TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aaron KRAWIEC
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09693 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ROU
N° MINUTE : 5
JUGEMENT
rendu le 04 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [E] [Y],
[Adresse 2]
représentée par Me Aaron KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [J] [U],
[Adresse 1]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09693 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ROU
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2012, Madame [E] [Y] a donné à bail à Madame [J] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 420 euros outre 10 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [Y] a en dernier lieu fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 28320 euros à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, Madame [E] [Y] a fait assigner Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [J] [U] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de mars 2023, soit la somme de 28320 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [J] [U] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 1er juillet 2020 et 30 mars 2023.
Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [Y] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 mars 2023, et ce pendant plus de deux mois.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 février 2024.
A l'audience, Madame [E] [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 33050 euros, terme de février 2024 inclus. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé que le dernier règlement date de septembre 2017.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [J] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Madame [E] [Y] a été autorisée à communiquer par note en délibéré au plus tard le 14 février 2024 un décompte actualisé justifiant du montant de sa créance actualisée invoqué à l’audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera relevé que Madame [E] [Y] a produit un décompte actualisé au 1er février 2024 par note en délibéré du 14 février 2024.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 3 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mars 2023, pour la somme en principal de 28320 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2023.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Le dernier réglement de la locataire est en outre très ancien. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Madame [J] [U] étant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution trouvera à s’appliquer.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [J] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [E] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [J] [U] reste lui devoir la somme de 33050 euros à la date du 1er février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Madame [J] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 33050 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 28320 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Madame [J] [U] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Madame [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mars 2023 et à l’exclusion de celui du 1er juillet 2020 lequel est surabondant.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2012 entre Madame [E] [Y] et Madame [J] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 30 mai 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [J] [U] à verser à Madame [E] [Y] la somme de 33050 euros (décompte arrêté au 1er février 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 sur la somme de 28320 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [J] [U] à verser à Madame [E] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (430 euros en février 2024), à compter du 2 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Madame [J] [U] à verser à Madame [E] [Y] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [J] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mars 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
