TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître GUEGAN-GELINET
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître BILSKI CERVIER
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 19/07408
N° Portalis 352J-W-B7D-CQEJT
N° MINUTE :
Assignation du :
21 Juin 2019
JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2024
DEMANDERESSES
Madame [H], [K], [N] [A] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [E], [I], [X] [P] épouse [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]
toutes deux représentées par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet THETHYS GESTION
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886
Décision du 26 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 19/07408 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQEJT
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Eyda MEY, Juge
assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 18 Janvier 2024
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2024.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [H] [A] épouse [D] est propriétaire du lot n°8 et Mme [E] [T] épouse [A], sa mère, du lot n°10 rattaché au lot n°8 par un escalier privatif, le tout au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic en exercice, le cabinet Thethys.
Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°8 est désigné comme suit "Dans le bâtiment 2, au rez de chaussée, un appartement de deux pièces, comprenant entrée, salle de séjour, cuisine, WC, salle de bains, une chambre.
Et le droit à la jouissance exclusive du jardin tel qu'il figure en teinte verte au plan de masse de l'assise foncière de la copropriété qui est demeuré joint et annexé aux présentes".
Le lot n°8 était ainsi entouré de deux parties communes à jouissance privative d'un côté une cour dans laquelle une véranda a été édifiée et de l'autre côté, un jardin commun à jouissance privative pour une partie seulement.
Aux termes de l''acte authentique de vente du 15 février 2010, la désignation du lot n°8 inclut le droit à la jouissance privative d'un jardin, partie commune. En outre, il fait référence à l'autorisation donnée à Mme [W], ancienne propriétaire du lot n°8, en 1988 à installer une véranda.
Par ailleurs, l'assemblée générale du 31 mai 2010 a autorisé Mme [H] [A] à implanter une véranda.
Le 11 avril 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a voté :
- la résolution n°18 par laquelle, elle a autorisé le syndic à ester en justice à l'encontre de Mme [H] [A] en rappelant lui avoir demandé à plusieurs reprises de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété en procédant au retrait des marches ouvrant sur un chemin privé sur le foncier collectif, à la réduction de la surface de la terrasse, au retrait de l'éclairage extérieur et à la replantation de végétaux en pleine terre en respectant les distances par rapport au terrain voisin. Elle a sollicité la soumission d'un projet de remise en conformité du jardin à jouissance exclusif avant le 30 juin 2019 assorti d'un planning d'exécution.
- La résolution n°19 par laquelle cette assemblée a demandé à Mme [A] de présenter une demande motivée dans un délai de deux mois aux fins de prolongation de l'autorisation de la mise en place de la véranda temporaire et précaire qui ne pourra excéder deux ans. A défaut, elle sera tenue de la retirer dans le délai de six mois à compter de l'assemblée générale.
Par acte du 21 juin 2019, Mme [H] [A] épouse [D] et Mme [E] [T] épouse [A] ("les consorts [A]") ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Plisson immobilier aux fins essentielles d'obtenir l'annulation des résolutions 18 et 19 de l'assemblée générale du 11 avril 2019. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/07408.
Par acte du 23 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [H] [A] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à supprimer la véranda installée dans la cour commune, toutes constructions non autorisées situées en dehors de la partie du jardin dont elle a la jouissance privative, les éclairages extérieurs posés sans autorisation, à remettre dans son état antérieur la terrasse en caillebotis et à remplacer les plantations effectuées à la suite de l'assemblée générale du 20 mars 2018, outre une demande indemnitaire de 3.000 euros. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/3854.
Au cours de l'assemblée générale du 6 octobre 2020, la résolution n°7 était votée autorisant le syndic à agir en justice à l'encontre de Mme [H] [A] en vue de solliciter la dépose de la véranda, la remise en état de la terrasse et du jardin ainsi que la suppression des éclairages installés sans autorisation.
Par acte du 28 décembre 2020, les consorts [A] ont fait assigner devant le même tribunal, le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 6 octobre 2020. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/13311.
Le 12 avril 2021, les affaires n°RG 19/07408, RG 20/3854 et RG 20/13311 ont été jointes sous le numéro RG 19/07408.
Par conclusions récapitulatives après jonction notifiées par voie électronique le 13 janvier 2022, les consorts [A] demandent au tribunal de :
Vu l'article 42 de loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 64 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 24 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu les articles 100 à 107, 128, 699 et 700 du code de procédure civile.
DECLARER recevables les actions introduites par Mme [H] [A] et Mme [E] [A] ;
RECEVOIR Mme [H] [A] et Mme [E] [A] en leurs demandes, fins et actions et les déclarer bien fondées ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de son action et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
ANNULER les résolutions 18 et 19 votées au cours de l'assemblée générale du 11 avril 2019 ;
ANNULER la résolution 7 de l'assemblée générale du 6 octobre 2020 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté à payer à Mme [H] [A] et Mme [E] [A] la somme respective de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSER Mme [H] [A] et Mme [E] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents au présent litige dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Mme [H] [A] et Mme [E] [A] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie Bilski en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
En réponse, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Thethys, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, sollicite du tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées aux débats,
1) Sur l'assignation de Mesdames [A] délivrée le 21 juin 2019
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en ses écritures et les déclarer bien fondées,
DEBOUTER Mesdames [H] [A] et [E] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
2) Sur l'assignation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] délivrée le 23 mars 2020
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en ses écritures et les déclarer bien fondées,
CONDAMNER Mme [H] [A] à supprimer la véranda installée dans la cour commune à jouissance privative, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
CONDAMNER Mme [H] [A] à supprimer toute construction non autorisée située en dehors de la partie de jardin dont elle a la jouissance privative, sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
CONDAMNER Mme [H] [A] à remettre la terrasse en caillebottis dans son état initial conformément aux plans annexés au règlement de copropriété et à son acte d'achat de 2009 en supprimant les extensions ajoutées, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
CONDAMNER Mme [H] [A] à supprimer les éclairages extérieurs installés sans autorisation dans le plancher de la terrasse, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
CONDAMNER Mme [H] [A] à remplacer les plantations effectuées à la suite de l'assemblée générale du 20 mars 2018, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
CONDAMNER Mme [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente assignation,
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil,
3) Sur l'assignation de Mesdames [A] délivrée le 28 décembre 2020
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en ses écritures et les déclarer bien fondées,
DEBOUTER Mesdames [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
4° Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires
DEBOUTER Mesdames [A] de leur demande de dommages et intérêts,
CONDAMNER Mme [H] [A] et Mme [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Mme [H] [A] et Mme [E] [A] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Laurence Guegan - Gelinet, Avocat.
RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à venir est de droit.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 28 novembre 2022 et fixée à l'audience du 18 janvier 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur les demandes des consorts [A]
Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 11 avril 2019
L'article 117 du code de procédure civile prévoit que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Il résulte de l'article 771 du même code dans sa version applicable au litige que, tenues, à peine d'irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu'à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge (Civ, 2e, 10 novembre 2010, n°08-18.809).
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Toute violation des règles de fond ou de forme édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 peut donner lieu à une action en nullité.
Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).
Au soutien de leur demande d'annulation de la résolution n°18, les consorts [A] se fondent sur l'article 55du décret du 17 mars 1967 et font valoir que :
- la rédaction de la résolution n°18 est imprécise en ce qu'elle vote une autorisation donnée au syndic d'agir en justice à l'encontre de Mme [H] [A] en indiquant que l'objet de la procédure est de faire respecter le règlement de copropriété alors que celui-ci est silencieux sur le périmètre de la terrasse et la possibilité d'installer des éclairages sur une partie commune à jouissance privative ; dès lors la prétendue mise en conformité au règlement de copropriété ne renvoie à aucune disposition de celui-ci de sorte que la procédure visée serait sans fondement. En outre le terme "toute procédure contentieuse" est trop large pour permettre de comprendre quelle action pourrait être introduite à l'encontre de Mme [A]. Par conséquent, cette résolution ne saurait valoir habilitation du syndic à agir ;
