TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [C] [J]
Monsieur [Y] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie FIEHL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/10188 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPJ
N° MINUTE :
15 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 02 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 1]
Madame [V] [U] épouse [E], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 02 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10188 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPJ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 16 novembre 2007 Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] épouse [E] ont acquis le lot n°23 d’une surface de 12.50 m2 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], alors loué sous le régime de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 à Monsieur [C] [J] pour un loyer mensuel de 29.36 euros charges comprises.
Le conseil de ces derniers était alerté le 1er juin 2021 par l’agence immobilière de ce que le loyer n’était plus réglé par Monsieur [C] [J] mais par un tiers, Monsieur [K] [O] [T].
Par ordonnance sur requête du 28 juillet 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a commis un commissaire de justice aux fins de constatation des conditions d’occupation du logement.
Un procès-verbal de constat était dressé le 7 octobre 2022.
Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022 remis à étude Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] ont fait délivrer à Monsieur [C] [J] un congé à effet au 31 mars 2023 sur le fondement de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Puis par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022 Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] ont fait délivrer à Monsieur [C] [J] un congé à effet au 30 juin 2023 en contestation du droit au maintien dans les lieux pour défaut d’occupation du logement et pluralité d’habitations sur le fondement de l’article 10 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948.
Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] ont assigné Monsieur [C] [J] et Monsieur [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Validation du congé délivré le 2 décembre 2022, ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] et de tout occupant de son chef notamment Monsieur [Y] [G], dès signification du jugement à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, statuer sur le sort des meubles,et obtenir la condamnation de Monsieur [C] [J] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros outre les taxes et charges à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des congés des 30 novembre et 2 décembre 2022.
A l’appui de leurs prétentions, au visa de l’article 10 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948, Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] font valoir que Monsieur [C] [J] ne peut plus bénéficier du droit au maintien dans les lieux puisqu’il ne réside plus depuis une longue période dans le logement lequel est occupé par des tiers qui semblent s’y succéder.
À l'audience du 26 avril 2024, Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [C] [J] et Monsieur [Y] [I] n'ont pas comparu.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en validation du congé
Aux termes de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
En application de l’article 10 2° de ladite loi, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre (…).
En l’espèce, Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] ont été alertés le 1er juin 2021 par l’agence immobilière qu’un tiers se présentait dorénavant pour régler les loyers en lieu et place de Monsieur [C] [J] lequel était devenu injoignable.
Suspectant un défaut d’occupation, ils ont obtenu sur requête qu’un commissaire de justice vérifie les conditions d’occupation du logement.
Il ressort de ce procès-verbal de constat dressé le 7 octobre 2022 les éléments suivants. Une personne refusant de présenter un titre d’identité mais indiquant se nommer [Y] [I] et être le cousin de Monsieur [C] [J] a ouvert la porte. Il a indiqué que ce dernier serait en mauvaise santé et suivrait des traitements à l’hôpital. Des courriers au nom de Monsieur [C] [J] et de M. [Y] [P] ont été trouvés. Il a été constaté que l’appartement est dans un état d’insalubrité totale, sans sanitaire, que les toilettes sur le palier ont été condamnés, qu’il n’existe qu’un seul évier datant des années 1940 avec un seul point d’eau froide, que l’appartement est dépourvu de chauffage, que les fenêtres et le sol sont en très mauvais état, qu’il est meublé de deux paillasses, d’une table et de quelques objets. Aucun vêtement, réfrigérateur ni aliment n’a été retrouvé de même qu’aucune trace réelle d’habitation de Monsieur [C] [J]. Des photos de la porte d’entrée, d’un mur, d’une partie du sol et de l’évier étaient jointes.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’ à la date du 1er juin 2021 l’agence gestionnaire ne parvenait plus à entrer en contact avec Monsieur [C] [J] lequel avait cessé de régler en personne les loyers. Le commissaire de justice a constaté plus d’un an après que le logement ne contenait aucun effet personnel de Monsieur [C] [J] hormis du courrier qui y était accumulé ni produit alimentaire. Par ailleurs Monsieur [C] [J] ne s’est pas manifesté auprès des propriétaires à la suite de la délivrance des congés et il n’a pas davantage comparu à l’audience, il s’en déduit qu’il n’a pas eu connaissance, du fait de son absence, des avis de passage et des lettres simples adressées par le commissaire de justice. Enfin, si Monsieur [Y] [I] a indiqué que Monsieur [C] [J] rencontrait des problèmes de santé nécessitant des hospitalisations - ce qui pourrait expliquer qu’il n’occupe pas le logement et constituer un motif légitime - il n’en est aucunement justifié.
Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] rapportent ainsi la preuve d’un défaut d’occupation de sorte que Monsieur [C] [J] ne peut bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux en application des dispositions susvisées. Le congé pour défaut d’occupation a été ainsi valablement délivré.
Monsieur [C] [J] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er juillet 2023, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dont Monsieur [Y] [I] dans l’hypothèse où il ne libèrerait pas volontairement les lieux.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux de Monsieur [C] [J] ou de toute personne de son chef il y a lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] ou à leur mandataire.
S’agissant du montant de cette indemnité d’occupation, Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] n’ont produit aucun relevé de charges. Par ailleurs, eu égard au montant mensuel du loyer de 31.20 euros, à l’état très dégradé du logement et la condamnation des sanitaires ce dont les propriétaires ne se sont aucunement souciés durant 17 ans, et de l’impossibilité à ce jour de le louer à titre de résidence principale en ce qu’il ne répond aucunement aux normes élémentaires de décence et d’habitabilité, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 euro par mois.
Sur les autres demandes
Monsieur [C] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de délivrance des deux congés délivrés les 30 novembre et 2 décembre 2022.
L’équité commande de rejeter la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DIT que le congé délivré par Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] à Monsieur [C] [J] le 2 décembre 2022 à effet au 30 juin 2023 sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] a été valablement délivré ;
DIT que Monsieur [C] [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] depuis le 1er juillet 2023 ;
ORDONNE à Monsieur [C] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont Monsieur [Y] [I], les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [Y] [I] avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 euro ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2023, est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens en ce compris le coût de délivrance des congés du 30 novembre 2022 et du 2 décembre 2022,
DÉBOUTE Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
