TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50249
et
N° RG 24/50379
N° : 6
Assignation du :
1er et 28 Décembre 2023[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 mars 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
N° RG 24/50249
DEMANDERESSE
La Société PARIS PRIME OFFICE 1
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS - #E0668
DEFENDERESSE
La Société LA YOTA
[Adresse 2]
C/O KANDBAZ
[Localité 4]
non comparante
N° RG 24/50379
DEMANDERESSE
La Société PARIS PRIME OFFICE 1
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS - #E0668
DEFENDERESSES
La Société LA YOTA, pour signification dans les lieux loués [Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante
DÉBATS
A l’audience du 15 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 24 octobre 2014, la société TERREIS, aux droits de laquelle vient désormais la société PARIS PRIME OFFICE 1, a consenti à la société LA YOTA un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] pour une durée de dix ans à compter du 1er novembre 2014 moyennant un loyer indexé de 25.800 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.
Le 6 novembre 2023, la société PARIS PRIME OFFICE 1 a fait signifier à la société LA YOTA un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 17.884,16 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Le 1er décembre 2023, la société PARIS PRIME OFFICE 1 a fait assigner la société LA YOTA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de :
- condamner la société LA YOTA à lui payer une provision de 17.884,16 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023;
- condamner la société LA YOTA à lui payer une provision de 1.788,41 € à titre de pénalité contractuelle;
- ordonner la capitalisation des intérêts;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire.
Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 24/50249.
Le 28 décembre 2023, la société PARIS PRIME OFFICE 1 a fait assigner la société LA YOTA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de :
- joindre cette instance avec l’instance précitée;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société LA YOTA;
- condamner la société LA YOTA à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à un quart d’une annuité de loyer en vigueur, outre les charges et accessoires;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût de l’assignation.
Lors de l’audience du 15 février 2024, cette instance, enrôlée sous le numéro de RG 24/50379, a été jointe par le juge à l’instance numéro 24/50249.
La société LA YOTA n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, aux assignations introductives d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société LA YOTA
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 24 octobre 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail du 24 octobre 2014 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 6 novembre 2023 à la société LA YOTA vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 17.884,16 € selon décompte annexé à l’acte.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société LA YOTA ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société LA YOTA selon les termes du dispositif ci-après.
La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité mensuelle d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au quart du dernier loyer, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la société PARIS PRIME OFFICE 1 à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le relevé de compte de la société LA YOTA versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 17.884,16 € à la date du 7 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.
L’obligation de la société LA YOTA n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société PARIS PRIME OFFICE 1, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023, date du commandement précité.
La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 1.788,41 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société LA YOTA sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023, des deux assignations introductives d’instance et de la saisie conservatoire de créance pratiquée le 3 novembre 2023 par la demanderesse.
L’équité commande de condamner la société LA YOTA à payer à la société PARIS PRIME OFFICE 1 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 24 octobre 2014 portant sur les locaux situés [Adresse 3], avec effet à la date du 6 décembre 2023 à 24h00,
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société LA YOTA pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la société LA YOTA à payer à la société PARIS PRIME OFFICE 1 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
Condamnons la société LA YOTA à payer à la société PARIS PRIME OFFICE 1 la somme provisionnelle de 17.884,16 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 7 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023,
Condamnons la société LA YOTA à payer à la société PARIS PRIME OFFICE 1 la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
Condamnons la société LA YOTA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023, des deux assignations introductives d’instance et de la saisie conservatoire de créance pratiquée le 3 novembre 2023 par la société PARIS PRIME OFFICE 1.
Fait à Paris le 28 mars 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON
