TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/55755 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IEE
N° : 7
Assignation du :
21 Juillet 2023[1]
[1] 2Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 mars 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. [Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 7]
et en son établissement
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0335
DEFENDEURS
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son Syndic la SARL PRESTIGERE ADMINISTRATEUR DE BIENS
C/O son Syndic le Cabinet PRESTIGERE, SARL
[Adresse 1]
[Localité 6]
La Société PRESTIGERE
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentés par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS - #P0208
DÉBATS
A l’audience du 15 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
La société [Adresse 8] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété édifié [Adresse 4] à [Localité 5].
Par arrêt du 17 janvier 2020, la cour d’appel de Paris, statuant à la requête du syndicat des copropriétaires, a condamné la société [Adresse 8], ainsi que son locataire et un autre occupant de son local, à déposer le nouveau conduit d’extraction posé sur une façade de l’immeuble sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
A la suite de cette décision, l’installation d’extraction litigieuse a été retirée par la société [Adresse 8].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2023, la société [Adresse 8] a demandé au syndic, la société PRESTIGERE, de “prévoir une assemblée générale devant aborder (...) au plus tôt” la question de la remise en place d’une extraction dans ses locaux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2023, la société [Adresse 8] a mis en demeure le syndic de convoquer à cette fin une assemblée générale.
Par acte du 21 juillet 2023, la société [Adresse 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société PRESTIGERE devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de condamnation des défendeurs, sur le fondement de l’article 17 AA de la loi du 10 juillet 1965, à convoquer une assemblée générale appelée à voter sur sa demande d’installation d’un conduit d’extraction d’air.
Pendant le cours de l’instance, le syndic a convoqué une assemblée générale qui s’est réunie le 9 novembre 2023. A cette occasion, les copropriétaires ont majoritairement refusé de délivrer à la société [Adresse 8] l’autorisation sollicitée. Selon les déclarations concordantes des parties, la société [Adresse 8] a saisi le tribunal judiciaire statuant au fond pour contester cette décision.
Lors de l’audience du 23 novembre 2023, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société [Adresse 8] demande désormais au juge, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article 544 du code civil et des articles 9 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de:
- l’autoriser à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis de la société CHIGNOLI du 9 octobre 2023 et à l’étude de la société CHIGNOLI du 9 octobre 2023;
- assortir s’il y a lieu cette autorisation d’un contrôle des travaux par l’architecte de la copropriété;
- condamner le syndicat des copropriétaires et la société PRESTIGERE à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires et la société PRESTIGERE demandent au juge de:
- débouter la société [Adresse 8] de toutes ses demandes;
- la condamner à payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’autorisation de la société [Adresse 8] à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation
A l’appui de sa demande, la société [Adresse 8] explique:
- que ses locaux ont toujours été dotés d’une extraction en façade arrière de l’immeuble;
- qu’à son insu, sa locataire et son sous-locataire ont procédé au remplacement de l’installation existante, qui a finalement été démontée à la suite de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 17 janvier 2020;
- qu’en vue de relouer ses locaux, vacants depuis le mois de février 2023, elle a souhaité faire installer un nouveau conduit d’extraction d’air; qu’afin d’y être autorisée, elle a vainement sollicité du syndic la réunion d’une assemblée générale par courrier du 1er février 2023;
- que l’assemblée s’est finalement réunie après l’introduction de la présente instance, le 9 novembre 2023; que les copropriétaires ont toutefois rejeté sa demande sans aucun motif;
- qu’en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, elle est fondée à solliciter l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de pose d’un conduit d’extraction dès lors que le refus qui lui a été opposé par les copropriétaires est abusif et constitue un trouble manifestement illicite; qu’en effet, l’activité de restauration n’est pas interdite par le règlement de copropriété; qu’elle a fourni au syndic un dossier complet répondant aux observations de l’architecte du syndicat des copropriétaires; que la décision des copropriétaires méconnaît son droit de propriété et son droit de jouissance des parties privatives.
Le syndicat des copropriétaires et la société PRESTIGERE répliquent:
- que la demande d’autorisation d’installation du conduit d’extraction relève d’un débat au fond;
- que le refus opposé par les copropriétaires à la demande de travaux de la société [Adresse 8], selon les motifs détaillés dans le procès-verbal de l’assemblée générale, ne constitue pas un trouble manifestement illicite;
- qu’en effet, le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé par principe à l’exploitation d’un restaurant dans les locaux de la société [Adresse 8]; que toutefois, le projet soumis par cette dernière à l’assemblée générale était incomplet et ne répondait pas à l’ensemble des interrogations soulevées par l’architecte du syndicat; que plusieurs problèmes importants persistent et ne permettent pas en l’état l’installation de l’extraction projetée; qu’ainsi, notamment, la largeur du conduit, supérieure à celle de l’ancien conduit, entraînera une perte de luminosité importante qui affectera la jouissance des occupants et la valeur de leurs biens, ainsi qu’une impossibilité d’accès à la gouttière d’évacuation des eaux faisant obstacle à son entretien.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile sur lequel la société [Adresse 8] fonde ses prétentions, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus.
En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société [Adresse 8], les copropriétaires n’ont pas rejeté sa demande d’autorisation de travaux “sans aucun motif”. En effet, le procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 9 novembre 2023 dresse la liste précise des raisons pour lesquelles les copropriétaires, s’estimant par ailleurs insuffisamment informés au vu des explications fournies par la société [Adresse 8], ont refusé d’autoriser les travaux litigieux.
Parmi ces raisons figurent le diamètre accru du conduit d’extraction d’air et la difficulté d’accès au gouttières de l’immeuble en résultant. L’architecte du syndicat des copropriétaires, M. [V], relève à cet égard ce qui suit dans son rapport au syndic du 15 novembre 2023: “Le précédent conduit posé sans autorisation a dû être déposé car il était plus large que le conduit d’origine et posait un problème d’accès à la D.E.P. [descente des eaux pluviales]. Le nouveau conduit carré proposé de 450x450 mm est encore plus large et équivaut à un conduit circulaire de diamètre 500mm. La problématique de l’accès à la D.E.P. se pose à nouveau pour son entretien et d’éventuelles réparations”. Ce point avait également été mis en exergue par la cour d’appel de Paris, qui, aux termes de son arrêt précité du 17 janvier 2020, avait ordonné la dépose du nouveau conduit posé par les locataires de la société [Adresse 8] au motif, notamment, que ce conduit, “d’un diamètre estimé entre 355 et 400 mm”, empêchait l’accès à la colonne d’évacuation des eaux pluviales et usées.
Au vu de ce seul fait, la société [Adresse 8] ne démontre pas que le refus qui lui a été opposé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2023 constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, c’est-à-dire une perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Au surplus, au regard des différences matérielles existant entre l’installation d’origine et celle projetée par la société [Adresse 8], notamment le diamètre du conduit évoqué ci-dessus, les travaux sollicités par la demanderesse ne peuvent être assimilés à une mesure de remise en état au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. Ils ne constituent pas davantage une mesure conservatoire au sens de cet article.
Au vu de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de travaux de la société [Adresse 8].
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les prétentions formées par la société [Adresse 8] n’ont pas été accueillies par le juge des référés. Il convient toutefois de prendre en considération le fait que le juge était initialement saisi d’une demande de condamnation du syndic et du syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale en application de l’article 17 AA de la loi du 10 juillet 1965. Cette assemblée n’a finalement été convoquée qu’après l’introduction de la présente instance par la société [Adresse 8], par courrier du syndic du 13 octobre 2020, sans que les défendeurs n’apportent d’explication de nature à justifier temps écoulé entre la demande de convocation formée par la copropriétaire et son exécution.
Dans ces conditions, il apparaît justifié de mettre les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires et de son syndic in solidum.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 8] aux fins d’être autorisée à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation conformément au devis de la société CHIGNOLI du 9 octobre 2023 et à l’étude de la société CHIGNOLI du 9 octobre 2023,
Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] et la société PRESTIGERE aux dépens de l’instance.
Fait à Paris le 28 mars 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON
