TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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Charges de copropriété
N° RG 21/15528
N° Portalis 352J-W-B7F-CVTE4
N° MINUTE :
Assignation du :
JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [U]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Maître Marc BONTOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0837
Décision du 28 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/15528 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTE4
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 11 Janvier 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [U] est propriétaire du lot de copropriété n°6 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 7].
Par jugement du 16 octobre 2018, Monsieur [U] a été condamné au paiement de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2017 comprenant le dernier appel trimestriel de 2017.
Par lettre recommandée en date du 12 mai 2021 avec avis de réception, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [U] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 12.527,79 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 06 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner Monsieur [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 26 janvier 2022.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en particulier ses articles 10 et 10-1 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55, ainsi que des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :
- condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 13.697,19 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 inclus);
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Monsieur [U] au paiement des entiers dépens ;
- condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, Monsieur [U] demande au tribunal de :
- fixer à la somme de 11.474,30 euros le montant des charges dues par Monsieur [U] pour la période arrêtée au 4ème trimestre 2021 inclus ;
- dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et à compter de la date du jugement à intervenir en ce qui concerne les charges postérieures au 4ème trimestre 2021, et rejeter la demande de capitalisation des intérêts ;
- rejeter la demande au titre des dommages et intérêts ;
- statuer ce que de droit sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 07 juin 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [M] [U] est propriétaire du lot n°6 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2017, 28 mai 2018, 13 juin 2019, 22 décembre 2020 et 27 mai 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.474,30 euros, ce que Monsieur [U] ne conteste pas dans ses conclusions.
Monsieur [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, étant souligné que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas que les intérêts courent à compter de l’assignation.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 753 devenu 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi, dans les instances introduites à compter du 10 mai 2017, que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions.
En l’espèce, si, dans le corps de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [U] au paiement de 13.697,19 euros au titre des charges et frais arrêtés au 2ème trimestre 2023 inclus, il ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de ce dernier au titre des frais de procédure mais uniquement au titre des charges.
Le tribunal n’est donc saisi d’aucune demande concernant les frais de procédure et il n’en sera pas fait mention dans le présent dispositif.
3 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [U] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du jugement du 16 octobre 2018, il apparaît que Monsieur [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2011.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [U] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4 - Sur les demandes accessoires
Monsieur [U], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :
- 11.474,30 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 inclus);
- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024
La GreffièreLa Présidente
