TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [M]
Madame [H] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine GALLON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/10175 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UM6
N° MINUTE : 10
JUGEMENT
rendu le 04 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE CRONOS,
[Adresse 2]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [M],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [H] [Y],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024,
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10175 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UM6
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 18 décembre 2019, la société INLI, aux droits de laquelle intervient la SAS FONCIERE CRONOS, a donné à bail à Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1047,06 euros outre 116,91 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4281,87 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au mois d’octobre 2023, soit la somme de 5111,05 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE CRONOS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 août 2023, et ce pendant plus de six semaines.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 février 2024.
A l’audience, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3787,03 euros, selon décompte en date du 3 février 2024. Elle a précisé que les locataires avaient repris le paiement des loyers courants et qu’il soldaient progressivement leur dette locative par des versements volontaires de 200 euros par mois. Elle ne s’est donc pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de cette somme.
Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 27 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 18 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 août 2023, pour la somme en principal de 4281,87 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SAS FONCIERE CRONOS produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] restent lui devoir la somme de 4287,54 euros à la date du 3 février 2024.
Les frais de poursuite de 500,51 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 3787,03 euros (4287,54-500,51), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Ils y seront condamnés in solidum car étant co titulaires du bail.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SAS FONCIERE CRONOS démontre que Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] ont repris le paiement des loyers et des charges depuis septembre 2023. Ils versent en outre 200 euros supplémentaires chaque mois pour apurer progressivement leur dette si bien que le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
Dans ces conditions, malgré l'absence de Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] à l'audience, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2019 entre la SAS FONCIERE CRONOS et Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3787,03 euros (décompte arrêté au 3 février 2024, incluant la mensualité de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISE Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS FONCIERE CRONOS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] soient condamnés à verser à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 4 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAS FONCIERE CRONOS ou à son mandataire ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
