TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître BERNARD
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître KOERFER BOULAN
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8ème chambre
1ère section
N° RG 21/00022
N° Portalis 352J-W-B7F-CTQUY
N° MINUTE :
Assignation du :
30 Décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SEGUR prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [L] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL Luc Dupuis
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0213
Décision du 26 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/00022 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTQUY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge
assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 18 Janvier 2024
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2024.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est un immeuble de style haussmannien qui, de par sa localisation, est concerné par le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la mairie du [Localité 6].
Par acte authentique du 17 juin 2019, la SCI Ségur a acquis auprès de la SNC Rochechouart, au sein de cet immeuble, les lots suivants :
- le lot numéro huit (8) d'une surface de 22,30m² :
Au cinquième étage, portes numéros 20, 21, 22, trois chambres sur cour et un couloir, représentant les vingt-et-un / mille vingt-cinquièmes (21/1025) des parties communes générales de l'ensemble immobilier ;
- le lot numéro neuf (9) d'une surface de 32,31 m² :
Au cinquième étage, porte numéro 19, un appartement comprenant une entrée, un dégagement avec placard, un séjour avec placards, une cuisine avec salle d'eau et un WC, représentant les vingt-six / mille vingt-cinquièmes (26/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro dix (10) :
Au cinquième étage, porte numéro 18, une chambre, représentant les cinq / mille vingt-cinquièmes (5/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro onze (11) :
Au cinquième étage, porte numéro 17, une chambre représentant les cinq / mille vingt-cinquièmes (5/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro douze (12) :
Au cinquième étage, porte numéro 16, une chambre, représentant les cinq / mille vingt-cinquièmes (5/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro treize (13) :
Au cinquième étage, porte numéro 15, une chambre, représentant les cinq / mille vingt-cinquièmes (5/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro quatorze (14) :
Au cinquième étage, porte numéro 14, une chambre, représentant les cinq / mille vingt-cinquièmes (5/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro vingt-et-un (21) :
Au sous-sol, deuxième porte à gauche, dans le couloir "gauche", une cave, représentant les un / mille vingt-cinquièmes (1/1025) des parties communes générales ;
- le lot numéro trente-six (36) d'une surface de 18,51 m²:
Au cinquième étage, un couloir et des débarras (anciennes parties communes), représentant les quatorze/ mille vingt-cinquièmes (14/1025) des parties communes générales.
Souhaitant faire réaliser des travaux de réunion de ses lots situés au 5ème étage dans le but de créer un appartement, la société Ségur a sollicité, par lettre du 11 septembre 2019, adressée au syndic de la copropriété, la convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour que son projet soit soumis au vote des copropriétaires.
Elle a en parallèle déposé, le 02 octobre 2019, une demande d'autorisation d'urbanisme, emportant déclaration préalable de travaux, concernant la création de cinq lucarnes et la modification des anciens châssis du toit de l'immeuble.
Par arrêté du 24 octobre 2019, précédé d'un avis de l'architecte des bâtiments de France, la Mairie de [Localité 7] a indiqué ne pas s'opposer aux travaux envisagés, sous réserve du respect des prescriptions des architectes des Bâtiments de France.
Lors de l'assemblée générale ordinaire du 05 octobre 2020, le projet de travaux soumis au vote, dans le cadre de diverses résolutions, a été rejeté dans sa globalité.
Estimant ce rejet abusif, par acte d'huissier délivré le 30 décembre 2020, objet de la présente instance, la société Ségur a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, devant la juridiction de céans, aux fins d'annulation des résolutions querellées et d'obtention d'une autorisation judiciaire portant sur les travaux envisagés.
Au mois de janvier 2022, la société Ségur a déposé une déclaration préalable complémentaire portant sur la création d'une trémie pour prolonger la gaine d'ascenseur existante qui donnera accès à un pallier desservant uniquement l'appartement, d'une part, et sur la démolition d'une cloison existante, incluant un poteau métallique, remplacée par un portique, d'autre part.
L'arrêté emportant autorisation de réaliser ces travaux a été notifié à la société Ségur le 13 avril 2022.
Concernant la première autorisation délivrée précitée, par jugement du 31 mars 2022, le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête formée par le syndicat des copropriétaires aux fins de contestation, contre lequel le syndicat des copropriétaires a formé appel, la procédure étant pendante devant la cour administrative d'appel saisie.
En parallèle, affirmant subir des désordres subséquents à une absence d'entretien des parties communes et estimant que cette situation constitue un frein aux travaux envisagés, la société Ségur a saisi le juge des référés par acte du 31 mars 2021, qui, par décision du 15 juin 2021, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire avec désignation de M. [K] [A] à cette fin, ladite mesure étant toujours en cours.
Lors de l'assemblée générale du 28 mars 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur de travaux de réfection de la couverture et de la charpente de l'immeuble.
Une autre procédure parallèle est également en cours entre la société Ségur et M. [W], président du conseil syndical.
Dans le cadre de la présente instance, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 juin 2022, la société Ségur demande au tribunal de :
"Vu l'assemblée générale extraordinaire du 5 octobre 2020,
Vu les droits acquis découlant de l'assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2001,
Vu les droits acquis découlant de l'assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2001,
Vu les dispositions des articles 25 et 26 du décret de 1965 et ses modificatifs,
- Déclarer les dernières conclusions signifiées le 7 juin 2022 par le syndicat des copropriétaires irrecevables, ne respectant pas le calendrier imparti par le tribunal ni l'injonction de conclure décernée à son encontre,
- Les écarter des débats,
- Prononcer la clôture,
- Déclarer la SCI Ségur recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,
- Prononcer la nullité des résolutions 11.1 à 11.14 de l'assemblée extraordinaire du 5 octobre 2020,
- Constater que les résolutions 11.1 à 11.10 devaient toutes être votées à la majorité de l'article 25 et non pas celle de l'article 26,
- Constater que les résolutions 11.12 à 11.14 n'étaient que la conséquence des résolutions précédentes et de facto prises dans l'intérêt de la copropriété,
- Constater que si les résolutions 11.6 et 11.7 ont été inscrites à l'ordre du jour régulièrement, elles sont en revanche sans objet, aucune autorisation ne pouvant être requise de la part du syndicat des copropriétaires du fait même des autorisations antérieures et des droits acquis antérieurs,
- Constater en outre, concernant les résolutions 11.8, 11.9, 11.10 et 11.11, que les questions complémentaires insérées pendant l'assemblée n'ont pas non plus lieu d'être, leur objet revenant à contrevalider les dispositions des assemblées générales des 31 janvier et 27 juin 2001,
- Prononcer, surabondamment, la nullité de ces résolutions 11.8, 11.9, 11.10 et 11.11, lesquelles n'ont pas été régulièrement inscrites,
- Constater pour le surplus des autres résolutions rejetées : les résolutions 11.1, 11.2, 11.3, 11.4, 11.5, 11.12, 11.13 et 11.14, que celles-ci sont nulles car entachées d'abus de droit,
- Prononcer la nullité de l'intégralité de ces résolutions 11.1, 11.2, 11.3, 11.4, 11.5, 11.12, 11.13 et 11.14,
- Prononcer l'abus de droit de l'intégralité de ces résolutions, ainsi que la mauvaise foi dont font preuve l'ensemble des copropriétaires, pour les raisons expliquées aux termes de l'acte introductif, et ainsi dûment développées, ainsi que l'absence de quelque motivation que ce soit,
- Autoriser la SCI Ségur à faire effectuer l'intégralité des travaux et des modificatifs qui leur ont été refusés aux termes de l'assemblée générale extraordinaire contestée,
Par voie de conséquence,
- Autoriser la SCI Ségur à :
au 5ème étage, démolir partiellement deux murs porteurs situés dans les parties privatives correspondant aux repères A (démolition du mur porteur sur une longueur de 3,60 m), B(démolition du mur porteur sur une longueur de 1 m), C (démolition du mur porteur sur une longueur de 2,50 m), matérialisés sur le plan I annexé à la convocation,
au 5ème étage, réaliser les raccordements nécessaires depuis les colonnes et chutes existantes en vue de la réfection complète des installations privatives destinées à l'alimentation EF, aux évacuations EU et EV, aux ventilations et au réseau de chauffage,
en toiture, et conformément à l'arrêté de déclaration préalable délivrée le 24 octobre 2019, à supprimer les neuf châssis de toit conformément aux plans annexés à la convocation,
en toiture, et conformément à l'Arrêté de déclaration préalable délivrée le 24 octobre 2019, création de cinq nouveaux châssis de toit CAST PMR de dimensions 72 / 87 cm conformément aux plans annexés à la convocation,
en toiture, et conformément à l'arrêté de déclaration préalable délivrée le 24 octobre 2019, création de cinq lucarnes avec ouverture à la française, sur la partie cour, conformément aux plans annexés à la convocation,
entre les 4ème et 5ème étages, dans les parties communes, à créer une trémie correspondant au repère 5 (soit 150 x 150 cm) dans la continuité de la gaine ascenseur matérialisés sur le plan 1 annexé à la convocation et suivant le devis de l'Entreprise de structure et de l'ascensoriste annexé à la convocation, afin de prolonger l'ascenseur existant et desservir le lot 38 à créer, situé au 5 ème étage,
au niveau du palier de l'escalier de service au 5ème étage, dans les parties communes, pose d'un bloc-porte pare-flammes de degré ½ heure suivant la recommandation du Bureau de Contrôle,
créer un nouveau lot de copropriété n° 37 à partir des parties communes au 6ème étage constituées des combles, conformément au projet de modificatif au règlement de copropriété ci-annexé, le lot n° 37 étant ainsi désigné :
"Lot n° 37 : au niveau des combles :
Les combles perdus aux droits des lots 8 à 14 et 36, telles que figurant aux plans ci-annexés à la convocation, sous teinte verte représentant les 13/1038ème des parties communes générales",
régulariser la cession du lot 37 ainsi constitué, conformément aux dispositions de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2011, à la SCI Segur, le lot n° 37 et ainsi vendre à la SCI Segur, moyennant le prix de 1.500 € payable comptant à la signature de l'acte de vente,
- Autoriser la SCI Segur à réunir les lots 8 à 14 et 36 à 37, en un seul lot n° 38, conformément au projet de modificatif au règlement de copropriété annexé à la convocation, le lot 38 étant ainsi désigné:
"Lot n° 38 : sur la rue de Bourgogne, la cour et courette, par l'escalier de service, porte fond, face, dans le dégagement et par l'ascenseur, un appartement à aménager tel que figurant aux plans ci-annexés à la convocation, sous teinte rouge représentant les 130/1069èmes des parties communes générales",
d'approuver le projet de modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé et donner tous pouvoirs au syndic pour régulariser sous sa signature la cession du lot 37 au profit de la SCI Ségur et pour régulariser, sous sa signature, le modificatif et l'état descriptif de division, et le faire publier aux services de la Publicité Foncière compétents aux frais exclusifs de la SCI Ségur,
revaloriser la désignation et les tantièmes du lot 38 et les tantièmes généraux de l'immeuble en 1179èmes après transformation dudit lot n° 38 en appartement situé au 5ème étage et achèvement des travaux conformément au projet de modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé à la convocation, le lot n° 38 étant désigné de la manière suivante :
"Lot n° 38 : sur la rue de Bourgogne, la cour et courette, par l'escalier de service, porte fond, face, dans le dégagement et par l'ascenseur, un appartement à aménager tel que figurant aux plans ci-annexés sous teinte rouge représentant les 130/1069èmes des parties communes générales",
modifier les charges particulières du lot n°38 au prorata de leurs surfaces respectives et des tantièmes initiaux, à savoir :
charges des escaliers de service : le lot n° 38 se voit attribuer 224/1098èmes de charges d'escaliers de service,
charges ascenseurs : le lot n° 38 se voit attribuer 158/1158èmes des charges d'ascenseurs,
charges d'eau froide : le lot n° 38 se voit attribuer 98/1053èmes des charges eau froide,
charges chauffage collectif : le lot n° 38 se voit attribuer 30/1000èmes des charges chauffage,
approuver le projet de modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé et donner tous pouvoirs au syndic pour régulariser, sous sa signature, le modificatif à l'état descriptif de division et le faire publier aux services de la Publicité Foncière compétents aux frais exclusifs de la société SCI Ségur,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts correspondants aux préjudices subis par la SCI Ségur du fait même du refus d'autorisation de travaux totalement abusif, ces dommages et intérêts s'élevant aux sommes suivantes :
57.715,40 €, correspondant aux paiements du loyer en parallèle à l'acquisition du bien,
81.347,80 €, correspondant aux échéances versées sur le crédit contracté,
100.000 €, au titre du préjudice commercial.
A titre subsidiaire,
- Ordonner tel expert qu'il plaira au tribunal de désigner, dans l'hypothèse où le tribunal s'estimerait insuffisamment informé, avec pour mission de :
décrire avec précision l'intégralité des travaux envisagés par la SCI Ségur et donner au tribunal tous éléments afin que le tribunal puisse déterminer si ces travaux sont conformes à la destination de l'immeuble et à son harmonie, s'ils sont compatibles avec l'aspect extérieur de l'immeuble et s'ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires,
fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction saisie de dire si les travaux envisagés sont compatibles avec la structure générale de l'immeuble, s'ils risquent d'occasionner des nuisances et s'adjoindre éventuellement un sapiteur pour répondre à cette question,
indiquer les différents moyens d'y remédier en cas d'éventualité,
fournir les éléments techniques de nature à permettre à la juridiction compétente de se prononcer sur les questions posées.
- Condamner le syndicat des copropriétaires au versement d'un montant de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au versement d'un montant de 20.000 € au titre de l'article 700 (sic),
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.
- Condamner en tous les dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & Associés qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau (sic) code de procédure civile."
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
"Débouter la SCI Ségur de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à verser au défendeur la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
- Si par extraordinaire, il était fait droit totalement ou partiellement, aux demandes adverses, dire n'y avoir lieu à exécution provisoire."
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2022.
L'affaire, appelée à l'audience du 18 janvier 2024, a été mise en délibéré au 26 mars suivant.
Il a été sollicité par le tribunal la production, en cours de délibéré de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France annexé à l'arrêté de la mairie de [Localité 7] du 24 octobre 2019,
et elles ont été en outre autorisées à communiquer l'arrêt de la cour administrative d'appel se rapportant à la contestation de la première autorisation délivrée par la mairie de [Localité 7] en octobre 2019, dans l'hypothèse où il serait rendu en cours dudit délibéré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de "constater"
Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.
Sur la demande tendant à voir écarter des débats les conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées le 07 juin 2022
La société Ségur demande le rejet des écritures signifiées par le syndicat des copropriétaires le 07 juin 2022 au motif que celui-ci aurait du répliquer avant le 22 mai 2022.
Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune observation en réponse.
****
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, "Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense."
L'article 16 du code de procédure civile prévoit que "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."
Sur ce,
Il ressort de l'examen du déroulement des différentes audiences de mise en état que si, lors de celle du 22 mars 2022, le juge de la mise en état avait enjoint au syndicat des copropriétaires de conclure en défense avant le 22 mai 2022, celui-ci a produit des écritures le 07 juin suivant, donc hors délai.
Néanmoins, la société Ségur a pu y répondre dès lors qu'elle a signifié par voie électronique, le 14 juin suivant, des écritures en réplique au fond.
En outre, lors de l'audience du 22 juin 2022, le juge de la mise en état a accordé un dernier délai au 17 novembre 2022 pour dernières écritures des parties.
