TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe MAMMAR
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/01344 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCOD
N° MINUTE : 1
JUGEMENT
rendu le 04 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [G] [F],
[Adresse 1]
représentée par Me Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [H] [E],
[Adresse 1]
représentée par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01344 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCOD
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 13 mai 2009, Madame [G] [F] a donné à bail à Madame [H] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 590 euros outre 63 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [F] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7621,45 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 octobre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, Madame [G] [F] a fait assigner Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [H] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de décembre 2022, soit la somme de 8983,58 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner Madame [H] [E] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 octobre 2022, et ce pendant plus de deux mois.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 février 2024.
A l'audience, Madame [G] [F], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a demandé le rejet des fins de non recevoir et demandes au fond de Madame [H] [E], et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12822,81 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2023. Elle a précisé que le loyer principal courant est payé. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
Madame [H] [E] a été représentée par son conseil à l’audience du 9 février 2024 et a fait viser des conslusions soutenues oralement par lesquelles elle a demandé que soit prononcé la nullité de l’assignation, celle du commandement de payer, et de déclarer l’action de la demanderesse irrecevable. Au fond, elle a sollicité le rejet des demandes de la bailleresse, subsidiairement, de limiter la créance locative de Madame [G] [F] à la somme de 11316,29 euros au 31 décembre 2023, de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire de 35 euros pendant 36 mois avec majoration du solde à la dernière mensualité. A titre infiniment subsidiaire, Madame [H] [E] a demandé que les plus larges délais pour quitter les lieux lui soient accordés. Enfin, elle a sollicité d’être dispensée des frais irrépétibles et dépens exposés par la demanderesse.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité de l'assignation
Aux termes de l'article 648 du code de procédure civil, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.
S'agissant du régime applicable aux nullités de forme, il sera rappelé qu'aux termes des articles 114 et 115 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public et qu'elle est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.
En l’espèce, Madame [H] [E] soulève que l’assignation ne porte pas la mention de l’arrondissement de naissance à [Localité 2] de Madame [G] [F] si bien qu’elle aurait été privée de la possibilité de vérifier sur son acte de naissance de sa capacité à agir. Or, elle n’apporte aucun élément de nature à établir en quoi cette omission lui ferait grief. Elle ne démontre ainsi pas d’avoir été effectivement privée de la possibilité d’accéder à l’acte de naissance de Madame [G] [F] par un autre moyen que le site Internet de l’état civil de la Ville de [Localité 2] dont elle communique une caputre d’écran, ceci au seul motif de l’ignorance de l’arrondissement de naissance à [Localité 2] de l’intéressée. Elle n’a en outre jamais sollicité ladite information auprès de son contradicteur par lettre officielle. D’autant plus que la seule référence à l’âge de Madame [G] [F] ne permet pas à elle seule de questionner sa capacité à agir à la présente instance en l’absence de tout autre élément. Cette dernière justifie par ailleurs être propriétaire de l’appartement objet du litige. En conséqunece, l’assignation a été valablement délivrée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 25 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [G] [F] étant un bailleur privé et contrairement à ce que soutient Madame [H] [E], elle n’était pas légalement tenue à peine d’irrecevanbilité de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 octobre 2022.
Madame [H] [E] conteste la validité de ce commandement au motif que le décompte ne distingue pas entre le loyer et les charges et que le montant indiqué du loyer et de la provision sur charges ne correspond pas au montant des appels sauf s’agissant des deux derniers mois.
L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est constant que le commandement de payer délivré en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 doit être délivré de bonne foi, c’est-à-dire, pour des sommes certaines et exigibles. Le commandement, dont la validité doit être appréciée à la date de sa délivrance, doit donc être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre au locataire d’en vérifier, par un simple examen, le bien fondé.
En l'espèce, il est réclamé, aux termes du commandement de payer, la somme de 7621,45 euros de loyers et charges pour la période du 1er janvier 2022 au 12 septembre 2022. Le décompte joint mentionne des échéances globales sans précision sur le montant du loyer et des charges, laissant ainsi Madame [H] [E] dans l'incapacité de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. Les montants du loyer et de la provision sur charges mentionnés dans le commandement étant différents de ceux des appels sauf s’agissant des deux derniers mois, cette absence de précision cause nécessairement grief à la locataire.
En conséquence, le commandement est déclaré nul et il convient d'examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, Madame [G] [F] produit un décompte démontrant que Madame [H] [E] est débitrice de sa bailleresse depuis l’échéance de décembre 2020. Elle effectue des versements périodiques et de montants inférieurs à ceux des appels des loyers et provisions sur charges. La dette ne cesse de s’aggraver depuis plus de trois années pour atteindre l’équivalent de près de 16 échéances de loyers et charges.
