TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/12081
N° Portalis 352J-W-B7F-CVH5M
N° MINUTE : 2
Assignation du :
29 Septembre 2021
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 29 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. DU [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1272
DEFENDERESSE
S.A.R.L. [Adresse 5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0428
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 06 Novembre 2023 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2003, la SCI [Adresse 1], venant aux droits des Consorts [F], a donné à bail et à loyer à la Société SAM des locaux dépendants d'un immeuble situé [Adresse 2] à compter du 3 novembre 2003 pour se terminer le 2 novembre 2012, moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 12.500 Euros.
Suivant acte sous seing privé du 4 janvier 2008, la société SAM a donné en location-gérance à Monsieur [X] [E], gérant de la SARL [Adresse 5] son fonds de commerce sis [Adresse 3].
La société [Adresse 5] vient désormais aux droits de la société SAM pour avoir acquis le fonds de commerce le 5 février 2008.
À son expiration, le 1er novembre 2012, le bail s'est tacitement prorogé.
Par acte extrajudiciaire du 4 novembre 2015, la SARL [Adresse 5] a fait signifier à la société PARIS OUEST GESTION, représentant les Consorts [F], une demande de renouvellement du bail du 22 octobre 2003.
Par acte du 7 novembre 2017, la SCI [Adresse 1] a saisi le Juge des Loyers Commerciaux du tribunal de grande instance Paris afin de demander la fixation du loyer déplafonné à la somme de 29.645 euros par an en principal.
Aux termes d'un jugement rendu le 13 mars 2018, le juge des loyers commerciaux a :
“ - Constaté que, par l'effet de la demande de renouvellement notifiée le 4 novembre 2015 par la société [Adresse 5], le bail concernant les locaux situés [Adresse 2] s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2016 ;
- Dit que le loyer du bail renouvelé doit être évalué à la valeur locative et a désigné Monsieur [W] [D], en qualité d'Expert afin de déterminer la valeur locative ”.
Suivant déclaration régularisée le 5 septembre 2018, la société [Adresse 5] a interjeté appel de ce jugement.
Le 7 janvier 2019, Monsieur l'Expert [W] [D] a déposé son rapport et estimé que le loyer renouvelé à la date du 1er janvier 2016, devait être fixé à la somme de 22.900 euros en principal.
Suivant jugement rendu le 21 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a ordonné le retrait du rôle de l'instance inscrite au rôle général du greffe sous le numéro RG 17/15356 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLVXK, dans l'attente de l'arrêt de la Cour d'appel.
Suivant arrêt du 17 février 2021, le Pôle 5, Chambre 3 de la Cour d'appel de Paris a confirmé le Jugement rendu le 13 mars 2018 par le Juge des Loyers Commerciaux, en ce qu'il avait considéré que le contrat de bail avait été prorogé pour une durée supérieure à 12 ans et que le loyer renouvelé était déplafonné.
Le 16 septembre 2021, la SCI [Adresse 1] a signifié des conclusions de réinscription au rôle et l'affaire a été réinscrite sous le n° RG 21/12081.
Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 3 avril 2023 par courrier recommandé, la SCI DU 42 BOULEVARD DE MÉNILMONTANT demande au juge des loyers commerciaux de :
" Vu l'article L.145-34 du Code de Commerce ;
Vu le mémoire préalable de la SCI [Adresse 1] du 19.01.2017 ;
- CONSTATER que le bail de la société [Adresse 5] a été renouvelé à compter du 1er janvier 2016 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 4 novembre 2015,
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2016 pour les locaux à usage exclusif de restauration à l'exclusion de toute restauration dite " rapide " et d'habitation " exploités par la Société [Adresse 5] sis à [Adresse 2] à la somme annuelle hors taxe et hors charges de 29.766 euros avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
- DIRE que le loyer réajusté portera intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des termes dus.
- DIRE que les intérêts échus porteront anatocisme, en application de l'article 1154 du Code civil.
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
- CONDAMNER la SARL [Adresse 5] au paiement de la somme de 2.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile,
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- CONDAMNER la SARL [Adresse 5] en tous les dépens. "
Aux termes de son dernier mémoire, notifié par courrier recommandé le 1er juin 2023, la société [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de :
-" Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle hors taxe et hors charges de 14.464,80 euros avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
- Juger que les sommes dues par la SCI du [Adresse 1] à la société [Adresse 5], porteront intérêt au taux légal en vertu de l'article 1231-6 du Code civil.
- Juger qu'à compter de cette même date, les intérêts échus depuis plus d'un an, porteront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil.
