TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58101 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3DAC
N° : 12-CB
Assignation du :
25 et 27 octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+ 1 expert
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 mars 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A. L’ABEILLE
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de PARIS - #D0614
DEFENDERESSES
La société SILICIUM
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Nadia JBILOU, avocat au barreau de PARIS - #C1117
La S.A. LE CREDIT LYONNAIS
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er juin 2021, la SA L'ABEILLE a consenti à Monsieur [K] [I], aux droits duquel vient la société SILICIUM, un contrat de bail portant sur le local situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 40.000 euros hors charges et hors taxes, TVA en sus, avec clause d'indexation, outre une provision sur charges de 79 euros, le tout payable mensuellement d'avance.
Par acte sous seing privé du 31 mai 2022, la société LE CREDIT LYONNAIS s'est portée garante à première demande des engagements souscrits par la société SILICIUM auprès de la société L'ABEILLE à hauteur de 12.237 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 11 août 2023, un commandement de payer la somme en principal de 7.581,57 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 04 août 2023, et de justifier d'une assurance, le commandement visant la clause résolutoire.
Ce commandement a été dénoncé à la société LE CREDIT LYONNAIS, en sa qualité de caution, avec sommation de payer, par exploit du 17 août 2023.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploits délivrés les 25 et 27 octobre 2023, fait citer la société SILICIUM et la société LE CREDIT LYONNAIS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner à la SAS SILICIUM de restituer à la société l'ABEILLE les locaux sis [Adresse 5], libres de tous biens et occupants de son chef, dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard courant pendant un délai de 45 jours,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,
- condamner la SAS SILICIUM au paiement de la somme provisionnelle de 10.315,13 euros correspondant aux impayés arrêtés au 23 octobre 2023 outre intérêts à compter du commandement signifié le 11 août 2023,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer actuel, charges et TVA en sus, à compter du 12 novembre 2023 jusqu'à parfaite libération des locaux et remise des clés,
- dire et juger que le dépôt de garantie en possession du bailleur lui restera acquis à titre de premier dommage et intérêt, sans venir en déduction des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et éventuels travaux de remise en état,
- condamner la SA LE CREDIT LYONNAIS au paiement provisionnel de la dette de la société SILICIUM limitée à la somme de 12.237 euros outre intérêts à compter de la dénonciation valant sommation de payer du 17 août 2023,
- condamner la société SILICIUM et la société LE CREDIT LYONNAIS in solidum au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 11 août 2023 et sa dénonciation valant sommation du 17 août 2023.
A l'audience du 8 février 2024, la demanderesse, représentée, dépose des conclusions d'actualisation qu'elle développe oralement, par lesquelles elle maintient les demandes de son assignation, mais porte sa demande de provision à la somme de 28.912,89 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 5 février 2024.
Aux termes de ses conclusions déposées et oralement soutenues à l'audience, la société SILICIUM, représentée, demande au juge des référés de :
-Dire et juger que la demande d'intérêts présentée par la société L'ABEILLE est sujette à une contestation sérieuse,
-lui accorder des délais de paiement à hauteur de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
-lui accorder un délai pour quitter les lieux d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
-prononcer en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,
-débouter la société L'ABEILLE de sa demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société LE CREDIT LYONNAIS, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 11 août 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 11 septembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. L'octroi du concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour s'assurer de l'exécution de l'obligation de quitter les lieux, il n'y a pas lieu au prononcé d'une astreinte.
La demande de délai d'un mois pour quitter les lieux sera accueillie dans les termes précisés au dispositif.
La bailleresse sollicite que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé au double du montant du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 4.433,44 euros TTC, telle que mentionnée sur le dernier décompte produit.
Sur la provision et la demande de délais de paiement
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision de 28.912,89 euros réclamée au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2024, terme de février 2024 inclus, n'est pas contesté par la société SILICIUM. Elle sera par conséquent condamnée par provision au paiement de cette somme.
Aux termes de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. L'article 1344 du même code précise que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
En l'espèce, la demanderesse sollicite l'application du taux de l'intérêt légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer.
La société SILICIUM oppose une contestation sur cette demande en faisant valoir que les arriérés locatifs dus au 11 août 2023 ont été partiellement réglés par les paiements intervenus les 15 août et 10 octobre 2023.
Cependant, ces paiements partiels, qui demeurent tardifs, ne sauraient avoir pour effet de priver la créancière de son droit aux intérêts de retard.
La contestation n'est donc pas jugée sérieuse.
La provision accordée à demanderesse ne portera toutefois intérêts au taux légal, à compter du 11 août 2023, qu'à hauteur de la somme réclamée dans le commandement, soit 7.581,57 euros. Elle portera intérêts au taux légal, pour le surplus, à compter de l'assignation.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société SILICIUM sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de trois mois, en faisant valoir que ses difficultés ne lui ont pas permis de prospérer dans le cadre de son activité commerciale, et qu'elle cherche à quitter les lieux.
La demanderesse s'oppose à l'octroi de tels délais, sans cependant expliciter les raisons de cette opposition.
Les courts délais sollicités apparaissant de nature à permettre à la défenderesse de solder sa dette sans obérer de façon excessive la situation de la requérante, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.
A défaut de respecter les délais de paiement, la totalité de la somme restant due sera exigible au terme du premier incident de paiement.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
La clause 6 du bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur.
Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur les demandes formées à l'encontre de la société LE CREDIT LYONNAIS en sa qualité de garante
L'article 37 du bail énonce qu'il est consenti sous la condition de délivrance par le preneur d'une garantie bancaire à première demande, afin de garantir le paiement des loyers, charges, intérêts, indemnités, frais et accessoires et tous travaux de remise en état qui pourraient être dus au tire du bail, à hauteur de 12.237euros TTC, représentant trois mois de loyer TTC.
Il est produit un acte de garantie bancaire en date du 31 mai 2022 aux termes duquel la société LE CREDIT LYONAIS s'engage à régler au bailleur, sur première demande de celui-ci, toutes sommes dues par la société SILICIUM au titre du bail du 1er juin 2021 dans la limite de 12.237 euros.
En conséquence, l'obligation de paiement de la société LE CREDIT LYONNAIS n'apparaît pas sérieusement contestable, de sorte qu'elle sera solidairement condamnée, avec la société SILICIUM, au paiement de la provision sollicitée, dans la limite de son engagement soit à hauteur de 12.237 euros.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, les parties défenderesses seront condamnées au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation au garant.
Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner en outre au paiement de la somme de 2.500 euros au au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 11 septembre 2023 ;
Disons que la société SILICIUM devra libérer les locaux situés [Adresse 5] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Accordons à la société SILICIUM un délai d'un mois, à compter de la signfication de la présente ordonnance, pour libérer les locaux loués ;
Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
Condamnons la société SILICIUM à payer à la société L'ABEILLE la somme de 28.912,89 euros, et la société LE CREDIT LYONNAIS solidairement à hauteur de 12.237 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.581,57 euros à compter du 11 août 2023 pour la société SILICIUM, et à compter du 17 août 2023 poue la société LE CREDIT LYONNAIS, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
Autorisons la société SILICIUM à régler cette dette en trois mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement ;
Condamnons la société SILICIUM à payer à la société L'ABEILLE une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, majoré des charges et taxes, soit pour le moment la somme mensuelle de 4.433,44 euros HT et ce, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération effective des lieux ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons in solidum la société SILICIUM et la société LE CREDIT LYONNAIS au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 août 2023 (164,34 euros) et de sa dénonciation avec sommation de payer du 17 août 2023 (72,48 euros) ;
Condamnons in solidum la société SILICIUM et la société LE CREDIT LYONNAIS au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS
