestation de cette qualité par la partie adverse soit ou non sérieuse.
En l’espèce, d’une part, il résulte du contrat de bail versé aux débats en date du 12 août 1999 que le bailleur est la société civile particulière GAN FONCIER, et que celui-ci est représentée par sa gérante la Compagnie Française d’Assurance sur la Vie. De la même manière, les avis d’échéance des loyers, bien que comportant en en-tête le nom de « GROUPAMA IMMOBILIER », mentionnent clairement que le propriétaire des lieux donnés à bail aux époux [H] est « GAN FONCIER ».
D’autre part, il résulte de l’attestation de Maître [I] [X], notaire au sein de l’office LEXFAIR NOTAIRES, en date du 19 avril 2023, que la société civile GAN FONCIER est propriétaire de l’ensemble immobilier dont dépend l’immeuble du [Adresse 2] où se situent les biens donnés à bail aux époux [H].
Enfin, bien que les époux [H] aient fait assigner, en premier lieu, la société GROUPAMA IMMOBILIER et, en second lieu, la société GAN FONCIER, ils ne formulent, dans leurs dernières conclusions, aucune prétention à l’égard de la société GROUPAMA IMMOBILIER, si ce n’est au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci doit donc être mise hors de cause et les demandes dirigées contre elle déclarées irrecevables.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'article 263 du même code précise que l'expertise est ordonnée dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. L’article 256 précise encore que lorsqu'une question purement technique ne requiert pas d'investigations complexes, le juge peut charger la personne qu'il commet de lui fournir une simple consultation.
En l’espèce, il est constant que les époux [H] ont subi un dégât des eaux à l’été 2020.
La cause de ce sinistre est identifiée. Il résulte d’un engorgement de la
conduite d’eau pluviale qui est encastrée dans le mur de leur chambre, due à la présence d’un corps étranger, à savoir une balle de tennis, ainsi qu’il ressort des rapports, d’une part, de l’entreprise BALAS, missionnée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en date du 28 octobre 2020, et, d’autre part, de la SAS TEXA, agissant pour le compte de la société BANQUE POSTALE ASSURANCE, assureur des époux [H], du 2 novembre 2020.
Il n’est ni contesté ni contestable que cette conduite constitue une partie commune.
La cause des désordres a été réparée, ce que les époux [H] ne contestent pas, même si les parties demeurent contraires sur la date de la réalisation de la réparation. En effet, la société GAN FONCIER indique qu’elle a eu lieu les 2 octobre 2020 (dégorgement de la colonne d’eau pluviale) et 2 novembre 2020 (dégorgement du chéneau), et les époux [H] soutiennent que la fuite n’a été réparée de manière définitive que le 2 février 2021, la conduite d’eau pluviale comportant des « fentes » qui ont nécessité d’être rebouchées par épandage d’un polymère à l’intérieur de la conduite fuyarde.
Il est également constant que les époux [H] ont subi des dommages, consistant en des infiltrations d’eau dans leur chambre, affectant notamment les murs et les plafonds de celle-ci. Ils n’ont pas fait procéder à la remise en état des lieux, ainsi qu’il résulte du constat dressé par Maître [E] [O], commissaire de justice, le 5 février 2024.
Ils n’ont, en effet, pas été indemnisés du préjudice qu’ils ont subi, afin notamment de leur permettre de réaliser les travaux de réparation des dommages. Ni par leur assureur, la société BANQUE POSTALE ASSURANCE, ainsi qu’il résulte d’un courriel que celle-ci leur a adressé le 5 janvier 2024 aux termes duquel le montant des dommages causés aux embellissements, dépassant le montant de la convention IRSI, doit être pris en charge par le copropriétaire non occupant. Ni par leur bailleur, la société GAN FONCIER, et ce, malgré les mises en demeure en date des 24 mars 2021, 8 mars 2022, 16 juin 2022, qu’ils lui ont adressées directement ou à la société civile particulière GROUPAMA IMMOBILIER, qui est la gestionnaire du bien donné à bail.
La société GAN FONCIER soutient avoir effectué toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour satisfaire aux demandes des époux [H] et que ces derniers n’ont pas cru devoir attraire en la cause le syndicat des copropriétaires.
Pour preuve de ses diligences, elle produit un courriel du 5 novembre 2020 de la société civile particulière GROUPAMA IMMOBILIER, qui est la gestionnaire du bien donné à bail aux époux [H], adressé à un certain Monsieur [W], lui laissant le soin de répondre aux demandes du cabinet [S], expert, sans que l’on sache par qui ce cabinet est missionné, s’agissant d’un sinistre ayant pour origine l’engorgement d’une conduite d’eau pluviale. La société civile particulière GROUPAMA IMMOBILIER indique ensuite dans un
mail à Monsieur [B] [H] du 20 mai 2022, soit 18 mois après le premier mail, qu’elle va relancer le syndic et le tenir informé de la suite donnée à sa demande, sans que cette information ultérieure soit produite.
Il convient, en outre, de rappeler que le locataire n’a de lien contractuel qu’avec son bailleur, tenu à son égard d’une obligation de jouissance paisible du bien donné à bail, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat liant les parties est soumis, et qu’il n’appartient donc pas au locataire de mettre en cause le syndicat des copropriétaires.
Les époux [H] produisent un devis de réparation de la SARL BATIROD d’un montant de 4.576 euros en date du 20 mars 2021, réactualisé à la somme de 5.516,50 euros le 16 novembre 2022, dont le montant est contesté par la société GAN FONCIER.
La question en débat n’est pas celle de la recherche de la cause des désordres et des solutions nécessaires pour y remédier, laquelle n’est plus d’actualité, mais celle de l’évaluation du coût de la remise en état du logement et de sa durée, notamment au regard des devis fournis par les époux [H].
Cette question technique ne requérant pas d'investigations complexes, une expertise n’est pas nécessaire. Une consultation sera suffisante et sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après aux frais avancés des époux [H], demandeurs à la mesure d’instruction.
Sur la demande de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Cette obligation ne doit être contestable ni dans son principe ni dans son montant.
Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.
De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.
En l’espèce, la société GAN FONCIER soutient que le contrat de bail contient une clause aux termes de laquelle les époux [H] ne peuvent lui réclamer aucune indemnité en cas de dégât des eaux survenu à la suite d’une rupture ou d’un engorgement de canalisation d’eau.
Le contrat en son article 28 prévoit en effet que « le preneur ne pourra réclamer au bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour tous accidents ou dégâts qui pourraient survenir dans les lieux loués par suite de rupture ou d’engorgement de canalisation d’eau. ».
Les époux [H] objectent que cette clause revêt un caractère abusif.
Il n’appartient pas au juge des référés de porter une appréciation sur la portée de cette clause en l’interprétant ni de se prononcer sur son caractère abusif et de dire si celle-ci doit être déclarée non écrite.
Il est, par ailleurs, ordonné une consultation aux fins d’obtenir un avis technique sur le montant du coût de la remise en état du logement donné à bail aux époux [H] et de sa durée.
De cet avis technique, dépend le montant de la provision susceptible de leur être accordée.
En conséquence, les époux [H] seront déboutés de leur demande de provision.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :
Déclarons irrecevables les demandes dirigées contre la société GROUPAMA IMMOBILIER,
Mettons hors de cause la société GROUPAMA IMMOBILIER,
Déboutons Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H] de leur demande d’expertise,
Ordonnons une consultation,
Commettons pour y procéder Madame [N] [T], [Adresse 3], [Courriel 5]
Qui aura pour mission de :
- se rendre dans l'immeuble litigieux situé [Adresse 2] dans l’appartement donné à bail par la société GAN FONCIER à Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H] au 5ème étage dudit immeuble,
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’elle estimera utiles
à l’accomplissement de sa mission, et notamment le dernier devis,
produit par Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H],
- décrire les travaux nécessaires pour remettre en état le logement de Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H], et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties,
Disons que, pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 256 et suivants du code de procédure civile, le consultant devra convoquer les parties, recueillir les éventuelles observations, prendre connaissance du dossier et se faire remettre tous documents utiles à l’exercice de sa consultation,
Ordonnons à Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H] de verser directement entre les mains du consultant une provision de 1.000 euros à valoir sur sa rémunération, dans le mois de la notification de la présente décision,
Disons que la consultation sera déposée au greffe du tribunal en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle la provision lui aura été versée,
Disons qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté,
Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment Monsieur [B] [H] et Madame [F] [L] épouse [H] de leur demande de provision,
Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et des frais irrépétibles qu’elle a engagés,
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Première Vice-Présidente,