Ainsi, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail ce jour. Il convient par suite d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Il sera fait application du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que lesort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, Madame [H] [E] verse aux débats une attestation de demande de logement social récente, puisque datée du 3 juillet 2023, soit près d’un semestre après la délivrance de l’assignation. Elle ne verse aucun justificatif de recherches éventuelles dans le parc privé, même qui seraient demeurées infructueuses. Elle n’apporte aucun autre élément à l’appui de sa demande. Madame [H] [E] a en outre déjà bénéficié, de fait, de larges délais, le commandement de payer annulé étant daté du 4 octobre 2022 et l’assignation du 18 janvier 2023. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [H] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [G] [F] produit un décompte démontrant que Madame [H] [E] reste lui devoir la somme de 12822,81 euros à la date du 31 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Il n’y a aucun frais de poursuite porté au décompte.
Pour la somme au principal, Madame [H] [E] en conteste le montant, le ramenant à la somme de 11316,29 euros à l’audience du 9 février 2024.
Or, la demanderesse verse aux débats le justificatif des charges sur la période considérée, ce qui étaye du bien fondé des sommes de 561,29 euros, 125,84 euros et 20,14 euros, que la défenderesse considère dans ses écritures comme indues.
Pareillement et contrairement à ce qu’indique la défenderesse, son versement allégué de 470 euros en septembre 2023 apparaît au décompte.
Sur la révision annuelle du loyer en juillet 2023 que conteste Madame [H] [E], il sera relevé que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. Ces dispositions ne s’appliquent que “pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date”. Or, le bail d’espèce a pris effet le 1er juin 2009 et s’est terminé le 31 mai 2012 (page 3) puis il a été tacitement renouvelé, en dernier lieu le 31 mai 2021 pour trois ans. En conséquence, les dispositions de la loi du 22 août 2021 ne trouvent pas à s’appliquer puisque le contrat n’a pas été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi mais antérieurement.
En revanche, comme soulevé par Madame [H] [E], aucun élément ne vient justifier les frais portés au débit du décompte suite à impayés, d’un montant total de 108,08 euros (18x6+0,08).
Enfin la demande tendant à ce que la régularisation des charges soit appelée par douzième, selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sera rejetée puisque le bail est résilié au jour du jugement.
Au final, Madame [H] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 12714,73 euros (12822,81-108,08), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8983,58 euros à compter de la délivrance de l’assignation (la nullité du commandement de payer ayant été constatée) et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Madame [H] [E] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur.
En l'espèce, si la bailleresse ne s’est pas opposée à l’audience utile à l’octroi éventuel de délais de paiement, il sera relevé que Madame [H] [E] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée dans les délais légaux, laquelle atteint désormais un montant conséquent. Il est en effet constant qu’elle perçoit le RSA dont le montant est inférieur à ceux cumulés du loyer principal et provision sur charges. Son revenu fiscal de référence est de 0 euro au vu de la fiche d’imposition produite. Son activité entreprenariale ne génère aucun revenu à ce jour ce qu’elle a admis à l’audience. A supposé en outre qu’elle recouvre le bénéfice des allocations actuellement suspendues, son reste à vivre ne lui permettrait pas en l’état de subvenir aux besoins de la vie courante tout en assurant le paiement du loyer et en respectant un échéancier. Le versement hypothétique des allocations avec rétroactivité porterait sa dette locative a un montant toujours important qui ne pourrait être apuré par des versements de 35 euros comme sollicité par l’intéressée dans le délai légal de 36 mois. Des versements de 50 euros, ce que Madame [H] [E] avait initié en 2021 au vu des pièces produites par elle, seraient tout autant insuffisants alors qu’elle avait indiqué dans un courrier de 2021 produit aux débats ne pouvoir verser plus. Dans le même sens, s’il est fait état d’une subvention espérée du FSL de nature à apurer au moins en partie la dette locative, celle-ci n’est à ce stade que purement hypothétique puisque Madame [H] [E] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’un dossier ait été déposé au jour de l’audience. Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer dont la nullité a été constatée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame [H] [E] de la fin de non recevoir tirée de la nullité de l‘assignation ;
DECLARE recevable l’action de Madame [G] [F] contre Madame [H] [E] ;
CONSTATE la nullité du commandement de payer du 4 octobre 2022 ;
PRONONCE la résiliation ce jour du contrat de bail conclu le 13 mai 2009 entre Madame [G] [F] et Madame [H] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] ;
ORDONNE en conséquence à Madame [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE Madame [H] [E] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;
DIT qu’à défaut pour Madame [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [H] [E] à verser à Madame [G] [F] la somme de 12714,73 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 sur la somme de 8983,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTE Madame [H] [E] de sa demande de délais de paiement ;
RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
RAPPELLE que Madame [H] [E] reste tenue par les termes du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, en particulier s’agissant du paiement des loyers et charges ;
CONDAMNE Madame [H] [E] à verser à Madame [G] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 784,81 euros en décembre 2023), à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Madame [H] [E] à verser à Madame [G] [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [H] [E] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer dont la nullité a été constatée ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
