TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 22/02860
N° Portalis 352J-W-B7G-CWHC7
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Février 2022
JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet [Localité 8] SYNDIC & GESTION, S.A.R.L
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750
DÉFENDERESSE
Société SCI 93 96, Société civile, prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [L] [K]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non- représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 28 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/02860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHC7
DÉBATS
A l’audience publique du 25 Janvier 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI 93-96, immatriculée au RCS de Paris sous le n°422 107 409, et dont le siège social est au [Adresse 7], est propriétaire des lots de copropriété n°9 et 523 d'un immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 4].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI 93-96 de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploit d'huissier signifié le 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 4] a fait assigner la SCI 93-96 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 6 octobre 2022.
Par ses dernières conclusions d’actualisation signifiées le 22 mai 2023 à la défenderesse, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil et celles des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :
- condamner la SCI 93-96 au paiement de la somme de 19.387,98 euros, au titre des charges, travaux et frais impayés arrêtés au 1er avril 2023 (2ème trimestre inclus) avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;
- condamner la SCI 93-96 au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI 93-96 au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Franck Fischer ;
- condamner la SCI 93-96 au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Décision du 28 Mars 2024
Charges de copropriété
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Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI 93-96 n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 25 janvier 2024.
La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 28 Mars 2024
Charges de copropriété
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI 93-96 est propriétaire des lots 9 et 523 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2018, 4 février 20196 juillet 2021, 15 décembre 2021, 14 janvier 2022, 19 septembre 2022 et 30 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- le rapport en date du 14 décembre 2021 de l’expert judiciaire [E] [J], expert-comptable désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 septembre 2019 pour apurer et clarifier les comptes de la copropriété, aux fins de déterminer avec certitude les sommes dues par les copropriétaires défaillants, dont celles dues par la défenderesse ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 3 avril 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI 93-96, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.652,05 euros.
La SCI 93-96 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 24 février 2022, date de signification de l'assignation
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas précisé dans sa demande en paiement ce qu’il imputait au titre des arriérés de charges et au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Il est mentionné dans la liste des pièces communiquées une pièce n°8 relative aux factures des frais de procédure, qui n’était pas dans le dossier de plaidoiries et dont le tribunal n’a pu retrouver la trace, les pièces communiquées n’ayant pas été transmises sur RPVA.
En conséquence le tribunal a examiné les frais que le cabinet Foncia – [Localité 8] Syndic et Gestion a inscrit au débit du relevé de compte de copropriétaire de la SCI 93-96, actualisé au 3 avril 2023.
Ont été inscrits au débit du compte de copropriété, dont le solde débiteur était au 3 avril 2023 d’un montant de 19.387,95 euros, (frais inclus) :
- 05/06/2019 : frais de mise en demeure du 05/06/2019 = 51,60,
- 29/07/2019 : frais de lettre de relance du 29/07/2019 = 26,40,
- 10/09/2019 : frais de mise en demeure du 10/09/2019 = 51,60,
- 05/11/2019 : frais de mise en demeure du 05/11/2019 = 51,60,
- 11/02/2020 : frais de mise en demeure du 11/02/2020 = 51,60,
- 27/10/2020 : frais de mise en demeure du 27/10/2020 = 51,60,
- 02/12/2020 : frais de lettre de relance MED du 02/12/2020 = 26,40,
- 02/11/2021 : frais de mise en demeure du 02/11/2021 = 51,60,
- 14/02/2022 : Fischer mise en demeure = 373,50,
- 18/05/2022 : frais de mise en demeure du 18/05/2022= 51,60.
Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 05/06/2019, 10/09/2019, 05/11/2019, 11/02/2020, 27/10/2020, 02/11/2021, 14/02/2022, ainsi que les frais de relance exposés les 29/07/2019 et 02/12/2020 – soit postérieurement aux mises en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, la SCI 93-96 sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 735,90 euros (6 x 51,60 + 373,50 + 2 x 26,40) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI 93-96 de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI 93-96 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2019.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
Par ailleurs, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI 93-96 ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières; étant en outre relevé que le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats une condamnation antérieure de cette société pour défaut de paiement des charges.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire ait agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 4].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI 93-96, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI 93-96 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI 93-96 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 4] les sommes de :
- 18.652,05 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er avril 2023 (2ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022;
- 735,90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022 ;
- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI 93-96 aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Franck Fisher de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024
La Greffière La Présidente
