TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Renaud ZEITOUN
Pôle civil de proximité
â–
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/10198 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UQ3
N° MINUTE : 14
JUGEMENT
rendu le 04 avril 2024
DEMANDERESSE
Association PARME,
[Adresse 1]
représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [L],
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10198 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UQ3
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 14 avril 2022, l'association PARME a donné à bail à Monsieur [M] [L] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 481 euros CC.
Des loyers étant demeurés impayés, l'association PARME a mis en demeure le preneur de payer l'arriéré locatif de 4853,06 euros, le 7 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, l'association PARME a fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [M] [L] à lui payer les redevances impayées au 9 octobre 2023, soit la somme de 5846,08 euros, avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi, majorée de 50%,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'association PARME expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail envoyée le 7 septembre 2023.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 février 2024.
A l'audience, l'association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 5522,74 euros, selon décompte en date du 2 février 2024. Elle a donné son accord à l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [M] [L] a comparu à l'audience utile et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. Il a indiqué être auto-entrepreneur, percevoir environ 1500 euros de revenus par mois, vivre seul et n'être tenu à aucun crédit.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le bail conclu le 14 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer valent mise en demeure, préalable à la procédure d'expulsion, a été délivré à étude de commissaire de justice le 7 septembre 2023, pour la somme en principal de 4853,06 euros. Celle-ci correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [M] [L] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2023.
Monsieur [M] [L] étant sans droit ni titre depuis 8 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [M] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l'association PARME produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [L] reste lui devoir la somme de 5522,74 euros à la date du 2 février 2024 (dont 40 euros de « frais de contentieux »), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de janvier 2024 incluse.
Les « frais de contentieux » seront retirés des sommes dues car non justifiés.
Pour la somme au principal de 5482,40 euros (5522,74-40), Monsieur [M] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5482,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [M] [L] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Aucun élément ne justifie en effet de dépasser la valeur locative du bien loué et la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.
Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [M] [L] sollicite de pouvoir apurer sa dette progressivement par des versements de 300 euros par mois. Il produit en ce sens des justificatifs de son activité professionnelle. La bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de tels délais, à condition que la dette soit rendue immédiatement exigible en cas de non respect de l'échéancier. Dans ces conditions, il sera accordé à Monsieur [M] [L] des délais de paiement, dans les termes du dispositif du jugement.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2022 entre l'association PARME et Monsieur [M] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à l'association PARME la somme de 5482,40 euros (décompte arrêté au 2 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 ;
AUTORISE Monsieur [M] [L] à s’acquitter de la somme susvisée en 18 mensualités de 300 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à l'association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 512,13 euros), à compter du 3 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à l'association PARME une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugéet prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
