TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [G] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Matthieu LEROY
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07531 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23DU
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 28 mars 2024
DEMANDERESSE
Association IMMOBILIERE NOTRE DAME DES CHAMPS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Matthieu LEROY de la SELASU FUSIO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0245
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 28 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07531 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23DU
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 26 juin 2017, l'association immobilière Notre-Dame des Champs a consenti un bail d'habitation à M. [G] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1315 euros et d'une provision pour charges de 90 euros.
Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11518,12 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [P] le 23 mai 2023.
Par assignation du 30 août 2023, l'association immobilière Notre-Dame des Champs a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [G] [P] sous astreinte de 150 euros par jour de retard, la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- 11521,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 6 février 2024, l'association immobilière Notre-Dame des Champs a été représentée par son avocat. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2024, s'élève à 6180.24 euros. Elle ajoute qu'un dernier versement aurait été effectué par M. [G] [P], couvrant le loyer courant dans son intégralité, mais qu'il n'apparaît pas encore sur le décompte de l'association. Déduction faite de ce versement, la dette du locataire s'élèverait aujourd'hui à 4630,24 euros.
A l'appui de ses prétentions, le conseil de l'association immobilière Notre-Dame des Champs expose que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement honorés ; que M. [G] [P] n'ayant pas régularisé dans le délai les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, celui-ci est résilié de plein droit. Il ajoute toutefois qu'un accord entre M. [G] [P] et la bailleresse est intervenu, au terme duquel les parties se sont entendues sur un plan d'apurement de cette dette, suspensif des effets de la clause résolutoire.
M. [G] [P], comparant en personne, reconnaît le montant de sa dette locative, précisant avoir effectué un règlement de 1500 euros peu de temps avant l'audience. Il expose s'être professionnellement reconverti après la période de crise sanitaire et percevoir des revenus fluctuants du fait de son statut de consultant indépendant. Il fait toutefois état de perspectives d'emploi en contrat à durée indéterminée. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de 14 mensualités d'apurement de 330.73 euros, en plus du loyer courant.
Les parties ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [G] [P] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Invitée à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette, l'association immobilière Notre-Dame des Champs a transmis, par courrier électronique reçu au greffe le 9 février 2024, le document demandé. M. [G] [P] a été informé de l'élément transmis par son contradicteur.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L'Association immobilière Notre-Dame des Champs justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11518.12 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2023.
Sur la dette locative
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, l'association immobilière Notre-Dame des Champs verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 février 2024, M. [G] [P] lui devait la somme de 4630,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, M. [G] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L'association bailleresse et M. [G] [P] sollicitent que soient accordés à ce dernier des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte du 9 février 2024, produit en délibéré par la bailleresse, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, M. [G] [P] ayant effectué un règlement de 1550 euros en date du 5 février 2024. Il ressort en outre des déclarations de M. [G] [P] à l'audience qu'il est en capacité de raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 330.73 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'en l'absence de justification de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, la demanderesse sera déboutée de sa demande formée en ce sens. le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [G] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, sa situation économique actuelle commande de rejeter la demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le présent jugement sera donc assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2017 entre l'association immobilière Notre-Dame des Champs, d'une part, et M. [G] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 23 juillet 2023,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [P],
CONDAMNE M. [G] [P] à payer à la société l'association immobilière Notre-Dame des Champs la somme de 4630.24 euros (quatre mille six cent trente euros et vingt-quatre centimes), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 février 2024,
AUTORISE M. [G] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 330.73 euros (trois-cent trente euros et soixante treize centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 juillet 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [G] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [G] [P] sera condamné à verser à l'association immobilière Notre-Dame des Champs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE la demande d'astreinte,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE l'association immobilière Notre-Dame des Champs de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [G] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2023 et celui de l'assignation du 30 août 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
