TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50506 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C3YKV
N° : 7-CB
Assignation du :
17 janvier 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 mars 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. EDELWEISS
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS - #P0043
DEFENDERESSE
La S.A.S. OBCITO HOLDING
[Adresse 1]
[Localité 2]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 29 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 janvier 2020, la SCI EDELWEISS a consenti à la société OBCITO HOLDING SAS une convention d'occupation précaire portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 16.500 euros, charges incluses et forfaitisées, payables mensuellement d'avance. La convention a été conclue pour une durée de 18 mois, commençant à courir le 15 janvier 2020 pour se terminer au plus tard le 15 juillet 2021.
Au terme fixé, le preneur s'est maintenu dans les lieux en accord avec le bailleur.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par courrier du 30 décembre 2021, une première mise en demeure de régler la somme de 14.811 euros a été adressée à la locataire.
Une seconde mise en demeure, d'avoir à payer la somme de 17.311 euros et de libérer les lieux avant le 31 août 2022, lui a été notifiée le 18 août 2022.
Le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 4 septembre 2023, un premier commandement de payer la somme en principal de 39.648,68 euros au titre des loyers impayés, outre la somme de 3.797,20 euros au titre de la taxe foncière.
Par exploit du 21 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 39.648,68 euros au titre des loyers impayés, outre la somme de 3.797,20 euros au titre de la taxe foncière, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la convention d'occupation précaire, le bailleur a, par exploit délivré le 17 janvier 2024, fait citer la société OBCITO HOLDING SAS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef dans un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- dire que passé ce délai courra une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le juge des référés se réservant la compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle ;
- condamner par provision la société OBCITO HOLDING SAS au paiement des sommes dues, soit 42.942 euros ;
- juger que les sommes dues seront majorées de 10% et condamner la société OBCITO HOLDING SAS au paiement de la somme complémentaire de 8.880,38 euros ;
- fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 22 décembre 2023 au montant du loyer et des provisions sur charges en cours majoré des taxes, soit à la somme mensuelle de 1.375 euros hors taxes hors charges et condamner la société OBCITO HOLDING SAS au paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir ;
- débouter la société OBCITO HOLDING SAS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société OBCITO HOLDING SAS au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, des frais de levée d'états et d'extrait KBIS, de dénonciation aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de l'avocat constitué conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'audience du 29 février 2024 la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.
La OBCITO HOLDING SAS régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
En l'espèce, les parties ont expressément convenu de déroger au statut des baux commerciaux.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1225 du même code énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Au cas présent, la convention d'occupation précaire stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet de payer ou d'exécuter la disposition en souffrance, et contenant la déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de cette clause, le bail sera résilié de plein droit.
Les courriers de mise en demeure adressés les 30 décembre 2021 et 18 août 2022 à la locataire, versés aux débats, ne mentionnent pas l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire prévue à la convention d'occupation précaire. Le commandement de payer délivré le 4 septembre 2023 à la défenderesse ne vise pas davantage la clause résolutoire.
Le commandement du 21 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il précise la nature des sommes dues et un décompte y est joint.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Le concours de la force publique étant accordé et suffisamment comminatoire pour s'assurer de l'exécution de l'obligation de quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 21 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel, soit 1.375 euros, majoré des taxes et des charges.
Cependant, la convention d'occupation précaire prévoit, dans son article IV relatif au loyer, que celui-ci est dû charges incluses et forfaitisées.
En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges, hors taxes applicables, justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.375 euros hors taxes.
La société justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de euros, la somme de 42.942 euros, arrêtée au 31 décembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus.
Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de cette somme non sérieusement contestable à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 décembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus.
Sur les pénalités contractuelles
L'article IX de la convention d'occupation précaire prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 10% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.
En conséquence, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 4.294 euros à ce titre.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société OBCITO HOLDING SAS au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 21 décembre 2023 ;
Disons que la société OBCITO HOLDING SAS devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société OBCITO HOLDING SAS à payer à la SCI EDELWEISS:
* la somme de 42.942 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 décembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus;
* la somme de 4.294 euros au titre de la pénalité contractuelle ;
* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 1.375 euros hors taxes et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la société OBCITO HOLDING SAS au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (72,72 euros) ;
Autorisons Maître Davina SUSINI-LARENTI à recouvrer directement contre la société OBCITO HOLDING SAS les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir provision.
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS