TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Karim-Alexandre BOUANANE
Me Laurent LOYER
Me Frédérique ROUSSEL STHAL
Monsieur [P] [E]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/05914 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LVJ
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 26 mars 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT -OPH
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [E],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
Monsieur [K] [E]
demeurant chez Monsieur [V] [E] - [Adresse 1]
comparant en personne, assisté de Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
Monsieur [I] [E],
demeurant chez Monsieur [V] [E] - [Adresse 1]
comparant en personne, assisté de Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/504115 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [P] [E]
demeurant chez Monsieur [V] [E] - [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Décision du 26 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05914 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LVJ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Par acte sous seing privé à compter du 19 août 2004, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [V] [E] un appartement à usage d'habitation et une cave, situés [Adresse 1]
Par procès-verbal de constat d'huissier du 12 décembre 2022, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait constater les conditions d'occupation des lieux, le fils de Monsieur [E] [V], Monsieur [K] [E], ainsi que Monsieur [I] [E], son cousin, présents, indiquant occuper les lieux et ajoutant que Monsieur [P] [E] y vit également. Ils précisent que le locataire en titre, Monsieur [V] [E] a quitté le logement pour aller vivre au Mali.
C'est dans ce contexte que par actes d'huissier du 28 avril 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [V] [E], Monsieur [K] [E], Monsieur [I] [E] et Monsieur [P] [E] aux fins de :
-résiliation judiciaire du bail, et subsidiairement constater l'acquisition de la clause résolutoire
-expulsion immédiate des défendeurs, avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux,
-condamnation in solidum des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération effective des lieux, égale aux loyers et majoré de 30%, ainsi que des arriérés de loyers pour un montant de 23 842, 63 euros au 17 avril 2023
-condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation interpellative et du commandement de payer.
A l'audience du 17 janvier 2024, la société bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à demander le paiement de l'arriéré locatif d'un montant de 17370, 59 euros, uniquement à l'encontre de Monsieur [E] [V], locataire en titre. Elle indique que cet arriéré est consécutif uniquement au non-paiement du SLS au cours de l'année 2022 alors qu'il a été annulé en 2021 et 2023, le locataire n'ayant pas retourné l'enquête de ressources pour calculer le SLS en 2022. Elle admet, néanmoins, qu'elle ne peut pas présenter la LRAR justifiant la transmission de l'enquête de ressources, prévues par les textes. Elle s'oppose aux délais en raison de l'ancienneté de l'occupation illicite. Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse se prévaut des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire doit rester vivre dans l'appartement au moins huit mois par an. Elle soutient que Monsieur [E] [V] est absent au moins depuis le mois de décembre 2022.
Monsieur [V] [E], Monsieur [K] [E], comparant, et Monsieur [I] [E], comparant, sont représentés. Ils ne contestent pas l'occupation illicite et ne forment pas de demande de transfert. Monsieur [E] [V] demande le rejet du paiement du SLS, alors que la société bailleresse ne justifie pas l'envoi de l'enquête et qu'il paie les loyers courants dans leur intégralité. Ils demandent à pouvoir bénéficier de larges délais pour quitter les lieux en raison de leurs situations personnelles. Monsieur [P] [E] n'est ni présent ni représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l'article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.
En l'espèce, il ressort tant du constat d'huissier du 12 décembre 2022, que de l'assignation du 28 avril 2023 (délivrée par procès-verbal de vaines recherches pour Monsieur [V] [E]), que des déclarations de Monsieur [K] [E] et Monsieur [I] [E], que le preneur, Monsieur [V] [E], ne réside plus dans les lieux depuis deux années, ce dernier vivant au Mali, mais réglant les loyers.
Il en ressort une violation manifeste du locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.
Monsieur [E] [V] devenant sans droit ni titre, il convient d'autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment Monsieur [P] [E], Monsieur [K] [E] et Monsieur [I] [E] dans les modalités fixées dans le dispositif.ç
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.
En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit par la société bailleresse l'existence d'un arriéré locatif exclusivement composé du SLS dû pour l'année 2022, la société bailleresse indiquant que l'enquête ressources n'avait pas été retournée par le locataire. Il convient de rappeler à ce titre qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer. C'est donc l'envoi de la mise en demeure et l'absence de réponse pendant le délai de 15 jours qui permet au bailleur d'appliquer le surloyer et de percevoir l'indemnité d'enquête, le point de départ du délai de 15 jours n'étant pas précisé dans le contrat (date d'envoi ou date de réception). Or, la société bailleresse a confirmé à l'audience qu'elle ne disposait pas de la justification de cet envoi et que la totalité de l'arriéré de loyers et charges était la conséquence de la liquidation du SLS pour l'année 2022.
De ce fait, elle sera déboutée de cette demande.
En revanche, en sa qualité d'occupant des lieux Monsieur [V] [E] sera tenu de l'indemnité d'occupation à compter du présent jugement.
En revanche, les explications données à l'audience attestent le fait que l'entrée dans les lieux des occupants actuels résulte d'un accord avec le locataire, lequel n'a nullement averti son bailleur de son départ des lieux ni de l'installation de son fils et de ses cousins.
En ces conditions, Monsieur [V] [E] sera tenu au paiement de l'indemnité d'occupation et ce in solidum avec Monsieur [K] [E], Monsieur [I] [E] et Monsieur [P] [E] à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce que rien ne justifie de la fixer à une somme supérieure à la valeur locative du bien.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux de l'occupant
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à un an.
En l'espèce, Monsieur [K] [E] explique suivre une formation de cuisiner, non rémunéré et précise qu'il ne dispose pas encore de carte de séjour, en cours d'instruction, alors que Monsieur [I] [E] explique qu'il est en voie de passer un bac professionnel en carrosserie. Ils justifient de leur situation et leur sera accordé un délai de trois mois pour quitter le logement, afin d'assurer la fin de l'année scolaire débutée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [K] [E], Monsieur [I] [E], Monsieur [P] [E] et Monsieur [V] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens., comprenant la sommation interpellative mais à l'exclusion du commandement de payer ne fondant pas l'expulsion
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Monsieur [V] [E] concernant un appartement à usage d'habitation et la cave, situés [Adresse 1] portant sur un appartement à usage d'habitation aux torts du locataire à compter de ce jour ;
ACCORDE un délai pour quitter les lieux jusqu'au 26 juin 2024 ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [V] [E] d'avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à l'expulsion des occupants de son chef à savoir, Monsieur [K] [E], Monsieur [I] [E] et Monsieur [P] [E], deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE [Localité 3] HABITAT -OPH de sa demande au titre de l'arriéré de paiement
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E], Monsieur [I] [E] et Monsieur [P] [E] et Monsieur [V] [E] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de ce jour et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois au visa de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation
DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E], Monsieur [I] [E] et Monsieur [P] [E] et Monsieur [V] [E] aux dépens, comprenant la sommation interpellative ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Décision du 26 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05914 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LVJ
Fait et jugé à Paris le 26 mars 2024
le greffierle Président
