TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [P] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Baptiste ROBELIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/10122 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UCE
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 04 avril 2024
DEMANDEUR
Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1024
DÉFENDERESSE
Madame [P] [T], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10122 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UCE
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2017, Monsieur [I] [W] a donné à bail à Madame [P] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1050 euros outre 250 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, Monsieur [I] [W] a fait assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,son expulsion et de celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, avec séquestration des meubles,sa condamnation à lui payer les loyers et charges impayés au 22 septembre 2023, soit la somme de 2719,08 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,sa condamnation à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 février 2024.
A l'audience, Monsieur [I] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [P] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [I] [W] a été autorisé par communication du greffier en date du 14 février 2024 à communiquer par note en délibéré pour le 19 février 2024 au plus tard la totalité de sa pièce n°4, laquelle a semble-t-il été versée aux débats de manière incomplète à l'issue de l'audience du 8 février 2024, à savoir : un décompte actualisé échéance de février 2024 incluse et un état objectif laissant apparaître les dates des virements de loyer en retard allégués depuis juin 2022. Or, le demandeur n'a procédé à aucune communication dans le temps du délibéré. La décision sera donc rendue en l'état.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [I] [W] étant un bailleur privé, il n'était pas tenu de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
L’action est donc recevable.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, d'une part, le décompte produit par Monsieur [I] [W] (pièce n°4) fait état d'une dette locative de 2719,08 euros, échéance de septembre 2023 incluse, représentant plus de 2 échéances mensuelles de loyers et charges. Au jour de l'assignation, les échéances de juin et juillet 2023 n'avaient pas été versées, tandis qu'au jour de l'audience, ce sont au moins celles d'août et septembre 2023 qui n'avaient pas été payées. Il ressort également de la même pièce n°4 que les loyers et charges ont été payés (par virement) en retard de plus de 7 jours au moins pour les échéances de février, mars et mai 2023, alors qu'aux termes des « conditions particulières » du bail, les loyers sont payables le 1er de chaque mois. D'autre part, il ressort des débats que Madame [P] [T] a domicilié la société STAR PREST dans l'appartement pris à bail sur la période du 1er janvier au 2 septembre 2019, sans en avoir été autorisée par le bailleur, alors que, selon l'article 5 du bail, « le locataire est obligé (…) de ne pas céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur ».
Au vu des manquements répétés et prolongés, à savoir l'existence d'une dette locative et des retards récurrents dans le versement des loyers, ceci cumulé à l'antécédent de domiciliation d'une société dans l'appartement sans autorisation du bailleur, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur sera prononcée, les manquements contractuels étant graves et répétés.
Madame [P] [T] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous les occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [P] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [I] [W] produit un décompte démontrant que Madame [P] [T] reste lui devoir à la date du 8 février 2024 la somme de 2719,08 euros, échéance de septembre 2023 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois de septembre 2023 inclus. Absente à l'audience, elle n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant. Elle sera dès lors tenue du paiement de cette somme.
Madame [P] [T] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du présent jugement jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce que rien ne justifie que ce montant soit dépassé.
Sur les demandes accessoires
Madame [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [I] [W] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2017 entre Monsieur [I] [W] et Madame [P] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] aux torts du preneur, à compter de ce jour ;
ORDONNE en conséquence à Madame [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [I] [W] la somme de 2719,08 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges échéance de septembre 2023 incluse ;
RAPPELLE que Madame [P] [T] demeure tenue du paiement des loyers et charges en vertu du contrat de bail pour la période du 1er octobre 2023 à ce jour ;
CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [I] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [I] [W] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [P] [T] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
