TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [E] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Xavier DEMEUZOY
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09888 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S35
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 02 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [G] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ lors de l’audience de plaidoirire, Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 janvier 2024
Décision du 02 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09888 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S35
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Audrey BBELTOU, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, Madame [G] [T] a consenti un bail d’habitation meublée à Monsieur [U] [L] et Monsieur [E] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1900 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.
Monsieur [U] [L] a donné congé à effet au 24 août 2020.
Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2538 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un congé pour reprise à effet au 31 août 2023.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, Madame [G] [T] a assigné Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-Lui enjoindre dès le prononcé de la décision de cesser toute location litigieuse de l’appartement et de procéder au retrait de l’annonce publiée sur le site AIRBNB.FR et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour violations graves et répétées des dispositions contractuelles, et en conséquence :
oOrdonner la libération des lieux ainsi que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie
oOrdonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et de tout occupant de son chef
oOrdonner l’enlèvement des meubles de Monsieur [E] [Z] dans un lieu approprié à ses frais et risques sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
oCondamner Monsieur [E] [Z] à lui payer les sommes suivantes :
663 586 euros correspondant au montant des sous-loyers au titre de la sous location illicite somme à actualiser à l’audience,
une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double du loyer et des charges taxes et accessoires avec indexation jusqu’à libération des lieux,
5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive,
-Juger de la validation du congé pour reprise
-Juger que Monsieur [E] [Z] est occupant sans droit ni titre
-Juger de l’acquisition de la clause résolutoire
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [E] [Z] pour violations de ses obligations légales en qualité de locataire
-et en conséquence ;
oOrdonner la libération des lieux ainsi que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie
oOrdonner son expulsion,
oOrdonner l’enlèvement des seuls meubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard
oCondamner Monsieur [E] [Z] à payer la somme provisionnelle de 2800 euros au principal au titre des arriérés de loyer d’août 2022 à juillet 2023 (795 euros) et le loyer d’août 2022 (2005) euros, somme à parfaire, jusqu’à libération des lieux,
-En tout état de cause condamner Monsieur [E] [Z] au paiement des sommes suivantes :
o4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de faire et du procès-verbal de constat de commissaire de justice,
o5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2023.
À l'audience du 26 avril 2024, Madame [G] [T], représentée par son conseil, justifie avoir signifié à Monsieur [E] [Z] de nouvelles conclusions aux termes desquelles elle demande :
-Lui enjoindre dès le prononcé de la décision de cesser toute location litigieuse de l’appartement et de procéder au retrait de l’annonce publiée sur le site AIRBNB.FR et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour violations graves et répétées des dispositions contractuelles, et en conséquence :
oOrdonner la libération des lieux ainsi que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie
oOrdonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et de tout occupant de son chef
oOrdonner l’enlèvement des meubles de Monsieur [E] [Z] dans un lieu approprié à ses frais et risques sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
oCondamner Monsieur [E] [Z] à lui payer les sommes suivantes :
663 586 euros correspondant au montant des sous-loyers perçus au titre de la sous location illicite somme à actualiser à l’audience,
une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double du loyer et des charges taxes et accessoires avec indexation jusqu’à libération des lieux,
10000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive,
-Juger de la validation du congé pour reprise
-Juger que Monsieur [E] [Z] est occupant sans droit ni titre
-Juger de l’acquisition de la clause résolutoire,
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [E] [Z] pour violations de ses obligations légales en qualité de locataire
-et en conséquence ;
oOrdonner son expulsion,
oOrdonner l’enlèvement de ses seuls meubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard
oCondamner Monsieur [E] [Z] à payer la somme provisionnelle de 1227 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé au 15 janvier 2024 somme à actualiser au jour du départ effectif des lieux,
-En tout état de cause condamner Monsieur [E] [Z] au paiement des sommes suivantes :
o4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de faire et des deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice,
o10000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive.
A l’appui de ses prétentions elle fait valoir au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [E] [Z] effectue des sous-locations saisonnières illicites du logement par l’intermédiaire du site AIRBNB comme en atteste le procès-verbal de constat par commissaire de justice, que les photos mises sur l’annonce ressemblent en tout point à son appartement, que Monsieur [E] [Z] est de mauvaise foi. Au visa de l’article 6-b et f de la dite loi et de l’article 1741 du code civil elle soutient que Monsieur [E] [Z] a changé la destination des lieux loués ce qui constitue un manquement à ses obligations et justifie la résiliation du bail à ses torts. Sur la demande en paiement de la somme de 663586 euros, au visa des article 546 et 547 du code civil, elle prétend aux fruits perçus par Monsieur [E] [Z] au titre de la sous-location continue. Elle expose en outre que Monsieur [E] [Z] n’a pas remis les clés malgré le congé pour reprise valablement délivré. Sur la demande indemnitaire au visa de l’article 1231-1 du code civil elle soutient que le locataire a poursuivi la sous-location illicite malgré les mises en demeure.
A titre subsidiaire sur l’acquisition de la clause résolutoire elle indique que le loyer n’est pas régulièrement payé, que le loyer a été régulièrement révisé, que la clause résolutoire est acquise depuis le 6 novembre 2022. Sur la validation du congé pour reprise au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 elle indique vouloir reprendre le logement pour ses petits-fils ce qui représente un motif légitime et sérieux. Sur la demande en résiliation du bail pour les agissements et la mauvaise foi de Monsieur [E] [Z] elle indique que ce dernier a jeté ses meubles et se montre menaçant avec des voisins.
Elle précise oralement l’ordre de ses demandes : à titre principal la résiliation judicaire du contrat de bail, à titre subsidiaire l’acquisition de la clause résolutoire, à titre infiniment subsidiaire la validation du congé pour reprise.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [E] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
Sur la demande de résiliation du bail
En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation
En application de l’article 6 du code de procédure civile les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.
De jurisprudence constante le juge n’est pas tenu en application de l’article 7 al. 2 du code de procédure civile de prendre en considération les faits que les parties n’ont pas spécialement invoqués.
En l’espèce, à l’appui de sa demande en résiliation judicaire du contrat de bail Madame [G] [T] produit deux procès-verbaux de constat par commissaire de justice du 22 août 2023 et du 16 janvier 2024 faisant état de la location sur le site Airbnb d’un appartement situé dans le Marais comportant deux chambres louées par « SAM » au prix de 341 euros la nuit (photos jointes). Ses pièces 7 et 7 bis, qui semblent correspondre aux annonces sur ce site sont illisibles
Cependant, il ne ressort ni des constatations du commissaire de justice ni des écritures et des explications orales de Madame [G] [T] que le bien loué sur le site AIRBNB correspond à l’appartement objet du contrat de bail.
Madame [G] [T] échouant à rapporter la preuve que Monsieur [E] [Z] s’est livré à la sous-location illicite de l’appartement, elle sera déboutée de ses demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail, en cessation de la sous-location, en retrait de l’annonce sous astreinte, en paiement de la somme de 663 586 euros et de la somme de 10000 euros.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
•Sur la recevabilité de la demande
Madame [G] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Néanmoins, Madame [G] [T] étant un bailleur personne physique, cette omission n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
•Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2538 euros en principal hors coût de l’acte a été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (pièce n°4).
La bailleresse n’est donc pas fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions ne sont pas réunies.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes.
Sur la validation du congé pour reprise
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l’espèce, Madame [G] [T] a fait délivrer le 25 mai 2023 à Monsieur [E] [Z], par acte de commissaire de justice remis à étude, un congé pour reprise à effet au 31 août 2023 en y exposant vouloir y loger ses petits-fils, Messieurs [O] et [H] [Y], actuellement domiciliés chez leur mère dans un logement trop petit.
Si par courriel du 17 août 2023, Monsieur [E] [Z] indiquait à Madame [G] [T] qu’il entendait examiner les recours possibles pour contester ce congé, soutenant ne pas l’avoir reçu et que sa remise a été faite hors délai, force est de constater qu’il n’a pas comparu à l’audience et q qu’aucun moyen de nullité n’a été soulevé
En l’absence de toute contestation de la part de Monsieur [E] [Z] et le congé répondant aux exigences susvisées, il y a lieu de valider le congé et de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 1er septembre 2023.
Monsieur [E] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il y a lieu de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [G] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Il y a lieu de constater que la bailleresse n’a pas demandé le paiement d’une indemnité d’occupation s’agissant de ses demandes subsidiaires de sorte que le juge ne peut statuer sur ce point en application de l’article 5 du code de procédure civile.
Enfin la bailleresse sera déboutée de sa demande de retrait des meubles sous astreinte, le sort des meubles, fixé aux articles L433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, relevant de la procédure d’expulsion.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, à l’appui de sa demande Madame [G] [T] un produit un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2024 Monsieur [E] [Z] lui devait la somme de 1227 euros au titre de l’arriéré locatif.
Monsieur [E] [Z], non comparant, ne conteste pas cette somme. Il sera en conséquence condamné à la verser à Madame [G] [T] au titre de la dette locative.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
En l’espèce, la demande indemnitaire, bien que réitérée aux écritures s’agissant des demandes subsidiaires n’étant que fondées sur des éléments relevant de la demande principale qui a été rejetée, elle sera également rejetée.
Sur les autres demandes
Monsieur [E] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le seul coût de la sommation de faire, la demanderesse ayant été déboutée de ses demandes en résiliation du contrat et constat d’acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [E] [Z] sera condamné à payer à Madame [G] [T] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame [G] [T] de ses demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er septembre 2018 avec Monsieur [E] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2]),
DEBOUTE Madame [G] [T] de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;
DIT que le congé pour reprise du logement situé [Adresse 2] a été valablement délivré par Madame [G] [T],
CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er septembre 2018 entre Madame [G] [T] et Monsieur [E] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2]),
DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 1er septembre 2023,
ORDONNE à Monsieur [E] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à Madame [G] [T] la somme de 1227 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024,
DÉBOUTE Madame [G] [T] de l’ensemble de ses autres demandes,
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de faire mais non ceux du commandement de payer et des procès-verbaux de constat par commissaire de justice,
CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à Madame [G] [T] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Fait et jugé à Paris le 02 avril 2024
le greffierle Président