Par conséquent, le principe du contradictoire ayant été respecté, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Ségur d'écarter les écritures du syndicat des copropriétaires signifiées le 07 juin 2022.
Sur la demande en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 05 octobre 2020
Au soutien de sa demande en annulation des résolutions querellées, la société Ségur se prévaut en premier lieu d'une erreur de majorité applicable concernant les résolutions 11.1 à 11.6, et 11.8 à 11.10, soutenant que ces résolutions, n'emportant aucune aliénation de parties communes et étant aux seuls frais de la demanderesse, auraient dû être soumises au vote des copropriétaires selon la majorité de l'article 25 de loi du 10 juillet 1965, avec le cas échéant application du système de vote passerelle à la majorité simple de l'article 24 de la même loi.
Elle se prévaut en deuxième lieu de ce qu'au cours des assemblées des 31 janvier et 17 juin 2001, la société Natexis Banques Populaires (ci-après "la société Natexis"), aux droits de laquelle est venu son vendeur la SNC Rochechouart, a obtenu certaines autorisations de travaux, et qu'il ne peut désormais être revenu sur ces décisions génératrices de droits acquis au profit des acquéreurs successifs des lots litigieux.
Elle rappelle qu'il avait ainsi été accepté, lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2001, au profit de la société Natexis, alors propriétaire du lot n° 36, l'autorisation de faire réaliser des châssis sur la façade arrière de l'immeuble, de prolonger l'escalier du 4ème au 5ème étage, et du percement pour la prolongation de l'ascenseur au 5ème étage, et que lors de l'assemblée générale du mois de juin 2001, les copropriétaires avaient décidé à l'unanimité que le volume privatif des lots du 5ème étage irait du plancher bas à la sous-face de la couverture, incluant les combles.
Elle en déduit que les résolutions 11.6, 11.7, 11.8, 11.9, 11.10, et 11.11 encourent l'annulation pour ce motif, faisant valoir en outre que les résolutions 11.6 et 11.7, bien qu'inscrites à l'ordre du jour, étaient sans objet, du fait même des autorisations antérieures, d'une part, et que les résolutions 11.8, 11.9, 11.10 et 11.11 n'avaient pas été inscrites à l'ordre du jour et n'avaient pas non plus lieu d'être, leur objet revenant à contre-valider les dispositions des assemblées générales des 31 janvier et 27 juin 2001.
Elle souligne l'absence de motif d'intérêt général qui aurait pu permettre de revenir sur les précédentes résolutions, et réfute les arguments adverses sur ce point, notamment s'agissant du prétendu non-respect des dispositions applicable en matière d'incendie, affirmant que le projet respecte la réglementation en vigueur.
La société Ségur prétend, en troisième lieu, que le rejet des résolutions n°11.1 à 11.5 et 11.12 à 11.14, concernant la suppression des châssis actuels en toiture et de création corrélative de cinq nouveaux châssis et de cinq lucarnes avec ouverture à la française, est constitutif d'un abus de majorité, en ce qu'il s'agit de travaux d'ores et déjà autorisés en 2001, d'une part, qui ont été validés par le biais de la délivrance de l'arrêté de déclaration préalable de la Mairie de [Localité 7] du 24 octobre 2019, d'autre part, aucune atteinte au plan de sauvegarde et de mise en valeur du 7ème arrondissement étant caractérisée, enfin.
En dernier lieu, la société demanderesse excipe d'un abus "de droit" entachant l'ensemble de résolutions querellées, soutenant que l'instruction de son projet en vue du vote desdites résolutions a été effectuée à charge, qu'elle a dû subir l'hostilité de principe du président du conseil syndical M. [W] tant dans la présentation du projet aux autres copropriétaires que lors des débats de l'assemblée générale, au cours de laquelle ni le cabinet d'architecture en charge de l'étude de faisabilité ni le maître d'œuvre n'ont pu s'exprimer, et que le refus opposé par cette dernière n'est ni justifié ni motivé alors que le dossier technique versé était complet.
En défense, le syndicat des copropriétaires conteste les moyens de nullité allégués, à l'exception de celui tenant à une erreur de majorité applicable, à propos duquel il ne formule aucune observation.
En réponse au moyen consistant en la prétendue préexistence de droits acquis, le syndicat des copropriétaires souligne d'abord l'incohérence de la société demanderesse à se prévaloir d'un tel moyen alors que c'est elle qui a sollicité la tenue de l'assemblée générale querellée et l'inscription des résolutions dont elle critique présentement le rejet.
Il soutient que ces droits acquis, à les supposer établis, n'ont été accordés qu'au propriétaire des lots de l'époque, la société Natexis, qu'ils n'étaient pas rattachés aux lots concernés, et que même si une faculté de substitution avait été prévue il ne ressort d'aucune pièce des débats qu'elle a été effectivement exercée, au profit de l'acquéreur de la société Natexis puis in fine au profit de la société demanderesse, soulignant la carence probatoire de celle-ci sur ce point, outre enfin qu'en toute hypothèse ces résolutions sont désormais dépourvues de toute valeur dès lors qu'elles n'ont pas été exécutées par le propriétaire au profit duquel elles avaient été adoptées.
Il soutient également que les travaux objets du présent litige sont distincts de ceux soumis au vote des assemblées générales de 2001, d'une part, que l'autorisation accordée à l'époque de créer une trémie pour permettre le prolongement de l'ascenseur ne constitue pas un droit acquis dès lors qu'elle est contraire aux termes du règlement de copropriété, d'autre part, et que le refus opposé sur ce volet du projet lors de l'assemblée générale de 2020 s'explique par un motif d'intérêt collectif et l'évolution de la réglementation relative aux ascenseurs à compter de 2003, enfin.
Il précise sur ce point que le projet de la société demanderesse ne contient pas d'élément quant à l'accès dudit ascenseur depuis une partie commune, au niveau du 5ème étage, alors qu'il s'agit d'une règle de sécurité essentielle, et que l'étude versée du bureau Veritas est incomplète.
Il se prévaut en outre de ce que l'ouverture d'une trémie est un acte à risques, pouvant compromettre la solidité de l'immeuble, et qu'il n'est versé sur ce point aucun document probant en demande.
Il excipe que le projet de travaux litigieux, dont notamment l'ouverture précitée d'une trémie, porte atteinte au plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine du 7ème arrondissement et rappelle qu'une procédure est en cours devant le tribunal administratif de Paris s'agissant de la validité de l'autorisation accordée par la Mairie de [Localité 7], arguant notamment de ce que l'avis donné par l'architecte des Bâtiments de France est tronqué dès lors qu'il n'avait pas été porté à sa connaissance le projet de démolition de murs porteurs, notamment, qui a fait l'objet d'une déclaration de travaux postérieure.
Le syndicat des copropriétaires conteste également tout prétendu abus de droit et/ou de majorité, se prévalant à cette fin des mêmes arguments relatifs à l'incomplétude du projet de travaux soumis à l'assemblée générale (manque d'informations sur la capacité de la charpente à supporter les travaux modificatifs d'ouverture et de suppression de murs porteurs, outre de création d'une trémie, notamment), et à l'éventuelle atteinte à la structure de l'immeuble que peut représenter les travaux envisagés, en violation du plan de sauvegarde précité.
Il conteste enfin toute prétendue hostilité de principe de la copropriété à l'égard des travaux litigieux, estimant que leur rejet, qui n'avait pas à être motivé, s'explique par des éléments d'inquiétude réels quant à leur faisabilité sans atteinte à l'immeuble, et quant aux nuisances qu'ils pourraient engendrer, soit des préoccupations légitimes des autres copropriétaires, et ce nonobstant les explications, insuffisantes, apportées par la société Ségur et le cabinet d'architecte mandaté par ses soins.
****
Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 05 octobre 2020, les résolutions querellées étaient libellées ainsi :
"11. Demande de la SCI Ségur de réunir l'ensemble des lots au 5ème étage, autorisation de travaux mur porteur, châssis et lucarnes et prolongation ascenseur selon ordre du jour - projets de résolutions et documents annexes ci- joints - décision
(...)
