TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [W] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Stéphanie GRANCHON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09800 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SMI
N° MINUTE : 8
JUGEMENT
rendu le 28 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 1] -ROYAUME UNI- -
représenté par Me Stéphanie GRANCHON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN744
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09800 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SMI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 24 mars 2014, M. [G] [X] a consenti un bail d'habitation à M. [W] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros et d'une provision pour charges de 100 euros.
Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2550,44 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, M. [G] [X] a fait assigner M. [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif aux fins de voir :
A titre principal :
- constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et en conséquence constater sa résiliation à compter du 20 juin 2023
- ordonner l'expulsion de M. [W] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l'assistance de la force publique;
- ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de M. [W] [B] ;
- obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3792,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 20 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal au double du loyer et des charges, à compter du 20 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux ;
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [W] [B] pour inexécution de ses obligations contractuelles,
- ordonner l'expulsion de M. [W] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l'assistance de la force publique;
- ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de M. [W] [B] ;
- le condamner au paiement des sommes suivantes :
5861.82 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d'octobre 2023 inclus, outre les loyers et charges postérieurs jusqu'à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal au double du loyer et des charges, à compter du 20 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux ;
En toutes hypothèses :
-condamner Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [W] [B] aux entiers dépens, en ce notamment compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le Département le 1 décembre 2023.
À l'audience du 6 février 2024, M. [G] [X] a été représenté par son avocat. Il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que le locataire aurait effectué un règlement de 1034.66 euros au mois de janvier 2024. M. [G] [X] soutient qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
A l'appui de ses prétentions, M. [G] [X] expose que les loyers et charges ne sont pas réglés mensuellement, mais tous les trois ou quatre mois seulement; que M. [W] [B] n'ayant pas régularisé dans le délai les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, celui-ci est résilié de plein droit.
Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Il n'a été produit aucun élément relatif à l'existence d'une telle procédure concernant M. [W] [B].
À l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 29 mars 2024 par mise à disposition au greffe. La date de délibéré a été avancée au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation - ou l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.
M. [G] [X] justifie avoir notifié l'assignation le 1 décembre 2023 au représentant de l'État dans le département, plus de six semaines avant l'audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 19 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2550,44 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juin 2023.
Il convient, en conséquence, de constater que le bail se trouve résilié à compter du 20 juin 2023 et d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Monsieur [G] [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Il convient en outre de rappeler qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la dette locative
En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, M. [G] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 février 2024, M. [W] [B] lui devait la somme de 9081.64 euros (terme de février 2024 inclus).
Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, M. [W] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à payer la somme de 9081.64 euros au bailleur, au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 février 2024.
Sur les délais de paiement
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
En l'espèce, M. [W] [B] a effectué un versement de 1034.82 euros en date du 10 janvier 2024, ce dont il résulte qu'il a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.
Pour autant, dès lors qu'il ne s'est pas présenté à l'audience et qu'aucun élément ne permet d'établir sa situation personnelle, son aptitude à régler sa dette locative est inconnue.
Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra être accordé.
Sur l'indemnité d'occupation
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, M. [W] [B] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] depuis la résiliation du bail, le 20 juin 2023.
Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au double du loyer en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant n'est en l'espèce pas justifié.
En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 20 juin 2023. Cette indemnité est déjà liquidée partiellement, jusqu'au terme de février 2024 inclus, à la condamnation principale. La condamnation au paiement prendra donc effet à compter de l’échéance de mars 2024.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [X] ou à son mandataire.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [W] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [G] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le présent jugement sera donc assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare l'action recevable ;
Constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
Constate, en conséquence, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 24 mars 2014 entre M. [G] [X], d'une part, et M. [W] [B], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 2] et ses accessoires, à compter du 20 juin 2023 ;
Ordonne à M. [W] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;
Ordonne à défaut de libération volontaire l'expulsion de M. [W] [B] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 2] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par M. [G] [X], avec si nécessaire le concours de la force publique ;
Rappelle que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne M. [W] [B] à payer à M. [G] [X] la somme de 9081.64 (neuf mille quatre-vingt-un euros et soixante-quatre centimes), au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 février 2024.
Condamne M. [W] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ;
Condamne M. [W] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2023 ;
Condamne M. [W] [B] à payer à M. [G] [X] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