- Débouter la SCI du [Adresse 1] de toutes ses demandes,
- Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la SCI du [Adresse 1] en tous les dépens en ceux compris les frais d'expertise. "
Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 novembre 2023 et mise en délibéré ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les conséquences de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 février 2021
La cour d'appel de Paris a confirmé par un arrêt du 17 février 2021 le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris le 13 mars 2018 constatant le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016 et disant que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail supérieure à douze ans, emportant déplafonnement du loyer.
Par conséquent, la demande maintenue par la société [Adresse 5], aux termes de son dernier mémoire, notifié le 1er juin 2023, de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 ne tient pas compte de la décision de la cour d'appel de Paris, pourtant rendu plus de deux ans auparavant. Par conséquent, la société [Adresse 5] est déboutée de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé au 1er octobre 2015, cette demande ayant été tranchée par la cour d'appel de Paris.
Le principe du déplafonnement du loyer et de la fixation à la valeur locative est également acquis aux débats.
Sur la description des locaux loués
Aux termes de l'expertise, les lieux loués sont situés dans un quartier d'habitation, au voisinage immédiat du cimetière du [7], plus grand espace vert de la capitale, dont la fréquentation annuelle s'élève à plus d'un million de personnes, et de la station de métro éponyme. Ces éléments mettent en évidence la très bonne adéquation entre cet emplacement, pouvant être qualifié de stratégique, et l'activité de café-restaurant exercée.
L'expert précise également que les locaux loués se trouvent dans un immeuble de catégorie ordinaire et se distribuent sur trois niveaux reliés entre eux par un escalier intérieur : rez-de-chaussée, présentant un linéaire de façade de 4,30 mètres sur le boulevard de Ménilmontant, 1er étage constituant également une salle de restaurant, un sous-sol à usage de réserve et une terrasse ouverte d'environ 12 m² d'une capacité de 18 places assises.
En conclusion, l'expert relève des facteurs de valorisation constitués par la situation géographique et la configuration rationnelle des locaux ainsi que l'exploitation d'une terrasse ouverte sur le domaine public et comme facteurs de minoration la catégorie ordinaire de l'immeuble et l'absence de climatisation.
Sur la fixation de la valeur locative au 1er janvier 2016
Aux termes de son rapport, l'expert conclut que la valeur locative au 1er janvier 2016 est de 22.900 euros, après avoir retenu une surface pondérée de 49,20 m²B, un prix unitaire de 475 euros/M²B et après application d'une minoration résiduelle de 2% de la valeur locative, au titre des abattements pour travaux de mise en conformité et taxe foncière et de la majoration au titre de l'exploitation d'une terrasse ouverte.
La SCI [Adresse 1] demande la fixation de la valeur locative au 1er janvier 2016 à la somme de 29.766 euros, après avoir retenu la surface pondérée de 49,20 m²B calculée par l'expert et sollicitant l'application d'un prix unitaire de 550 euros/m²B, ainsi qu'une majoration résiduelle de 10%, comprenant également la possibilité de sous-louer offerte au preneur et contestant la majoration insuffisante proposée par l'expert au titre de la terrasse.
La société [Adresse 5] demande la fixation à la valeur locative de 14.464,80 euros, ne conteste pas non plus la surface pondérée retenue par l'expert, soit 49,20 m²B et demande que soit retenu un prix unitaire de 300 euros/m²B, étant en revanche en accord avec les correctifs à la valeur locative proposés par l'expert.
***
En application de l'article L.145-33 du code de commerce, " le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. "
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En l'espèce, aucune des parties ne contestant la surface pondérée telle que calculée par l'expert judiciaire, le juge des loyers commerciaux retient la surface pondérée de 49,20 m²B.
***
Concernant les références locatives, il convient de rappeler que la zone de chalandise à considérer est de 400 m, étant précisé que dans le cas présent, il apparaît justifié que l'expert ait élargi légèrement le spectre, en raison de la présence dans la zone de chalandise du cimetière du [7] réduisant de fait le nombre de références existantes.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de procéder à des calculs de moyenne, le prix unitaire devant résulter de la comparaison des différentes références et de leurs critères respectifs (situation, date, superficie, activité etc…). Par conséquent, le raisonnement de la société [Adresse 5] fondé sur des moyennes ne saurait être retenu.
La référence de décembre 2016 relative au 44 boulevard de Ménilmontant (719 euros/m²B) sera écartée car postérieure au 1er janvier 2016, date de renouvellement du bail.
Concernant les références versées par la société [Adresse 5], l'expert a clairement justifié en page 10 de son rapport, les raisons pour lesquelles il n'a pu exploiter les références versées par cette dernière, les documents fournis ne permettant pas de calculer les surfaces pondérées et les dossiers locatifs étant incomplets.
Par conséquent, au regard des références produites par l'expert et par le bailleur de la qualité de l'emplacement, dans le voisinage immédiat du métro " [7] ", bénéficiant d'une bonne commercialité de quartier et des caractéristiques des locaux, présentant une configuration rationnelle, bien adaptée à l'activité exercée, le juge des loyers commerciaux retient un prix unitaire de 475 euros/m²B, comme proposé à juste titre par l'expert.
***
Concernant les correctifs de la valeur locative, l'expert retient une minoration résiduelle de 2 % de la valeur locative en appliquant les correctifs suivants :
- Abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur,
- Abattement de 2 % au titre des taxes foncières à la charge du preneur,
- Majoration de 5 % au titre de l'exploitation d'une terrasse ouverte d'environ 12 m² (18 places) sur le domaine public, permettant une augmentation de 60 % du nombre de places assises.
Le bailleur revendique l'application des correctifs suivants :
- Abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur,
- Abattement de 2 % au titre des taxes foncières à la charge du preneur,
- Majoration de 5 % en considération de la possibilité de sous-louer partiellement les locaux,
- Majoration de 15 % au titre de l'exploitation de la terrasse ouverte, faisant valoir que la cour d'appel de Paris a pu retenir une majoration de 7 % pour une terrasse ouverte, de 15 % pour une terrasse augmentant la capacité d'accueil de 90 % et le TGI de Paris une majoration de 5 % ; qu'il est d'usage de retenir une majoration importante lorsque le nombre de places extérieures est supérieur au nombre de places intérieures ; qu'en l'espèce, la terrasse accueille 28 places et non 18 comme relevé de manière erronée par l'expert, correspondant à une augmentation de 87,50 % du nombre de places, soit presque le doublement de la capacité intérieure ; que le preneur n'a jamais produite l'autorisation administrative délivrée par la mairie de [Localité 6] permettant de connaître le nombre de places autorisées ; qu'en outre, la terrasse n'est pas ouverte mais semi-fermée.
Le preneur retient les mêmes correctifs que l'expert judiciaire, notamment concernant l'exploitation de la terrasse, faisant valoir que l'autorisation de sous-louer partiellement ne justifie pas une majoration de 5 %, la sous-location en l'espèce n'étant délivrée qu'au bénéfice du Conservatoire Nationale des Arts et Métiers.
Concernant la majoration relative à l'exploitation de la terrasse, le juge des loyers commerciaux constate, au regard des photographies réalisées par l'expert en page 16 de son rapport, que la terrasse exploitée sur le domaine public est semi-fermée, en ce qu'elle inclut pour partie des parois rigides et vitrées et un store permettant d'abriter des intempéries. Par ailleurs, le simple décompte des tables apparaissant sur les deux photographies permet de décompter 14 tables de deux personnes, soit 28 places assises et non seulement 18 places assises, comme relevé par l'expert. Le preneur n'ayant pas souhaité verser aux débats l'autorisation administrative, il lui appartenait de démontrer que le nombre de places installées est supérieur à l'autorisation délivrée par la Mairie de [Localité 6], en violation de ladite autorisation. A défaut d'un tel élément de preuve, le juge des loyers commerciaux retient l'existence d'une terrasse semi-fermée de 28 places, soit 87,5 % d'accroissement de la capacité totale de l'établissement, qui justifie une majoration de 10 % de la valeur locative.
Concernant le droit de sous-louer partiellement uniquement au Conservatoire Nationale des Arts et métiers, s'agissant d'une autorisation très spécifique, il n'y pas lieu de retenir une majoration à ce titre.
Concernant l'abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur et l'abattement de 2 % au titre des taxes foncières à la charge du preneur, ils ne sont pas contestés pas les parties et seront retenus comme proposés par l'expert.
Par conséquent, la valeur locative au 1er janvier 2016 s'établit à :
(49,29 m²B x 475 euros/m²B) - 5 % - 2 % + 10 % = 23.009,30 euros arrondie à 23.000 euros.
Sur les autres demandes
La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les parties étant dès lors déboutées de leurs demandes formulées de ce chef.
La nature et l'ancienneté de l'affaire justifient le prononcé de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le jugement rendu le 13 mars 2018 et l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 17 février 2021,
Vu le rapport d'expertise de M. [W] [D] déposé le 7 janvier 2019,
Déboute la société [Adresse 5] de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé au 1er octobre 2015,
Fixe à la somme de 23.000 euros HT et HC en principal par an à compter du 1er janvier 2016, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre, d'une part, la SCI DU [Adresse 1], et, d'autre part, la SARL [Adresse 5] pour les locaux situés [Adresse 2],
Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 7 novembre 2017 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil,
Déboute les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,
Ordonne l'exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à PARIS, le 29 mars 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER P. LESTERLIN