11.1 - Projet de résolution N° 2.1
Article 25, Majorité absolue de tous les membres.
Cette question était originalement prévue au n° 11 de l'ordre du jour.
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorise la SCI SEGUR, à :
Au 5ème étage, démolir partiellement deux murs porteurs situés dans les parties privatives correspondant aux repères A (démolition du mur porteur sur une longueur de 3,60 m) B (démolition du mur porteur sur une longueur de 1m), C (démolition du mur porteur sur une longueur de 2,50 m), matérialisés sur le plan I ci-annexé.
(...)
Cette résolution a été rejetée à la majorité article 25.
(...)
11.2 - Projet de résolution N° 2.2
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question était originalement prévue au n° 11 de l'ordre du jour, à la majorité de l'article 25
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 0 CHARGES COMMUNES GENERALES :
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet1965, autorise la SCI SEGUR à :
Au 5ème étage, réaliser les raccordements nécessaires, depuis les colonnes et chutes existantes, en vue de la réfection complète des installations privatives destinées à l'alimentation EF, aux évacuations EU et EV, aux ventilations et au réseau de chauffage.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité de l'article 26.
(…)
11.3 - Projet de résolution n° 2.3
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question était originalement prévue au n° 11 de l'ordre du jour à la majorité de l'article 25
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES :
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet1965, autorise la SCI SEGUR à :
En toiture et conformément à l'arrêté de déclaration préalable délivré le 24 octobre 2019, à supprimer les 9 châssis de toit, conformément aux plans annexés.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité de l'article 26.
(…)
11.4 - Projet de résolution n° 2.4
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question était originalement prévue au n° 11 de l'ordre du jour, à la majorité de l'article 25
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES :
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, autorise la SCI SEGUR à :
En toiture et conformément à l'arrêté de déclaration préalable délivré le 24 octobre 2019 création de 5 nouveaux châssis de toit CAST PMR de dimension 72/87 cm, conformément aux plans annexés.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
11.5 - Projet de résolution n° 2.5
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question était originalement prévue au n° 11 de l'ordre du jour, à la majorité de l'article 25
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES :
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, autorise la SCI SEGUR :
En toiture et conformément à l'arrêté de déclaration préalable délivré le 24 octobre 2019, création de 5 lucarnes avec ouverture à la française, sur la partie cour, conformément aux plans annexés.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.6 - Projet de résolution n° 3.1
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question était originalement prévue au n° 11 de l'ordre du jour, à la majorité de l'article 25
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES :
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet1965, et en exécution des dispositions des assemblées générales des copropriétaires des 31 janvier et 27 juin 2001, définitives autorise la SCI SEGUR :
Entre les 4 ème et 5 ème étages, dans les parties communes, à créer une trémie correspondant au repère 5, soit (150x150cm) dans la continuité de la gaine ascenseur matérialisés sur le plan I ci-annexé et suivant le devis de l'entreprise de structure et de l'ascensoriste ci-annexés afin de prolonger l'ascenseur existant et desservir le lot 38 à créer, situé au 5ème étage.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.7 - Projet de résolution n° 3.2
Article 25, Majorité absolue de tous les membres
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et en exécution des dispositions des assemblées générales des copropriétaires des 31 janvier et 27 juin 2001, définitives, autorise la SCI SEGUR :
Au niveau du palier de l'escalier de service, au 5ème étage, dans les parties communes, pose d'un bloc-porte pare-flammes de degré une demi-heure, suivant la recommandation du bureau de contrôle.
(...)
L'assemblée passe au vote :
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 25.
(...)
11.8 - Projet de résolution n° 4.1
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété, décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et en exécution des dispositions des assemblées générales des copropriétaires des 31 janvier et 27 juin 2001 définitives, de :
Créer un nouveau lot de copropriété n° 37, à partir des parties communes au 6ème étage, constitué des combles, conformément au projet de modificatif au règlement de copropriété ci-annexé, le lot n° 37 étant ainsi désigné :
- lot n° 37 : au niveau des combles :
Les combles perdus au droit des lots 8 à 14 et 36, tels que figurant au plan ci-annexé sous teinte verte et représentant les 13/1.038èmes des parties communes générales.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.9 - Projet de résolution n° 4.2
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et en exécution des dispositions des assemblées générales des copropriétaires des 31 janvier et 27 juin 2001, définitives, de :
Régulariser la cession du lot n° 37 ainsi constitué conformément aux dispositions de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2011, à la SCI Ségur, le lot n° 37 et ainsi vendre à la SCI Ségur moyennant le prix de 1.500 € payable comptant à la signature de l'acte de vente.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.10 - Projet de résolution n° 4.3
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété autorise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et en exécution des dispositions des assemblées générales des copropriétaires des 31 janvier et 27 juin 2001, définitives :
La SCI SEGUR à réunir les lots 8 à 14 et 36 à 37 en un seul lot n° 38 conformément au projet de modificatif au règlement de copropriété ci-après annexé, le lot 38 étant ainsi désigné :
Lot 38 : Sur la rue de Bourgogne, la cour et courette, par l'escalier de service porte fond face dans le dégagement et par l'ascenseur, un appartement à aménager tel figurant au plan ci-annexé sous teinte rouge, représentant les 130/1069èmes des parties communes générales.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité de l'article 26.
(…)
11.11 - Projet de résolution n° 4.4
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et en exécution des dispositions des assemblées générales des copropriétaires des 31 janvier et 27 juin 2001, définitives :
D'approuver le projet de modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé et donner tous pouvoirs au syndic pour régulariser, sous sa signature, la cession du lot n° 37 au profit de la SCI SEGUR, et pour régulariser, sous sa signature le modificatif à l'état descriptif de division et le faire publier au Service de la Publicité Foncière compétent aux frais exclusifs de la SCI SEGUR.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.12 - Projet de résolution n° 5.1
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée.
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de revaloriser la désignation et les tantièmes du lot 38 et les tantièmes généraux de l'immeuble en 1.069èmes après transformation dudit lot n°38 en appartement situé au 5ème étage et achèvement des travaux conformément au projet de modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé, le lot n° 38 étant désigné de la manière suivante :
Lot n° 38 : Sur la rue de Bourgogne, la cour et courette, par l'escalier de service porte fond face dans le dégagement et par l'ascenseur, un appartement à aménager tel figurant au plan ci-annexé sous teinte rouge, représentant les 130/1.069èmes des parties communes générales.
(…)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.13 - Projet de résolution n° 5.2
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de modifier les charges particulières du lot 38 au prorata de leurs surfaces respectives et des tantièmes initiaux, à savoir :
- Charges escalier de service :
Le lot n° 38 se voit attribuer 224/1.098èmes des charges d'escalier de service
- Charges ascenseur :
Le lot n° 38 se voit attribuer 158/1.158èmes des charges d'ascenseur
- Charges d'eau froide :
Le lot n° 38 se voit attribuer 98/1.053èmes des charges eau froide
- Charges chauffage collectif :
Le lot n° 38 se voit attribuer 30/1.000èmes des charges chauffage.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26.
(…)
11.14 - Projet de résolution n° 5.3
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Cette question complémentaire a été insérée pendant l'assemblée
Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES:
Résolution :
L'assemblée générale de la copropriété décide à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 d'approuver le projet de modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé et donner tous pouvoirs au syndic pour régulariser sous sa signature le modificatif à l'état descriptif de division et le faire publier au Service de la Publicité Foncière compétent aux frais exclusifs de la société SCI SEGUR.
(...)
Cette résolution est rejetée à la majorité article 26".
S'agissant du moyen tenant à l'existence de droits acquis
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale.
L'article 24 de la loi précitée du 10 juillet 1965 dispose notamment que "les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi".
Il résulte de ces dispositions que l'assemblée générale ne peut revenir sur une décision prise antérieurement qu'à la condition que la première décision n'ait pas été exécutée, et que cette "rétractation" ne porte pas atteinte aux droits, personnels, qu'elle a permis aux copropriétaires d'acquérir (Civ. 3ème, 07 juillet 2010, n°09-15.373).
L'assemblée générale ne peut se prononcer que sur des questions figurant à l'ordre du jour, lesquelles doivent être précises et non-équivoques ; à défaut la nullité est encourue (Civ. 3ème, 11 juillet 2019 n°18-12.554).
Sur ce,
Rappelons que la société Ségur se prévaut de ce moyen à l'encontre des résolutions 11.6 à 11.11.
Il n'est pas contesté et est au demeurant justifié que la SNC Rochechouart, auprès de laquelle la société Ségur a acquis ses lots au sein de l'immeuble, avait elle-même antérieurement acquis ces lots auprès de la société Natexis, par acte authentique du 06 novembre 2001.
Il ressort de l'examen des pièces versées au débat que, lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2001, qu'il a été adopté, à l'unanimité des présents et représentés, les points suivants :
- en 5ème résolution, il a été vendu à la société Natexis une partie du couloir du 5ème étage et différents débarras pour 1 franc ;
- en 6ème - 7ème et 8ème résolutions, la société Natexis a été autorisée à faire réaliser des châssis au 5ème étage sur la façade arrière de l'immeuble, à effectuer un percement entre le 4ème et le 5ème étage pour la prolongation de l'escalier principal et de l'ascenseur.
Toutes ces résolutions ont été accordées à la société Natexis "ou à toute personne physique ou morale se substituant à elle".
Or, il n'est fait aucune mention expresse, que ce soit dans l'acte de cession de lots intervenu entre la société Natexis et la SNC Rochechouart, d'abord, puis dans celui intervenu entre ladite SNC Rochechouart et la société demanderesse, ensuite, de ce que la société Natexis a substitué son acheteur dans son droit personnel issu des autorisations précitées, ni qu'il en ait été de même de la part de la SNC Rochechouart au profit de la société Ségur.
Il n'est pas davantage prétendu ni démontré que les travaux autorisés par l'assemblée générale du 31 janvier 2001 aient été réalisés par le bénéficiaire initial, la société Natexis.
Le moyen tenant à l'existence de prétendus droits acquis au bénéfice de la demanderesse issus des décisions de ladite assemblée générale du 31 janvier 2001 ne saurait donc être retenu.
Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2001, dans le cadre des "Questions diverses", il est rédigé le paragraphe suivant :
" Volume des lots du 5ème étage
l'assemblée générale décide à l'unanimité des présents et représentés que le volume privatif des lots du 5ème étage va du plancher bas du 5ème étage à la sous-face de la couverture, y compris l'espace comble. Il sera demandé au chauffagiste de l'immeuble une étude sur les surfaces de chauffe desdits lots, en tenant compte de l'isolation nouvelle qui serait faite par chaque copropriétaire."
Est ajouté de façon manuscrite "et de revoir les millièmes de chauffage en conséquence".
Or, la société Ségur n'établit pas en quoi l'espace comble évoqué dans ce point correspond aux combles objets des résolutions 11.8 à 11.11, devant être cédées pour créer un nouveau lot, définies comme étant "les combles perdus au droit des lots 8 à 14 et 36, tels que figurant au plan ci-annexé sous teinte verte et représentant les 13/1.038èmes des parties communes générales", situées "au 6ème étage".
Au demeurant, contrairement à ce que soutient la société Ségur, ce point ne saurait être constitutif d'un quelconque droit acquis, compte tenu de sa rédaction imprécise et de ce qu'il fait état d'une révision des millièmes de chauffage, dont il n'est ni prétendu ni justifié qu'elle a été réalisée.
Au surplus, la société Ségur ne saurait se prévaloir de prétendus droits acquis issus des assemblées de 2001 précitées dès lors qu'elle a, en toute connaissance, soumis au vote des copropriétaires des résolutions ayant un objet similaire auxdits droits allégués.
Sa demande d'annulation des résolutions 11.6 à 11.11 pour ce motif doit donc être rejetée.
S'agissant du moyen tenant à l'erreur de majorité applicable
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant "b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci" et "d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté".
Aux termes de l'article 26 de la loi précitée du 10 juillet 1965, "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble".
Les travaux soumis à la majorité de l'article 25 b) doivent constituer une amélioration pour le ou les lots du propriétaire concerné, et non nécessairement pour l'ensemble de la copropriété (Civ. 3ème, 18 mai 1983) ; en revanche ils ne doivent pas atteinte à l'esthétique et/ou à l'harmonie de l'immeuble, qui sont des éléments de sa destination (notamment Civ. 3ème, 21 mai 2008, n°07-12.703).
Une autorisation soumise à la majorité de l'article 25 b) est requise pour des branchements sur des canalisations communes d'évacuation des eaux usées (Civ. 3ème, 10 mars 1981, n° 79-12.950 : - CA Paris, pôle 4, ch. 5, 27 janv. 2010, n° 08/11562).
Les travaux soumis à la majorité de l'article 25 b) de loi du 10 juillet 1965 ne doivent pas constituer en des travaux entraînant une véritable appropriation de parties communes (Civ. 3ème, 20 mai 1998), qui requièrent alors la majorité de l'article 26 de loi du 10 juillet 1965.
Sur ce,
Si, aux termes de ses écritures, la société Ségur sollicite l'annulation des résolutions 11.1 à 11.6, et 11.8 à 11.10 pour erreur de majorité, il doit être relevé que cela ne saurait aboutir concernant la résolution 11.1 qui, d'après le procès-verbal de l'assemblée précité, a été soumise à la majorité de l'article 25 et non à celle, critiquée, de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution 11.2 portait sur le raccordement sur les colonnes d'évacuation et chutes existantes de l'immeuble en vue de la réfection des parties privatives de la société Ségur, ce qui entre dans la catégorie des travaux d'amélioration visés par l'article 25 b), de sorte qu'elle devait être soumise à la cette majorité et non celle de l'article 26.
Elle encourt donc la nullité pour ce seul motif.
Les résolutions 11.3 à 11.5 concernaient les ouvertures en toiture, et il n'est ni prétendu ni au demeurant démontré qu'il s'agit de travaux entraînant une appropriation de parties communes, de sorte qu'elles auraient dû, également, être soumises à la majorité de l'article 25 b), et à défaut encourent l'annulation.
Il en est de même s'agissant de la résolution 11.6, qui portait sur la création d'une trémie pour permettre la continuité de la gaine ascenseur existante, et ce afin de prolonger ledit ascenseur jusqu'au 5ème étage, ces travaux constituant une amélioration pour les lots de la société demanderesse, sans pour autant entraîner une quelconque appropriation de parties communes ni porter atteinte à la destination de l'immeuble.
Les résolutions 11.8 et 11.9 avaient pour objet la création d'un nouveau lot n°37 à partir des combles situés au-dessus des parties privatives de la société Ségur, ainsi que la cession dudit lot ainsi créé au profit du syndicat des copropriétaires, soit des décisions relevant de la majorité de l'article 26 dès lors qu'elles emportaient, dans l'hypothèse de leur adoption, modification du règlement de copropriété et aliénation des combles qualifiées de partie commune.
De même, la résolution 11.10 portait sur la réunion des lots dont la société demanderesse était déjà propriétaire avec celui n°37, issu du rachat de parties communes, objet des résolutions précédentes, pour aboutir à la création d'un nouveau lot n°38. Elle ne se rapportait donc pas à une réunion de lots tous d'ores et déjà existants mais s'étendait à un nouveau lot dont la création appelait un vote à la majorité de l'article 26.
Par conséquent c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a soumis l'adoption de chacune des résolutions 11.8, 11.9 et 11.10 à la majorité de l'article 26.
Le grief tenant à l'erreur de majorité les concernant ne sera donc pas retenu.
Ainsi, doivent être annulées pour défaut de majorité applicable les résolutions 11.2 à 11.6.
S'agissant du moyen tenant à l'absence d'inscription régulière
Aux termes de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 "L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour (...)".
L'assemblée générale est en droit d'amender, sans les dénaturer, les résolutions qui lui sont soumises
( Civ. 3ème, 25 septembre 2002 n°01-00.161, notamment). Mais une décision votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y est pas inscrite (Civ. 3ème 29 novembre 2018, n°17-22.138).
Sur ce,
Si, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, la société Ségur sollicite du tribunal de "prononcer la nullité des résolutions 11.8 - 11.9, 11.10 et 11.11 lesquelles n'ont pas été régulièrement inscrites", elle n'étaye pas ce moyen dans le corps de ces mêmes écritures.
A la lecture de l'ordre du jour correspondant à l'assemblée générale ordinaire querellée du 05 octobre 2020, et du projet d'ordre du jour que la société Ségur avait fait parvenir, au mois de septembre 2019, au syndic afin de solliciter la convocation d'une assemblée générale extraordinaire, il ressort, clairement, que l'objet des résolutions 11.8 à 11.11 était, chacun, initialement prévu.
Ce moyen d'annulation des résolutions 11.8 à 11.11 ne sera donc pas davantage retenu.
S'agissant du moyen tenant à l'abus de majorité et "de droit"
Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).
Sur ce,
Si, aux termes de ses écritures, la société Ségur se prévaut d'un abus de majorité pour obtenir l'annulation des résolutions 11.1 à 11.5 et 11.12 à 11.14, rappelons que les résolutions 11.2 à 11.6 ont été précédemment annulées pour défaut de majorité applicable.
Par ailleurs, si cette même société excipe d'un "abus de droit" entachant l'ensemble des résolutions litigieuses, force est de considérer à la lecture des arguments qu'elle fait valoir qu'il s'agit, également du moyen tenant à un abus de majorité.
L'argument selon lequel le rejet des résolutions 11.12 à 11.14 serait constitutif d'un abus de majorité en ce que que les travaux qu'elles recouvrent avaient déjà été autorisés en 2001 ne saurait prospérer dès lors que, comme exposé supra, aucun droit acquis issu des assemblées de 2001 n'a été retenu.
De même, le fait que ces travaux prévus aux résolutions 11.12 à 11.14 (transformation des ouvertures des lots) aient fait l'objet d'une autorisation administrative ne saurait, à lui seul, davantage caractériser le prétendu abus de majorité allégué, la société Ségur n'explicitant dans ses écritures ni ne justifiant en quoi le refus de ces travaux, bien qu'autorisés par la Mairie de [Localité 7], aurait été voté dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.
Concernant l'abus de majorité allégué à l'encontre du rejet de toutes les résolutions attaquées, si la société Ségur fait grief à l'assemblée générale de ne pas avoir motivé le rejet des différentes résolutions attaquées, rappelons que celle-ci n'a aucune obligation de motiver ses décisions, en ce inclus les refus éventuellement opposés, aux termes du procès-verbal de tenue de ladite assemblée.
Sur le fond, s'agissant, en premier lieu, de la prétendue hostilité de principe de M. [W], président du conseil syndical, il ressort de la lecture du courriel de ce dernier du 23 septembre 2019, émis à l'attention de l'ensemble des copropriétaires et ayant pour objet d'exposer la teneur de la première réunion du 18 septembre 2019 concernant le projet d'aménagement de la société Ségur, qu'il a été exposé, dans des termes neutres et adaptés, la consistance dudit projet, les enjeux en termes de modification du règlement de copropriété et d'aliénation de parties communes, sans expression d'une quelconque animosité.
Ce courriel se termine en ces termes s'inscrivant dans un souci, légitime, du rédacteur de s'assurer de la préservation des intérêts de l'ensemble des copropriétaires et ne pouvant être qualifiés d'hostiles :
"Compte tenu de l'importance de ces décisions pour l'immeuble et pour la vie des copropriétaires, il a été proposé au cours de la réunion et dans un premier temps de faire évaluer les éléments techniques de ce projet par un architecte de la copropriété avec les livrables d'un bureau d'étude et d'un géomètre de manière à obtenir des réponse précises aux questions posées. [X] [G] pense que ceci ne pourra pas être prêt avant le début de l'année 2020. Mais quel que soit le délai, il nous appartiendra de nous déterminer collectivement dans les mois à venir sur les différents éléments de ce projet, avec les majorités requises.
Étant particulièrement concerné par des travaux lourds qu'implique cet aménagement au cinquième étage, je me propose de recueillir, si vous voulez bien m'en faire part, les questions que vous pourriez vous poser sur les conséquences de ce projet et votre sentiment à cet égard afin de préparer une future assemblée générale".
Le compte-rendu de la réunion du 18 septembre 2019 précitée, joint au courriel précité, établi également par M. [W], reprend en détail la teneur des travaux projetés et les enjeux pour la copropriété, et la société Ségur succombe à caractériser en quoi ce document contiendrait des marqueurs d'hostilité subjective de son rédacteur.
Au demeurant, soulignons que ces éléments ont été rédigés en septembre 2019 soit près d'un an avant la tenue de l'assemblée générale querellée, et rien ne permet de retenir, comme le soutient la société demanderesse, qu'ils auraient, le cas échéant, concouru à influencer négativement et sans motif valable le vote à venir des copropriétaires.
S'agissant, en deuxième lieu, des conditions dans lesquelles le projet a été débattu lors de l'assemblée générale de 2020, le procès-verbal contient les précisions suivantes :
""Débats : Après la présentation du projet par la SCI Ségur (Mme [O], M. [C], architecte) les questions suivantes ont été discutées :
1°- L'assemblée générale se prononce sur le projet joint à la convocation et non sur les éléments nouveaux reçus postérieurement par certains copropriétaires,
2°- L'autorisation de travaux demandée suppose de modifier préalablement l'article 6-1 du règlement de copropriété sur l'ascenseur partie commune spéciale, relative aux seuls étages 1 à 4. Cette modification n'est pas à l'ordre du jour.
3° - Certaines autorisations demandées (ouverture du toit, cage d'ascenseur, trémie, raccordements) concernent des modifications de parties communes au 5ème étage à jouissance privative d'un seul copropriétaire. Elles relèvent de ce fait de décisions prises à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
4° - L'arrêté de non opposition conditionnelle du 24 octobre 2019 de la ville de Paris à la déclaration préalable de travaux de la SCI Ségur de septembre 2019 a été délivré à une personne non autorisée à faire les travaux. Cet arrêté n'a pas été affiché dans l'immeuble.
5° - L'immeuble est protégé au titre de son intérêt patrimonial de type A dans le cadre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de [Localité 7] 7, datant de 2016, ce qui impose également une autorisation de travaux envisagée à l'intérieur de l'immeuble. La demande de la SCI Ségur de septembre 2019 au dossier concerne les seules modifications du toit. Un plan intitulé "Plan R+5 état existant" est fourni à l'appui de la demande et représente en réalité l'état projeté.
6° - Les projets de résolution 3.1 et 3.2 supposent de revoir l'application au projet des réglementations de sécurité et de maintenance des ascenseurs ainsi que les règles relatives à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments d'habitation existants.
La SCI Ségur conteste les points 5 et 6 ci-dessus.
M. [W] demande au syndic d'engager un recours de la copropriété contre la décision du 24 octobre 2019.
7° - M. [H], architecte du syndicat des copropriétaires, qui a donné en décembre 2019 un avis défavorable au projet dans son état, joint au dossier, prend la parole et rappelle que tous murs, même cloisons deviennent porteurs avec le temps, de même qu'il s'interroge sur la conformité du projet ascenseur aux normes de sécurité".
Contrairement à ce que soutient la société Ségur, rien ne permet de considérer que ces éléments portés au débat l'ont été de manière abusive, dans le seul but d'obtenir le rejet des travaux soumis au vote, alors qu'il s'agit de points techniques importants et ne pouvant être passés sous silence, au risque d'une insuffisante information des copropriétaires et d'un vote non-éclairé de ces derniers.
Ce d'autant plus que, si elle l'affirme, la société Ségur succombe à démontrer que ces débats ont été menés de manière partiale, d'une part, ni que son architecte et son maître d'œuvre n'ont pas pu s'exprimer sur le projet alors que le procès-verbal précité contient la mention contraire, d'autre part.
La mention finale du point 6 "M. [W] demande au syndic d'engager un recours de la copropriété contre la décision du 24 octobre 2019", si elle peut illustrer une certaine opposition de celui-ci avec la société demanderesse, lors de l'assemblée, ne saurait suffire à caractériser, à elle seule, le prétendu climat "tendancieux" du déroulement des débats et des votes.
La société Ségur n'établit pas davantage, en toute hypothèse, en quoi ce prétendu climat tendancieux a pu avoir une influence sur les facultés d'appréciation et de décision des autres copropriétaires, dont il n'est pas établi qu'elles étaient altérées au moment des opérations de vote.
Enfin et en dernier lieu, s'agissant de la prétendue complétude du dossier technique et de la conformité des travaux projetés aux dispositions de l'article 25 b) de loi du 10 juillet 1965, relevons à titre liminaire que le dépôt par la société Ségur, ultérieurement à l'assemblée générale querellée, d'une demande complémentaire d'autorisation d'urbanisme ne peut en soi suffire à légitimer le refus de l'assemblée générale du projet de travaux de l'intéressée, dès lors que la conformité desdits travaux aux conditions requises ne doit pas être appréciée sous l'angle de leur "légalité administrative".
Il ressort de l'analyse des éléments produits qu'en septembre 2019, à l'appui de sa demande initiale de convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour adoption de son projet global de travaux, la société Ségur a fourni comme pièces justificatives les plans et la notice descriptive de l'architecte, le devis de la société FAIN ascensoriste, le devis de la SAS Entreprise [D] spécialisée dans le bâtiment, ainsi qu'un projet modificatif de l'EDD et du règlement de copropriété établis par le cabinet de géomètre Arcadge.
Après réception de cette demande, une première réunion sur place a eu lieu le 18 septembre 2019, qui a donné lieu, outre au compte-rendu du président du conseil syndical précité, à une demande d'avis à l'architecte de la copropriété.
Cet avis a été donné dans un rapport d'analyse daté du mois de janvier 2020, aux termes duquel M. [H], architecte, expose que :
"A) L'aménagement d'un tel appartement nécessiterait de vérifier la faisabilité auprès des architectes-voyers de la ville de [Localité 7], et notamment en termes de classement et d'accessibilité par rapport à la réglementation incendie.
B) Les plans existants et projet ne laissent apparaître aucun détail structure, aussi bien sur les murs que la charpente. Sur les plans, les murs (A), (B) et (C) disparaissent complètement des plans projets alors qu'il est évoqué une reprise.
D'après notre connaissance de l'immeuble, la charpente est assez rudimentaire avec de faibles sections de bois. Il faudrait fournir un plan de charpente et les détails d'exécution de la part d'un BET Structure pour l'ensemble des modifications.
C) Les ouvertures créées, sur les versants nord et ouest, du projet semblent correspondre aux gabarits et typologies des lucarnes parisiennes pour un immeuble de ce style. Le nombre et l'authenticité sera à l'appréciation de l'architecte des Bâtiments de France.
Néanmoins, nous soulignons que le versant sud restera dans sa configuration d'origine créant un déséquilibre.
Il faudrait fournir un plan de charpente et les détails d'exécution de la part d'un charpentier pour l'ensemble des modifications envisagées.
D) Concernant le prolongement de l'ascenseur, il est à vérifier le positionnement de la trémie par rapport aux éléments porteurs du 4ème étage.
Le projet présente un ascenseur prolongé jusqu'au 5ème étage, donnant directement dans les parties privatives. Ceci déroge à la règle comme quoi l'ascenseur doit forcément déboucher sur une partie commune avec possibilité d'évacuation par un escalier.
Le devis de l'entreprise FAIN pour prolonger l'ascenseur précise "prolongation de l'ascenseur jusqu'au 5ème étage sans néanmoins prolonger l'escalier principal".
Ceci souligne une problématique à ce sujet".
Or, nonobstant cet avis réservé sur plusieurs points de l'architecte de la copropriété, il s'avère que la société Ségur a joint à la convocation de l'assemblée générale querellée du 05 octobre 2020 des pièces techniques datant pour la quasi-totalité de l'année 2019, soit antérieurement à l'avis précité de l'architecte et ne tenant dès lors pas compte des réserves de ce dernier, notamment concernant le prolongement de l'ascenseur.
Il est d'ailleurs à relever que la société Ségur, pourtant demanderesse, ne produit pas au débat cette convocation avec les pièces jointes, le tribunal ayant dès lors du déduire de la lecture combinée des nombreux courriels et écrits émanant de ses associés la liste de ces pièces jointes.
Des éléments produits en vue de l'assemblée générale et joints à la convocation, seule l'étude de faisabilité technique et de sécurité incendie du bureau de contrôle Veritas est postérieure à l'avis de l'architecte précité.
Or cette étude qui fait état de la création "d'une trémie de 150 x 150 cm au niveau du plancher bas du 5ème étage dans la continuité de la gaine d'ascenseur afin de desservir ledit appartement", ne comporte aucune mention particulière quant aux réserves émises par l'architecte de la copropriété s'agissant d'un accès à l'étage par les parties communes via l'ascenseur, ni quant à la nécessité de prolonger l'escalier existant, et fait état en conclusion de la "nécessité de la prise en considération des (…) dispositions nécessaires relatives à la circulation horizontale et verticale" en matière de sécurité incendie.
Il ressort en outre que certains documents techniques n'ont pas été joints à la convocation mais transmis aux copropriétaires ultérieurement, par courriel du 17 septembre 2020, au moyen d'un lien Wetransfer.
S'il n'existe aucune obligation légale faite à un copropriétaire de fournir, de façon concomitante de la convocation, toutes les pièces utiles à l'adoption de son projet, la société Ségur ne saurait faire grief aux copropriétaires de ne pas avoir pu prendre utilement connaissance de ces éléments transmis, de sa propre responsabilité, dans un délai restreint avant la teneur de l'assemblée générale.
Parmi ces documents, l'analyse technique complémentaire de la société Global Architecture, bureau d'étude structure, du 28 juillet 2020 ne répond pas davantage aux réserves émises par M. [H] s'agissant de la problématique de l'ascenseur, ladite analyse ne comportant aucune précision sur la question du prolongement de l'escalier, pourtant non prévue initialement, ni sur l'accès par une partie commune à l'ascenseur.
La société Ségur ne verse sur ce point aucun autre élément de nature à vérifier de la faisabilité de son projet.
Au demeurant, dans son écrit daté du 03 mars 2022 adressé à son conseil, M. [O], associé de la société Ségur, expose que " l'ascenseur n'a jamais été présenté comme débouchant directement dans l'appartement. Le palier figure sur tous les plans. L'appartement est donc accessible à partir de ce palier du 5ème étage par une porte coupe-feu ½ heure. Il faudra rétrocéder ce palier et l'emprise de l'ascenseur à la copropriété ", ce dont il faut déduire qu'à l'origine l'arrivée de l'ascenseur, après son prolongement, devait se faire dans les parties privatives du 5ème étage, étant au surplus relevé que cette rétrocession de palier et d'emprise au syndicat des copropriétaires n'était pas prévue dans le projet initial porté au vote de l'assemblée générale d'octobre 2020.
Ainsi, il s'avère que contrairement à ce que soutient la société Ségur, le projet de travaux qu'elle a soumis à l'assemblée générale d'octobre 2020 n'était pas suffisamment complet sur ce point des conditions de prolongement de la gaine ascenseur, à minima, de sorte que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires ne saurait être constitutif d'un abus de majorité pour ce motif, et ce sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres chefs de griefs allégués.
Par conséquent, si les résolutions 11.2 à 11.6 doivent être annulées pour erreur de majorité applicable, la société Ségur sera déboutée du surplus de ses demandes en annulation, aucun des moyens d'annulation excipés par ses soins n'ayant été retenu par le tribunal.
Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux
La société Ségur estime être fondée à solliciter l'autorisation judiciaire de faire effectuer, à ses frais, les travaux, préalablement rejetés par l'assemblée générale de manière abusive, soutenant qu'ils sont conformes à la destination de l'immeuble et ne nuisent pas aux droits des autres copropriétaires.
Ces travaux consistant à :
- au 5ème étage, démolir partiellement deux murs porteurs, réaliser les raccordements nécessaires depuis les colonnes et chutes existantes en vue de la réfection complète des installations privatives destinées à l'alimentation EF, aux évacuations EU et EV, aux ventilations et au réseau de chauffage,
- en toiture, conformément à l'arrêté de déclaration préalable délivrée le 24 octobre 2019, à supprimer les neuf châssis existants, créer cinq nouveaux châssis de toit ainsi que cinq lucarnes avec ouverture à la française, sur la partie cour,
- entre les 4ème et 5ème étages, dans les parties communes, créer une trémie dans la continuité de la gaine ascenseur, afin de prolonger l'ascenseur existant et desservir le lot 38 à créer, situé au 5ème étage,
- au niveau du palier de l'escalier de service au 5ème étage, dans les parties communes, faire poser un bloc-porte pare-flammes de degré ½ heures,
- créer un nouveau lot de copropriété n° 37 à partir des parties communes au 6ème étage constituées des combles, conformément au projet de modificatif au règlement de copropriété ci-annexé,
- régulariser la cession du lot n°37, conformément aux dispositions de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2011, à la société Ségur, moyennant le prix de 1.500 € payable comptant à la signature de l'acte de vente,
- réunir les lots 8 à 14 et 36 à 37, en un seul lot n° 38, conformément au projet de modificatif au règlement de copropriété,
- revaloriser la désignation et les tantièmes du lot n°38 et les tantièmes généraux de l'immeuble en 1179èmes, après transformation dudit lot n° 38 en appartement situé au 5 ème étage et achèvement des travaux conformément au projet de modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division,
- modifier les charges particulières du lot n° 38 au prorata de leurs surfaces respectives et des tantièmes initiaux,
- approuver le projet de modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division ci-après annexé et donner tous pouvoirs au syndic pour régulariser, sous sa signature, le modificatif à l'état descriptif de division et le faire publier aux services de la Publicité Foncière compétents aux frais exclusifs de la société demanderesse.
A titre subsidiaire, la société Ségur propose une mesure d'expertise judiciaire.
En défense, le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande d'autorisation judiciaire de travaux, arguant que les conditions d'application de l'article 30 de loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies, d'une part, outre que certains travaux (suppression de murs porteurs) ont déjà été réalisés en dépit du refus de l'assemblée générale, d'autre part.
Il s'oppose également à la demande subsidiaire d'expertise, qu'il estime injustifiée, relevant que la charge de la preuve du bien-fondé de sa demande d'autorisation repose sur la société demanderesse.
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Le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de l'immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus" [transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun, création de tels locaux].
L'autorisation judiciaire de l'article 30 ne dépend pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.
L'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).
Le tribunal ne peut refuser d'autoriser des travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Les travaux contraires à l'intérêt collectif doivent être refusés, ainsi que ceux qui affectent l'harmonie de l'immeuble et son esthétique.
Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251), outre enfin qu'ils ne doivent pas avoir été entrepris avant l'obtention de l'autorisation sollicitée judiciairement (Civ. 3ème, 17 juin 2003, notamment).
Sur ce,
Comme précédemment exposé, les résolutions 11.8 et suivantes de l'assemblée générale querellée ont été soumises à juste titre au vote des copropriétaires à la majorité de l'article 26 de loi du 10 juillet 1965 de sorte qu'en toute hypothèse les travaux et modifications objets de ces résolutions ne sauraient faire l'objet d'une quelconque autorisation en application de l'article 30 de loi du 10 juillet 1965 précité,
celui-ci n'ayant vocation à s'appliquer que concernant les travaux visas à l'article 25 b) de la même loi.
La demande d'autorisation judiciaire sollicitée par la société Ségur au visa de l'article 30 précité ne peut donc concerner, le cas échéant, que les travaux prévus aux résolutions querellées 11.1 à 11.7.
Or et d'une part, aucun abus de majorité dans le rejet des résolutions portant sur le projet de travaux de la société Ségur n'a été retenu par le tribunal.
En outre et d'autre part, il ressort des éléments du débat que les travaux objets du présent litige ont fait l'objet d'un commencement d'exécution, s'agissant de la démolition des murs porteurs, comme le mentionne l'architecte de la copropriété M. [H] dans son écrit du 03 août 2021 rédigé à l'attention du syndic "ces travaux de démolition, refusés lors de l'assemblée générale du 5 octobre, ont été réalisés", ce qui est corroboré par la photographie des lieux produite en pièce 7 par le syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, la demande d'autorisation judiciaire formée par la société Ségur ne saurait dès lors prospérer utilement et sera rejetée.
Sur la demande additionnelle indemnitaire
La société Ségur soutient subir un préjudice financier subséquent au retard pris dans l'exécution des travaux litigieux, consistant en le paiement, par ses associés les époux [J]-[O], du loyer de l'appartement qu'ils louent dans l'attente de pouvoir rentrer dans les lieux après achèvement desdits travaux d'une part, et des mensualités du crédit bancaire souscrit par leurs soins pour l'achat des lots concernés, d'autre part.
Elle se prévaut en outre d'un préjudice commercial, consistant en l'impossibilité pour la SCI Cardinet, dont M. [O] est le principal actionnaire, de mener à bien un projet de rénovation d'un bâtiment sis à Vannes.
Elle s'estime dès lors fondée à en réclamer l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à ces demandes, soulignant l'absence de caractère fautif du refus opposé par l'assemblée générale des travaux querellés, d'une part, et l'absence de préjudice propre à la société demanderesse, d'autre part, ceux invoqués concernant ses associés ainsi qu'une société tiers, personnes physique ou morale non-attraites à la cause.
Il se prévaut également de l'absence de lien de causalité entre les préjudices allégués et le rejet des délibérations litigieuses.
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Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
Sur ce,
Compte tenu des développements précédents, la demande indemnitaire ne saurait prospérer, étant en outre relevé que la société Ségur ne se prévaut ni ne justifie d'un préjudice propre, ceux dont elle fait état et dont elle réclame l'indemnisation concernant des personnes non mises dans la cause.
Par conséquent la société Ségur sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur les demandes accessoires
La société Ségur forme une demande indemnitaire à hauteur de 20.000 euros pour résistance abusive, mais ne l'explicite ni en fait ni en droit aux termes de ses écritures.
Au demeurant, succombant partiellement au litige, elle ne saurait exciper utilement d'un quelconque abus de la partie adverse et sera déboutée de sa demande de ce chef.
Compte tenu de la solution du litige, la société Ségur sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DEBOUTE la SCI Ségur de sa demande tendant à voir écarter des débats les conclusions prises au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble si [Adresse 2] signifiées par voie électronique le 07 juin 2022,
PRONONCE l'annulation des résolutions 11.2 à 11.6 de l'assemblée générale du 05 octobre 2020 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],
DEBOUTE la SCI Ségur du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la SCI Ségur à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI Ségur aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,
Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024.
L GreffièreLa Présidente