- le syndicat des copropriétaires ne peut lui reprocher une destruction des plantations de son jardin à jouissance privative alors que les plantations sur parties communes sont elles-mêmes à l'abandon ;
- Mme [H] [A] a présenté une proposition de végétalisation suivant devis du 24 novembre 2018 qui a été rejetée au motif que la distance de 50 cm des murets de la copropriété n'était pas respectée alors que ces règles ne s'appliquent pas à Paris, qu'au surplus, les plantations des parties communes ne respectent pas elles-mêmes cette distance. Elle a présenté une deuxième proposition lors d'un rendez-vous avec le conseil syndical le 4 juin 2019, lequel a donné un accord de principe sous réserve de plusieurs modifications à savoir le retrait de trois lames supplémentaires de la terrasse du côté du local poubelle, l'instauration d'une bande de 45 cm au lieu de 30 cm le long du mur gauche, l'engagement de n'effectuer aucune plantation sur les parties communes. Cet accord devait faire l'objet d'une confirmation par courriel du conseil syndical, lequel n'est jamais intervenu. En outre, l'intervention d'un paysagiste en octobre 2019 à sa demande a eu pour objectif d'effectuer les travaux demandés par la copropriété à savoir retirer la marche et les trois lattes afin de créer un espace suffisant pour créer une haie végétale et revégétaliser le mur et n'a pas concerné le jardin commun, c'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires lui reproche d'avoir dégradé des plantations ;
-Si le syndicat des copropriétaires soutient que la terrasse a été agrandie, il n'en justifie pas à défaut de produire les mesures de la terrasse ; les seuls travaux que Mme [H] [A] a effectués ont consisté en la rénovation de ladite terrasse sans l'agrandir ;
-la résolution n°18 en ce qu'elle comporte une demande de modification du périmètre de la terrasse induit une modification du règlement de copropriété; dès lors, la résolution aurait dû être soumise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et un projet d'acte modificatif au règlement de copropriété aurait dû être annexé à la convocation à l'assemblée générale du 11 avril 2019; en tout état de cause, une telle modification n'aurait pu être possible sans son accord ;
- l'éclairage installé sur la terrasse est un aménagement léger nécessaire pour la sécurité des occupants du lot n°8 et conforme à la destination de l'immeuble et au règlement de copropriété En tout état de cause, cet éclairage a été installé avant 2010 par le précédent propriétaire et aucune nuisance n'a été démontrée ; au surplus, elles observent que l'éclairage des parties communes est plus puissante contrairement à leurs spots de faible puissance posés au ras du sol ;
-l'enlèvement des marches ouvrant un passage privé sur le chemin collectif a été effectué conformément à la demande de la copropriété bien que celles-ci n'obstruaient nullement le passage ;
En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en prétendant que :
- la résolution n°18 est suffisamment claire et précise quant à l'objet et la personne visée par la procédure puisqu'elle donne mandat au syndic d'agir en justice à l'encontre de Mme [A] afin de faire respecter le règlement de copropriété quant à l'usage et au périmètre des parties communes ; l'absence de précision sur la juridiction saisie est sans effet sur la validité de l'habilitation et qu'en tout état de cause,
la résolution n°7 de l'assemblée générale du 6 octobre 2020 a de nouveau habilité le syndic, rendant sans objet l'habilitation de la résolution n°18 ;
- Mme [A] a porté atteinte à plusieurs reprises aux parties communes sans autorisation en étendant sa terrasse à usage privative de 12 m² à l'intégralité du jardin commun dont elle a la jouissance privative de 30 m² et en installant des éclairages ;
- Mme [A] n'a pas entretenu les végétations présentes à son arrivée, obligation prévue au règlement de copropriété, et a arraché des végétaux plantés par des copropriétaires dans le jardin commun en dehors de sa partie à usage privatif ;
- si Mme [A] soutient que les distances imposées entre les végétations et les murets de la copropriété ne s'appliquent pas à Paris, cet usage n'étant valable que si cela ne cause pas de troubles anormaux du voisinage, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
- s'agissant de l'éclairage, Mme [A] ne justifie pas qu'une autorisation ait été donnée aux précédents propriétaires ni d'un quelconque problème de sécurité nécessitant leur installation ; il précise que l'éclairage des parties communes est équipé d'une système de détection des mouvements et d'une minuterie ;
- Mme [A] reconnaît avoir installé des marches permettant d'accéder à sa terrasse par les parties communes ce qui constitue une voie de fait.
Sur ce,
Sur la résolution n°18
La résolution n°18 a été votée dans les termes suivants :
"DIX-HUITIEME RESOLUTION : Mandat à donner au syndic pour engager une procédure contentieuse à l'encontre de Mme [A] propriétaire du lot n°8
Charges communes générales
L'assemblée prend note que Mme [A] propriétaire du lot n°8 désigné dans le règlement de copropriété :
"Dans le bâtiment 2, au rez de chaussée, un appartement de deux pièces, comprenant :
Entrée, salle de séjour, cuisine, salle de bains, une chambre.
Et le droit à la jouissance exclusive du jardin tel qu'il figure en teinte verte au plan de masse de l'assise foncière de la copropriété qui est demeure joint et annexé aux présentes
L'assemblée prend note que nous avons demandé plusieurs fois à l'amiable directement à Mme [A] de bien vouloir se mettre en conformité avec le règlement de copropriété concernant :
Le retrait des marches ouvrant un chemin privé sur le foncier collectif
La réduction de la surface de la terrasse pour revenir à la destination de jardin telle que définie au règlement de copropriété
Le retrait de l'éclairage extérieur
La replantation en pleine terre en respectant les distances par rapport au terrain voisin qui varient selon la hauteur de plantation :
Hauteur de la plantation Distance minimum à respecter en limite de propriété
Inférieure ou égale à 2mètres0,5 mètre
Supérieur à 2 mètres 2 mètres
Sans retour officiel de Mme [A], d'un projet de remise en conformité du jardin à jouissance exclusif (surface de terrasse, replantation, modification de l'éclairage extérieur…) avant le 30/06/2019 assorti d'un planning d'exécution phase qui s'inscrit dans une période maximale de 8 mois à compter de la date de la présente assemblée générale ordinaire :
L'assemblée donne mandat au syndic pour engager toute procédure contentieuse requise pour faire respecter le règlement intérieur.
Des réunions seront organisées avec des copropriétaires et Mme [A] avant le 30/06/2019 afin de rechercher cet accord.
Ont voté pour :13 copropriétaires représentant 848 tantièmes
A voté contre :1 copropriétaire représentant 41 tantièmes
Madame ou Monsieur : Mme [A] [E] (41)
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (848/889 tantièmes).
Au soutien de leur demande d'annulation de la résolution n°18, les consorts [A] affirment que cette résolution "qui concerne toute procédure pour faire "respecter le règlement intérieur" est imprécise, trop générale, et ne saurait valoir habilitation du syndic à agir à l'encontre de Madame [A]".
En contestant l'habilitation du syndic à agir en justice sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ces derniers invoquent en réalité un prétendu défaut de pouvoir dudit syndic constituant une exception de procédure au sens de l'article 117 du code de procédure civile, relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état conformément à l'article 771 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Par conséquent, la demande ne peut être accueillie sur ce fondement.
Les consorts [A] ne peuvent davantage valablement soutenir que la résolution aurait dû être votée selon la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisque son objet visait à habiliter le syndic à ester en justice et nécessitait une décision de l'assemblée donnée à la majorité de son article 24 (CA Paris, 23 ch., 14 juin 1995).
Au surplus, si les consorts [A] invoquent le caractère infondé des demandes du syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler qu'en application de l'article 55 du décret précité, la validité du mandat donné au syndic n'est pas conditionnée à l'appréciation de l'opportunité de l'objet de la procédure votée.
Les moyens sur ce point soulevés par les consorts [A] pour s'opposer auxdites demandes seront examinés lors des demandes de travaux formées par le syndicat des copropriétaires traitées ci-après.
Par conséquent, les consorts [A] ne se prévalant ni ne justifiant d'irrégularités de forme ou de fond au soutien de leur prétention, leur demande d'annulation de la résolution n°18 sera rejetée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 11 avril 2019
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Au soutien de leur demande d'annulation de la résolution n°19, les consorts [A] affirment que :
- Mme [H] [A] a obtenu par l'assemblée générale du 31 mai 2010 l'autorisation de construire une véranda précaire et provisoire, ces caractéristiques se rattachant à la véranda et non à l'autorisation ; l'autorisation donnée en 2010 ne pose pas de limite de durée. Par conséquent, la résolution n°19 en revenant sur des droits acquis en 2010 par Mme [A] et par son auteur en 1988, caractérise un abus de majorité ;
- la résolution n°19 a été votée par l'ensemble des copropriétaires des bâtiments A et B alors que l'autorisation donnée en 2010 n'avait été votée que par les coproprie?taires du bâtiment B ; que si le vote avait été limité aux coproprie?taires du bâtiment B, le sens du vote aurait été différent puisque Mme [A] détenait le mandat de M. [R] [F] ; contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales puisqu'il prévoit des charges spéciales à chaque bâtiment.
En réponse, le syndicat des copropriétaires oppose que :
- s'agissant de la véranda installée dans la cour commune à usage privatif, l'autorisation donnée en 2010 était précaire et révocable donc nécessairement limitée dans le temps. Elle s'apparentait à une simple tolérance et ne peut constituer un droit acquis. Dès lors, l'assemblée générale était libre de la révoquer à tout moment. En tout état de cause, Mme [A] n'a jamais adressé de demande de prolongation de sorte que l'autorisation a été valablement révoquée ;
- sur les modalités de vote de la résolution n°19, le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales au bâtiment A et au bâtiment B ; toutefois il distingue les parties communes générales et les parties communes dont l'usage exclusif est attribué à un copropriétaire ; c'est donc à tort qu'en 2010, seuls les copropriétaires du bâtiment B ont été invités à voter l'autorisation octroyée à Mme [A] ;
- l'abus de majorité n'est pas caractérisé puisque les consorts [A] ne démontrent pas en quoi la résolution a été prise dans un but autre que l'intérêt des copropriétaires et alors que Mme [H] [A] n'a jamais entretenu le jardin de ses parties communes à jouissance privatives conformément aux obligations stipulées au règlement de copropriété;
Sur ce,
La résolution n°19 a été votée dans les termes suivants :
"DIX-NEUVIEME RESOLUTION : Prolongation d'autorisation de la mise en place de la véranda et précaire sur le lot n°8
Charges communes générales
La présence d'une véranda définie comme " temporaire et précaire " sur le lot 8 ayant été acceptée lors de l'assemblée générale de 2010 au bénéfice de Mme [A], celle-ci fera l'objet d'une prolongation de cette autorisation en 2019.
Mme [A] présentera au syndic par lettre recommandée avec AR une demande explicitement motivée dans un délai de 2 mois à compter de la date de l'assemblée générale, demande réaffirmant le caractère précaire et provisoire de cette véranda pour une durée de prolongation qui ne pourra excéder deux ans.
A défaut de présentation de cette demande, ou de demande incomplète ne permettant pas d'autoriser cette prolongation, la véranda de Mme [A] devra être retirée sous 6 mois à compter de la date de l'assemblée générale 2019.
Ont voté pour :12 copropriétaires représentant 737 tantièmes
A voté contre :2 copropriétaires représentant 152 tantièmes
Mesdames ou Messieurs : Mme [A] [E] (41), Mme [A] [H] (111)
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit (737/1.000 tantièmes).".
L'acte de vente du 15 février 2010 conclu entre Mme [A] et son vendeur stipule "Observation étant ici faite par le vendeur :
1°Une copie du plan annexé au règlement de copropriété délivrée par Maître [V], notaire à Paris, rédacteur du règlement de copropriété, sur lequel celui-ci a reporté la limite verte et annexé à l'acte d'acquisition reçu par Maître [Y] le 23 juillet 2002, est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes après mention.
2° Lors de son acquisition, il a été indiqué au vendeur qu'à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 27 juin 1988 était inscrit :
5 / Autorisation à délivrer à Mme [W] (lot n°8-Mr [G]) copropriétaire au rez de chaussée du bâtiment sur cour d'installer dans la cour privative une couverture d'un matériaux léger ou mise en place d'une pergola"
Puis il a été décidé :
"L'assemblée générale autorise Mme [W] d'installer une pergola dans la cour privative, sous réserve qu'elle soit en bon état d'entretien"
Le vendeur déclare que cette pergola déclare n'a pas été édifiée à ce jour"
Enfin, la résolution n°15 de l'assemblée générale du 31 mai 2010 a été adoptée en ces termes :
"Quinzième résolution : Demande de Melle [A], copropriétaire RDC bâtiment B
Selon le courrier de Melle [H] [A], copropriétaire au RDC façade arrière du bâtiment B, il est demandé par cette copropriétaire l'autorisation de construire à ses frais une véranda précaire et provisoire. Melle [A] entretiendra également ladite structure. Des documents seront présentés en assemblée générale par cette copropriétaire.
L'assemblée générale et les copropriétaires du bâtiment B après en avoir délibéré, décide :
D'autoriser cette implantation par Melle [A].
Ont voté pour : 5 copropriétaires représentant 353 tantièmes
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires du bâtiment B soit (353/508 tantièmes)"
Il ressort des termes clairs et dépourvus d'ambiguité de la résolution n°19 litigieuse que l'autorisation a été donnée sans limitation dans le temps ni nécessité d'un renouvellement de l'autorisation.
En outre, si Mme [A] a effectivement précisé dans sa demande en 2010 que " cette véranda sera réalisée par une entreprise qualifiée et de façon précaire et provisoire", ses caractéristiques doivent être considérées comme étant rattachées à la véranda elle-même et non à l'autorisation octroyée.
Dès lors, la résolution n°19 en imposant une obligation de renouvellement de l'autorisation d'installation d'une véranda ainsi qu'une nouvelle durée limitée à deux ans de cette autorisation a modifié les droits acquis de Mme [A], issus de la résolution adoptée en sa faveur en 2010, dont il n'est pas prétendu qu'elle a fait l'objet d'un quelconque recours en justice, caractérisant ainsi un abus de majorité et ce, quand bien même la cour concernée constitue une partie commune à jouissance privative. Par conséquent et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres griefs allégués, la résolution critiquée sera annulée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 6 octobre 2020
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Pour demander l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 6 octobre 2020, les consorts [A] invoquent l'abus de majorité en rappelant les moyens développés au soutien de leur demande d'annulation des résolutions n°18 et 19 de l'assemblée générale du 11 avril 2019.
En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en rappelant les moyens développés en opposition à l'annulation des résolutions n°18 et 19 susvisées.
Sur ce,
La résolution n°7 du 6 octobre 2020 a été votée en ces termes :
"SEPTIEME RESOLUTION : Autorisation d'agir en justice contre Mme [A]
Charges communes générales
L'assemblée générale donne mandat au syndic pour agir devant les juridictions compétentes à l'encontre de Mme [A], copropriétaire du lot n°8, en vue de solliciter la dépose de la véranda autorisée seulement à titre précaire et provisoire, et de solliciter la remise en état de la terrasse et du jardin ainsi que la suppression des éclairages installés sans autorisation.
Ont voté pour :9 copropriétaires représentant 555 tantièmes
A voté contre :2 copropriétaires représentant 152 tantièmes
Mesdames ou Messieurs : Mme [A] [E] (41), Mme [A] [H] (111)
S'est abstenu : 1 copropriétaire représentant 111 tantièmes
Madame ou Monsieur : Mme [L] (111)
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit (555/1.000 tantièmes).".
En l'espèce, à l'instar de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 11 avril 2019, la résolution critiquée porte sur l'habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Si les consorts [A] s'opposent au syndicat des copropriétaires sur le bien-fondé des demandes, objet de la procédure en justice, elles ne prouvent pas pour autant une irrégularité de fond ou de forme susceptible de faire encourir l'annulation de la résolution. La demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes de travaux de remise en état du syndicat des copropriétaires
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Un droit de jouissance privative peut être accordé à un copropriétaire déterminé sur une partie commune de l'immeuble conformément à l'article 6-3 de la même loi.
Le copropriétaire ne peut utiliser la partie commune assujettie au droit privatif que selon les modalités fixées dans l'acte d'attribution. (CA Paris, 23 ch, 4 novembre 1994)
S'agissant de parties communes à jouissance privative, faute pour le règlement de copropriété d'autoriser expressément certaines installations ou aménagements particuliers ne modifiant ni la destination de l'immeuble ni la substance de la partie commune concernée, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s'exerce son droit sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11.020 ; 12 juillet 1995, n° 91-14.507).
Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l'assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d'origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [A] à procéder à :
- la suppression de la véranda et de toute construction non autorisée en dehors de la partie du jardin dont Mme [A] a la jouissance en indiquant que celle-ci n'a pas adressé de demande de prolongation de l'autorisation de sa véranda de sorte que ladite autorisation a été valablement révoquée au 11 octobre 2019 et que, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'assemblée générale sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées ;
- la remise dans l'état antérieur conformément au règlement de copropriété des parties communes à jouissance privative notamment par la remise en état de la terrasse illégalement agrandie et la suppression des éclairages extérieurs ;
- la revégétalisation de son jardin à jouissance privative tel que défini par le règlement de copropriété et les plans annexés avec interdiction de plantations dans le jardin commun.
Les consorts [A] s'opposent à ces demandes en faisant valoir que la mise en œuvre immédiate de l'exécution des résolutions contestées entraînerait des conséquences manifestement excessives telles que la suppression de la véranda, la réduction de la surface de la terrasse, le retrait de l'éclairage, la replantation en pleine terre, sans aucun motif d'urgence.
A titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet de la mise à exécution des résolutions n°18 et 19 en rappelant les moyens développés au soutien de leur demande d'annulation.
Sur ce,
Le règlement de copropriété prévoit au titre des parties communes notamment "La totalité du sol de l'immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance du jardin étant toutefois réservés aux propriétaires du lot numéro 8".
Aux termes de l'état descriptif de division, le lot n°8 est décrit de la façon suivante :
"Dans le bâtiment 2, au rez de chaussée, un appartement de deux pièces comprenant :
Entrée, salle de séjour, cuisine, WC, salle de bains, une chambre. Et le droit à la jouissance exclusive du jardin tel qu'il figure en teinte verte au plan de masse de l'assise foncière de la copropriété qui est demeuré joint et annexé aux présentes
Et les cent vingt-deux/millièmes des parties communes générales, ci …122/1.000èmes"
Enfin, son article 10 stipule "Le copropriétaire qui bénéficie de la jouissance exclusive du jardin devra le maintenir en parfait d'état d'entretien. Il sera personnellement responsable de tous dommages provenant de son fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'il aurait effectués. Il supportera en conséquence tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic, aux frais du ou des copropriétaires bénéficiaires de la jouissance exclusive du jardin".
S'agissant de la suppression de la véranda et de toute construction en dehors de la partie de jardin à jouissance privative
L'annulation de la résolution n°19 conduit à rejeter la demande de suppression de la véranda, l'autorisation octroyée à Mme [A] en 2010 ne prévoyant pas de limite de durée ni de formalités aux fins de renouvellement. Par conséquent, l'assemblée générale ne pouvait librement revenir sur les droits acquis de cette dernière.
Cependant, il n'est pas contesté que Mme [A] a notamment fait poser des marches ouvrant sur le jardin partie commune. Elle sera donc condamnée à déposer toute construction édifiée sans autorisation en dehors de la partie de jardin à jouissance privative dans un délai de deux mois à compter de la présente décision et à l'issue de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour.
S'agissant de la réduction de la surface de la terrasse pour revenir à la destination de jardin telle que définie au règlement de copropriété
Il ressort du règlement de copropriété et de l'acte de vente de Mme [A], que la partie commune à jouissance privative rattachée au lot n°8 était décrite comme un jardin. De plus, le plan annexé au règlement de copropriété expose que celui-ci délimité en vert comprenait une terrasse couvrant seulement en partie sa surface.
Or, l'analyse des procès-verbaux de constat d'huissier du 19 décembre 2018 et du 8 octobre 2019 permet de constater que le jardin à jouissance privative a été presque entièrement transformé en terrasse avec la pose d'un plancher en bois.
Le moyen invoqué par Mme [A] qui affirme n'avoir pas posé ce plancher mais l'avoir seulement rénové est inopérant puisque le syndicat des copropriétaires est fondé à lui demander en sa qualité de propriétaire actuelle du lot n°8 la remise en état des parties communes à jouissance privative rattachées à ce lot, peu important qu'elle ne soit pas à l'origine de l'extension de la terrasse.
De plus, contrairement ce qu'affirment les consorts [A], la demande du syndicat des copropriétaires ne tend pas à réduire la surface du jardin à usage privatif mais bien celle de la terrasse de sorte que cette demande ne constitue pas une violation du règlement de copropriété.
En outre, s'il est exact que le syndicat des copropriétaires n'a pas produit les mesures de la terrasse actuelle pour attester de son agrandissement, la simple comparaison entre le plan annexé à la copropriété et les photographies des constats d'huissier suffit à le démontrer.
En tout état de cause, il n'est pas contesté qu'aucune autorisation n'a été donnée pour cet agrandissement. Enfin, il ressort des photographies des constats d'huissier que l'agrandissement de la terrasse a conduit à dévégétaliser le jardin à jouissance privative en violation de l'obligation d'entretien imposée par le règlement de copropriété.
Par conséquent, elle sera condamnée à réduire sa surface de terrasse en conformité avec le règlement de copropriété et à rendre à cette partie commune à jouissance privative sa destination de jardin dans un délai de deux mois à compter de la présente décision et à l'issue de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour.
Cependant, dans son dispositif, le syndicat des copropriétaires sollicite le remplacement des plantations effectuées "à la suite de l'assemblée générale du 20 mars 2018".
Or, il n'explique pas ce que l'assemblée générale du 20 mars 2018 avait décidé sur ces plantations et ne produit pas davantage son procès-verbal. Par conséquent, à défaut d'explications sur la nature et l'étendue des plantations sollicitées, cette demande de remplacement des plantations sera rejetée.
S'agissant du retrait de l'éclairage extérieur, il n'est pas contesté qu'un éclairage a été installé dans le jardin à usage privatif de Mme [A] sans autorisation et affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Si les consorts [A] affirment que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des plaintes ou des nuisances alléguées, il convient de rappeler qu'à défaut de ratification a posteriori par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).
Au surplus, si les consorts [A] arguent de l'absence de toute disposition sur la conformité de l'éclairage au règlement de copropriété, l'article 8 dudit règlement stipule que les copropriétaires occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait.
Par conséquent, Mme [A] sera condamnée à supprimer les éclairages extérieurs installés sans autorisation dans le plancher de sa terrasse dans un délai de deux mois à compter de la présente décision et à l'issue de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
Les consorts [A] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant un préjudice découlant de l'insécurité juridique liée à la procédure en cours, les empêchant de jouir pleinement de leur bien en particulier dans l'hypothèse d'une vente.
Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande en observant que les demanderesses ne justifient pas de la réalité de leur préjudice. En outre, ce préjudice lui apparaît hypothétique puisqu'il est lié à la perspective d'une vente.
En revanche, il demande, pour sa part, la condamnation de Mme [H] [A] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de vue du fait de la dévégétalisation de son jardin,
de la moins-value des lots des autres copropriétaires résultant de la destruction de la végétation et des nuisances générées par les éclairages extérieurs.
Sur ce,
Il ne résulte pas des éléments du dossier que les consorts [A] aient commis une faute à l'égard du syndicat des copropriétaires.
Les agissements de ce dernier ne caractérisent pas davantage un comportement abusif à l'égard des demanderesses compte tenu des développements précédents.
En effet, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir en justice, ce droit n'étant sanctionné que lorsque l'exercice de l'action dégénère en faute, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
Au surplus, ni les consorts [A] ni le syndicat des copropriétaires ne démontrent avoir subi un quelconque préjudice excédant celui réparé par l'octroi d'une indemnité pour frais irrépétibles.
En effet, le préjudice des consorts [A] apparait, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, hypothétique en l'absence de vente. En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement d'une moins-value des lots des autres copropriétaires ni de nuisances découlant des éclairages et de la vue.
Leurs demandes indemnitaires respectives seront en conséquence rejetées. La demande d'anatocisme s'y afférent devient dès lors sans objet
Sur les autres demandes
Les consorts [A] succombant principalement à l'instance, seront condamnées aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurence Guegan - Gelinet conformément aux dispositions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Toutefois, le sens de la décision conduit à débouter l'ensemble des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.
La demande de dispense des frais de procédure de la présente instance formée par les consorts [A] et prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.
La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire.
Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
ANNULE la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] tenue le 11 avril 2019 ;
DEBOUTE Mme [H] [A] épouse [D] et Mme [E] [T] épouse [A] de leur demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] tenue le 11 avril 2019 ;
DEBOUTE Mme [H] [A] épouse [D] et Mme [E] [T] épouse [A] de leur demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] tenue le 6 octobre 2020 ;
CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [D] à supprimer toute construction non autorisée située en dehors de la partie de jardin dont elle a la jouissance privative, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [D] à remettre la terrasse en caillebottis dans son état initial conformément aux plans annexés au règlement de copropriété et à son acte d'acquisition, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [D] à supprimer les éclairages extérieurs installés dans le plancher de la terrasse, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice de sa demande formée à l'encontre de Mme [H] [A] épouse [D] tendant à remplacer les plantations effectuées à la suite de l'assemblée générale du 20 mars 2018 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice de sa demande formée à l'encontre de Mme [H] [A] épouse [D] tendant à supprimer la véranda installée dans la cour commune à jouissance privative ;
DIT que les astreintes ci-dessus prononcées courront pendant 3 mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [D] et Mme [E] [T] épouse [A] aux entiers dépens ;
AUTORISE Maître Laurence Guegan-Gelinet, avocat, qui en fait la demande à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles;
DEBOUTE Mme [H] [A] épouse [D] et Mme [E] [T] épouse [A] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ORDONNE l'exécution provisoire ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024.
La GreffièreLa Présidente
