TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
à Maître PARENT-
ROSENTHAL
et Maître LEMOINE-
FANTUZ
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître ALTMANN
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 17/12833
N° Portalis 352J-W-B7B-CLJ76
N° MINUTE :
Assignation du :
16 Août 2017
JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2070
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL ISAMBERT - ETUDE DU THEATRE
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Maître Catherine PARENT- ROSENTHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0315
Décision du 26 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 17/12833 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLJ76
Monsieur [L] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Geneviève LEMOINE FANTUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1390
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge
assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 18 Janvier 2024
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2024.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [D] [B] est propriétaire du lot n° 3 situé dans le bâtiment A dans l'immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
M. [L] [N] était notamment propriétaire des lots n°11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 suivant acte du 16 juin 1986 dans le même immeuble au 4ème et 5ème étages également situés dans le bâtiment A.
Le règlement de copropriété stipule, s'agissant du bâtiment A, que :
"- le palier avec son poste d'eau, situé au 4ème étage, desservant les lots n°11, 12 et 14 est une partie commune exclusive aux propriétaires de ces lots.
-L'escalier A 1 du 4ème au 5ème étage et le couloir du 5ème étage, desservant les lots 15 à 22 inclus, sont des parties communes exclusives aux propriétaires de ces lots.
Les propriétaires des lots 11, 12, 13, 14 sis au quatrième étage d'une part et des lots 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 sis au cinquième étage d'autre part pourront les réunir afin de constituer des duplex, sans avoir à solliciter l'autorisation des autres copropriétaires.
Toutefois les travaux affectant les planchers et plafonds devront être effectués sous le contrôle et avec l'accord de l'architecte de l'immeuble.
Il conviendra en outre, le cas échéant, de requérir les autorisations administratives imposées par les lois et règlements alors en vigueur.
Les valeurs relatives des lots 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 ont été déterminées en tenant compte de la particularité de ces parties communes spéciales.
Dans le cas où il y aurait lieu de créer un lot de ces parties communes spéciales, les quotes-parts de copropriété à affecter aux lots à créer seraient à prélever, uniquement, sur celles actuellement affectées aux lots 11, 12 et 14 ; 15 à 22 inclus et ce, proportionnellement à ces quotes-parts.
Les différentes catégories de charges se répartiront suivant le même principe".
En décembre 1986, M. [N] a fait établir de nouveaux plans, un modificatif de l'état descriptif de division par un géomètre, M. [F] et un modificatif du règlement de copropriété par acte reçu par le notaire, Me [Y] le 22 janvier 1987 publié au Bureau des Hypothèques.
Ce modificatif avait pour objet la création du lot n°23 constituant une partie du palier du 4ème étage, partie commune exclusive au propriétaire des lots 11, 12 et 14, à supprimer le lot n°12 et à le subdiviser pour créer les lots n°24 et 25. Ce modificatif a précisé à sa page 7 "Approbation de l'assemblée générale des copropriétaires- La modification de l'état descriptif de division de l'immeuble sis à [Adresse 1], qui précède, sera soumise par l'application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 à la requête du comparant, à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires intéressés statuant par voie de décision ordinaire".
Lors de l'assemblée générale du 6 mai 1987, les copropriétaires ont rejeté la demande de M. [N] tendant à entériner ce modificatif du règlement de copropriété. Le procès-verbal de l'assemblée générale précise que "Les autres copropriétaires, soit 7466/10.000e se déclarent contre, par manque d'explications et considèrent qu'il s'agit d'une annexion de partie commune. Ces copropriétaires exigent de voir un plan."
Suivant acte du 3 février 1989, M. [N] a cédé à M. et Mme [Z] les lots n°11, 14, 23 et 24 situés au 4ème étage. L'acte précise que "Observation : étant ici faite que ces quatre lots ont été réunis et forment actuellement un logement composé : d'une entrée, cuisine, salle de bains, water-closet et salle de séjour."
Au cours de l'assemblée générale du 22 mai 2017, les copropriétaires adopté la résolution 14 laquelle visait à réunir les lots privatifs du 4ème étage (lots n°13 et 25) et du 5ème étage (lots n°15 à 22) de M. [N] en un seul lot n°27, constituant un appartement en duplex au 4ème,
la création du lot n°26 constituant le couloir desservant les lots 15 à 22 au 5ème étage, partie commune exclusive au propriétaire de ces lots et sa cession au prix d'un euro à M. [N].
Dans ces circonstances, par acte d'huissier du 16 août 2017, M. [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d'obtenir l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 22 juin 2017 et la remise en état des parties communes y compris le lot 23. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/12833.
Par acte du 24 octobre 2018, M. [B] a fait assigner en intervention forcée M. [N]. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 18/12847.
Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 17/12833.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2022, M. [B] demande au tribunal de :
Dire et juger les défendeurs mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Les en débouter,
Déclarer nulle la résolution 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2017 ayant approuvé la cession à M. [N] moyennant un euro symbolique d'une partie commune précédemment annexée par celui-ci aux lots privatifs dont il est propriétaire.
Ordonner la remise en état des parties communes du bâtiment A de l'immeuble indûment annexées au quatrième étage et décrites comme " lot 23 " et " lot 26 " et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, a la charge de M. [L] [N] et de tous autres contestants.
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.
Condamner tous contestants à payer à M. [D] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, dont distraction au profit de Maitre Eric Lecocq, Avocat aux offres de droit.
En réponse, par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mars 2022 M. [N] sollicite du tribunal de :
Vu l'article 122 du code de procédure civile,
Vu l'article 2227 du code civil
1) Sur les demandes de M. [B] relatives au lot n°23
Constater que la partie commune devenue lot n°23 est incluse dans un appartement vendu par M. [N] le 3 février 1989.
En conséquence :
- Dire et juger que M. [N] n'a pas qualité pour défendre contre la réclamation de M. [B] tendant à la remise en état du lot n°23.
- Déclarer M. [B] irrecevable en sa demande ayant pour objet la remise en état de la partie commune identifiée comme lot n°23, en application de l'article 122 du code de procédure civile.
-Surabondamment, constater que les travaux ayant abouti à la création du lot n°23 à partir d'une partie commune d'usage exclusif ont été achevés en avril 1987 et que l'assignation en intervention forcée de M. [N] a été signifiée le 24 octobre 2018, alors qu'aucune action n'a été diligentée à son encontre dans l'intervalle par aucun copropriétaire.
- En conséquence, déclarer M. [B] irrecevable en sa demande ayant pour objet la remise en état de la partie commune identifiée comme lot n°23, en application de l'article 122 du code de procédure civile et de l'article 2227 du code civil.
2) Sur les demandes de M. [B] relatives au lot n°26
- Constater que la partie commune provisoirement nommée lot n°26 pour les besoins de la création du lot n°27 a été supprimée lors des travaux achevés en avril 1987.
- Constater que la réclamation de M. [B] tendant à la remise en état de cette partie commune est nécessairement atteinte par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil, comme ayant été introduite aux termes de son assignation en intervention forcée du 24 octobre 2018, soit plus de trente ans après l'achèvement des travaux de réalisation de l'appartement-duplex de M. [N].
- En conséquence, déclarer M. [B] irrecevable en ses demandes ayant pour objet la remise en état de la partie commune identifiée comme lot n°26, en application de l'article 122 du code de procédure civile et de l'article 2227 du code civil.
- En tout état de cause, vu la résolution n°14 du PV d'assemblée du 22 juin 2017, débouter M. [B] de sa demande tendant à la restitution de la partie commune devenue lot provisoire n°26.
-Condamner M. [B] à payer à M. [L] [N] une somme de 5.000 € pour procédure abusive.
-Condamner M. [B] à payer à M. [L] [N] une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner M. [B] aux entiers dépens.
Enfin, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 8 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile,
- Déclarer M. [B] irrecevable en ses demandes ayant pour objet la remise en état de parties communes qu'il prétend avoir été indûment annexées par un copropriétaire, M. [N].
- Débouter M. [B] de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n°14 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 22 juin 2017.
- Condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner M. [B] aux entiers dépens.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 23 mars 2022 et fixée à l'audience du 18 janvier 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de "constater" et de "dire et juger"
Il sera préalablement rappelé qu'il n'y pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de M. [B] en sa demande tendant à la remise en état de la partie commune lot n°23
L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 31 dudit code, "l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.". Il est constant que pour être recevable, la demande doit être dirigée contre une partie disposant d'un intérêt et d'une qualité à défendre.
M. [N] soutient que la demande de M. [B] tendant à restituer la partie commune, devenue lot n°23 est irrecevable et fait valoir que :
- il n'est plus propriétaire de cet appartement cédé en 1989 aux époux [Z] ;
- cette demande est atteinte par la prescription extinctive trentenaire prévue à l'article 2227 du code civil puisque les travaux ayant conduit à la création du lot n°23 ont été achevés en avril 1987, qu'ils ont été portés à la connaissance des copropriétaires le 6 mai 1987 comme en atteste le procès-verbal de l'assemblée générale du même jour et que l'assignation en intervention forcée lui a été signifiée le 24 octobre 2018.
Le syndicat des copropriétaires pour sa part, considère, au visa de l'article 31 du code de procédure civile qu'il n'a pas, en tant que syndicat, qualité pour défendre sur les demandes de remise en état des parties communes prétendument annexées, lots n°23 et 26, et qu'en tout état de cause, cette demande est frappée par la prescription acquisitive trentenaire.
En réponse, M. [B] conclut au débouté en opposant que :
- M. [N] a ignoré le refus de l'assemblée générale du 6 mai 1987 et s'est accaparé sans autorisation, une partie du palier du 4ème étage appelée lot n°23 ; il ne peut donc se prévaloir de la prescription acquisitive d'un lot qui n'a en réalité jamais existé ;
- les factures de la société les Charpentiers de [Localité 8] (les pièces 7 et 8 de M. [N]) ne sont pas suffisantes pour justifier de travaux prétendument achevés en avril 1987 et elles ne démontrent pas l'annexion par M. [N] des partie communes à cette date.
Sur ce,
Aux termes de l'acte de vente notarié du 3 février 1989 que M. [N] a cédé les lots n°11, 14, 23 et 24 situés au 4ème étage constituant respectivement un local, un WC, un palier avec poste d'eau et une pièce à M. et Mme [Z].
Cet acte (pièce n°13 de M. [N]) précise que "observation étant faite ici que ces quatre lots ont été réunis et forment actuellement un logement composé : d'une entrée, cuisine, salle de bains, water-closet et salle de séjour."
Par conséquent, la demande de M. [B] tendant à la restitution du palier commun par M. [N], est mal dirigée dès lors que ce dernier, qui n'est plus propriétaire du lot litigieux, ne saurait, en toute hypothèse, être condamné à une remise en état des lieux si l'annexion prétendument illégitime était caractérisée.
En effet, cette demande ne peut être que dirigée contre les actuels propriétaires de l'appartement lesquels n'ont pas été attraits à l'instance.
Par conséquent M. [B] doit être déclaré irrecevable en sa demande de ce chef dirigée à l'encontre de M. [N].
En outre, la demande formulée comme suit "Ordonner la remise en état des parties communes du bâtiment A de l'immeuble indument annexées au quatrième étage et décrites comme "lot 23" et "lot 26" et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à la charge de M. [L] [N] et de tous autres contestants" n'est pas explicitement dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
Au surplus, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, cette demande de remise en état des lots 23 et 26, parties communes prétendument annexées par un copropriétaire, à la supposer dirigée contre le syndicat, ne saurait aboutir dès lors qu'une éventuelle remise en état des lieux ne peut être dirigée utilement qu'à l'encontre des propriétaires actuels des lieux.
M. [B] doit donc être également déclaré irrecevable en sa demande de ce chef dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Sur la recevabilité de M. [B] en sa demande tendant à la restitution de la partie commune lot n°26
Aux termes de l'article 2219 du code civil: "La prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps".
Son article 2227 prévoit en outre que "le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".
M. [N] soulève la prescription extinctive trentenaire prévue à l'article 2227 du code civil concernant la demande de restitution de la partie commune devenue lot 26. Il fait valoir que :
-cette partie commune a été supprimée lors des travaux achevés en avril 1987 soit plus de trente ans avant la signification de l'assignation en intervention forcée ;
- s'il a soumis la résolution n°14 à l'assemblée générale du 22 juin 2017 c'est uniquement aux fins de publication de ses droits sur les conseils de son notaire ;
- son duplex existe depuis 1987 expliquant l'absence d'escalier extérieur reliant le 4ème au 5ème étage, ce logement comprenant l'intégralité du 5ème étage comme l'attestent M. [J] et M. [Z] ; le témoignage de M. [J] est parfaitement probant puisque ses parents ont acheté un appartement dans cet immeuble en 1986 et qu'il connaissait donc les lieux ;
- M. [B] tente de tromper le tribunal en produisant une planche photos truquée et communiquée sous la pièce n°13 qu'il a ensuite retirée, cette dernière qui était supposée représenter chacun des cinq paliers du bâtiment A, exposait en réalité seulement les paliers du 2ème, 3ème et 4ème étages ;
- si M. [B] réclame des pièces justificatives établissant que les travaux du duplex ont été réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble conformément au règlement de copropriété, la copropriété nouvellement, créée en 1986, n'avait pas d'architecte attitré au moment des travaux. En outre, il justifie d'avoir recouru aux services de l'entreprise des Charpentiers de France en raison de leurs qualités professionnelles reconnues. Il fait également valoir que cette entreprise fondée en 1893 possédait quatre certifications Qualibat et intervenait sur des chantiers de grande envergure tel que des grands hôtels, le musée [7] etc. de sorte que l'absence d'architecte n'était pas préjudiciable aux travaux du duplex ;
-les factures de cette société ainsi que celles des sociétés Miroiterie Cambon, Jaime, Schlemer, Laine et Technibat de 1987 et 1988 attestent de la nature des travaux ;
- aucun désordre n'a été relevé suite à ces travaux ;
- les plans établis par l'expert géomètre, M. [K] reflètent une configuration datant de 1987.
En réponse, M. [B] conclut au débouté en soutenant que :
- contrairement à ce que prétendent le syndicat des copropriétaires et M. [N], celui-ci ne prouve pas avoir assumé les charges afférentes au couloir desservant les lots 15 à 22 ; au surplus, aucun tantième de charge n'a été affecté à cette partie commune ;
- les plans réalisés en 2016 ne peuvent démontrer que le duplex existait dans la même configuration depuis 1987 ;
- M. [N] reconnaît implicitement ne pas être propriétaire du lot n°26 puisqu'il propose de l'acquérir en 2017 ;
- la jouissance exclusive rattachée à cette partie commune ne peut justifier son annexion ;
- les factures produites de pose de double vitrage, de réfection de la toiture, d'aménagement de cuisine et d'une entrée, de pose de porte d'entrée au 4ème étage, d'aménagement d'une salle de bain au 5ème étage et de pose de fenêtres aux 4ème et 5ème étages démontrent certes l'exécution de travaux mais pas la création d'un duplex ni l'annexion de parties communes et au surplus, pas antérieurement à avril 1987 ;
- M. [N] ne produit aucun échange avec l'architecte de l'immeuble qui aurait pu attester de travaux en 1987, alors que le contrôle des travaux par cet architecte était prévu par le règlement de copropriété. Cette carence signifie que M. [N] aurait exécuté des travaux sur la structure de l'immeuble, sans précaution, en violant le règlement de copropriété ;
- la facture de l'entreprise Jaime Vincent évoque une intervention, le 13 juillet 1987, au 4ème étage et cinquième étage "grenier" démontrant qu'à cette date, le duplex n'était pas créé ;
- l'attestation de M. et Mme [Z] n'est pas probante puisqu'elle évoque une visite des lieux fin novembre 2018 soit après avril 1987. Si celle de M. [J] évoque un duplex, il ne fait nullement référence à une suppression de plancher ;
- le courrier du géomètre M. [K] (pièce adverse 27) n'indique pas que le duplex aurait été créé en 1987 mais avant 1997 ; au surplus, ce dernier n'était pas le géomètre expert attitré de la copropriété ;
- la facture de l'entreprise de menuiserie Alain Laine datée du 30 juillet 1987 mentionne une seule porte alors qu'il existe aujourd'hui deux portes au 4ème étage, ce qui signifie que le duplex n'était pas constitué à cette date ;
- Les factures produites par M. [N] révèlent l'aménagement d'une cuisine et d'une entrée seulement en 1988 alors que M. [J] soutenait avoir été invité en 1987 ;
- Si M. [N] affirme que les factures ont été établies longtemps après les prestations, les délais habituels sont pourtant de l'ordre d'une semaine.
Il est utile de rappeler qu'à l'exception de la fin de non recevoir pour défaut de qualité et d'intérêt à défendre à son encontre sur laquelle il a été statuée ci avant, le syndicat des copropriétaires ne soulève pas de moyen dans le cadre de cette demande.
Sur ce,
Pour déterminer si la prescription alléguée est acquise, le tribunal doit déterminer le point de départ dudit délai, compte tenu des éléments au débat.
M. [N] affirme que le point de départ du délai de la prescription extinctive correspond au jour d'achèvement des travaux querellés.
Or, M. [B] ne conteste pas le principe de ce point de départ, mais seulement la valeur probatoire des pièces versées à cet effet s'agissant de la date exacte d'achèvement desdits travaux.
Il ne prétend ni ne justifie avoir eu connaissance de cette prétendue annexion lors d'un événement ultérieur.
Enfin, aucun élément n'a été versé établissant que les copropriétaires et en particulier, M. [B] aient eu connaissance des faits lui permettant d'exercer ses droits postérieurement à l'achèvement des travaux.
Par conséquent, il conviendra de fixer le point de départ de la prescription extinctive au jour de l'achèvement des travaux.
Afin de déterminer la date de ce point de départ, M. [N] a fourni deux factures de la société Les Charpentiers de [Localité 8] (pièces n°7 et 8) datées respectivement du 10 mars 1987 et du 6 avril 1987, adressées à M. [N] et mentionnant comme lieu d'intervention le [Adresse 1] à [Localité 4].
La première facture d'un montant de 27.278 francs TTC avait pour objet :
"Fourniture et mise en place de 3 poteaux métalliques en HEA de 100 compris semelles de répartition et fixation.
Après mise en charge, suppression des bois situés dans l'ouverture.
Modification du chevêtre de la cheminée existante, compris fourniture et pose d'un profil métallique en U, équerres de fixation et bois en retour pour recevoir le revêtement de solives".
La seconde d'un montant de 4.151 francs TTC correspondait aux travaux de "Fourniture, montage et mise en œuvre d'un profilé métallique, en UPN de 200 mm tirefonné dans l'ossature horizontale du pan de bois".
En outre, il ressort du courrier de M. [K], expert géomètre en date du 13 juin 2019 que :
"1- Création de la Trémie
Les travaux de réalisation du duplex entre les 4e et 5e étage du bâtiment A de l'immeuble ont été entrepris au 1er trimestre 1987 comme indiqué par les factures des Charpentiers de [Localité 8], entreprise de haute qualification, en date des 10 mars et 6 avril 1987. L'installation de poutres métalliques de 5 mètres de long n'a pu être faite que par une grue extérieure et n'est pas passée inaperçue.
Ces travaux de structures étaient indispensables pour réaliser la trémie de l'escalier permettant de relier les deux niveaux du duplex".
Il est utile de préciser qu'il ressort du courrier du 30 décembre 2019 de M. [K] adressé au syndicat des copropriétaires, qu'il a été missionné à plusieurs reprises depuis 1997 par la copropriété et qu'il a toujours connu le duplex de M. [N] configuré de cette manière.
Il s'évince ainsi de ces pièces dont rien ne permet de douter de la valeur probante, que les travaux effectués en mars et avril 1987 par les Charpentiers de [Localité 8] avaient pour objet de réaliser un duplex en créant une trémie entre les lots du 4ème et du 5ème étage.
L'attestation versée par M. [J] [M] en date du 2 janvier 2020 accompagnée d'une copie d'identité et dont les parents résidaient dans l'immeuble depuis le 25 avril 1986 corrobore les pièces susvisées en ce que ce dernier affirme que "Je connais M. [L] [N] depuis son arrivée dans l'immeuble en 1987. Invité dans son appartement, j'atteste bien connaître son duplex. Il était disposé en deux niveaux avec un accès au 5ème étage (chambre, salle de bain et toilettes) desservi uniquement par un escalier intérieur".
Le fait que M. [N] ait, lors de l'assemblée générale de 2017, soumis au vote des copropriétaires une proposition de rachat du lot litigieux ne saurait, comme le soutient à tort M. [B], devoir être interprété comme une reconnaissance implicite de ce qu'il n'en était pas déjà propriétaire dès lors qu'il ressort des éléments au débat que le défendeur s'est toujours comporté comme tel depuis 1987, notamment en s'acquittant des charges afférentes.
En outre, il était explicitement stipulé dans le règlement de copropriété que le palier au 4ème étage desservant les lots n°11, 12 et 14 est une partie commune exclusive aux propriétaires de ces lots et qu'en cas de création d'un nouveau lot de cette partie commune spéciale, la quote-part de copropriété à affecter à ce lot serait à prélever sur celles des lots 11, 12 et 14.
En outre, si les parties s'opposent sur les dates des travaux accessoires effectuées par les différentes sociétés intervenues sur place (pose de double vitrage, de réfection de la toiture, d'aménagement de la cuisine et de l'entrée, de la pose d'une porte d'entrée au 4ème étage et de fenêtres, et de l'installation d'une salle de bain), les différentes factures versées (pièces n°21 à 26 de M. [N]) concernant le chantier de ce duplex sont toutes antérieures au 24 octobre 1988 de sorte qu'elles ne peuvent valablement démontrer que la fin du chantier date d'il y a moins de 30 ans.
Enfin, les plans établis par M. [N] en 2016 ne suffisent pas à démontrer, à eux seuls, que le duplex aurait été réalisé justement en 2016.
Ainsi, si M. [B] conteste la date de fin de travaux justifiée par M. [N], il ne prouve pas que ces travaux aient été terminés à une date ultérieure.
En outre, les critiques et réserves émises par M. [B] sur les factures et les plans produits par M. [N] ne permettent pas de démontrer que le duplex aurait été réalisé dans un délai inférieur à 30 ans à compter de son assignation en intervention forcée à l'encontre de M. [N].
Par conséquent, le point de départ de la prescription extinctive trentenaire étant fixé au mois d'avril 1987, le droit à agir en justice de M. [B] à l'encontre de M. [N] était prescrit au mois d'avril 2017.
Les parties ne se prévalant ni au surplus ne justifiant d'événements susceptibles d'interrompre ou de suspendre la prescription, il y a lieu de déclarer la demande de M. [B] de remise en état de la partie commune litigieuse prescrite et partant, irrecevable.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 22 juin 2017 et la remise en état des parties communes
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
M. [B] demande l'annulation de la résolution n°14 précité en faisant valoir que le prix d'un euro symbolique pour le rachat d'une partie commune de quelques mètres carré habitables dans le 16ème arrondissement est dérisoire.
En outre, il affirme que les cotes du lot n°26 ne figurant pas dans le dossier établi par le géomètre M. [K], les copropriétaires n'ont pu voter en toute connaissance de cause.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- les copropriétaires ont voté pour la résolution n°14 en toute connaissance de cause puisque le dossier établi par M. [K] géomètre contenait un plan permettant de connaître les dimensions de la partie commune cédée à M. [N] notamment la hauteur sous plafond de 1,95 mètre dans sa partie la plus haute ;
- M. [B] était absent et n'a pu donc débattre avec les intervenants préférant introduire une nouvelle procédure ;
- Cette cession du lot 26 n'a pas lésé les copropriétaires s'agissant de parties communes à jouissance exclusive de M. [N], enclavé dans ses lots au 5ème étage sous combles, sans ascenseur, dotée d'une hauteur inférieure à 2 mètres et pour lesquelles il assume les charges depuis 1986 ;
- M. [B] a engagé de multiples procédures judiciaires depuis 2006 occasionnant des frais importants pour la copropriété afin d'inciter les copropriétaires à céder à sa demande de vente à son profit de parties communes en avant de sa boutique ;
- en tout état de cause, les copropriétaires ont adopté la résolution litigieuse en toute connaissance de cause puisqu'ils disposaient des plans du 4ème et 5ème étages ; que l'état de délabrement des combles et l'absence d'ascenseur ont justifié la cession au prix d'un euro.
M. [N] conteste cette demande en opposant que :
- les copropriétaires étaient correctement informés des conditions de la cession du lot n°26 de lors de l'assemblée générale du 22 juin 2017 et ont voté en tenant compte en particulier de l'état délabré des combles, de l'absence d'ascenseur et de la faible hauteur sous plafond de 1,95 mètre au plus haut ;
- M. [B] aurait pu calculer la surface du lot n°26 en mesurant le plan de M. [F] figurant au dossier joint à la convocation de l'assemblée générale, lequel était réalisé à l'échelle 1/100ème soit 1 centimètre par mètre.
Sur ce,
Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2017, la résolution n°14 soumise par M. [N], a été adoptée dans les termes suivants :
"Modification du règlement de copropriété (achat d'une partie commune, création du lot n°27)
Est joint à la convocation :
A la demande de Mr [N], copropriétaire
- Le dossier établi par Mr [K], expert géomètre, établi à la demande de M. [N], copropriétaire,
- Copie du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 mai 2017 reçu de Mr [N], qui se résume aux points ci-dessous
- Copie de la page 26 du règlement de copropriété
Approbation de la répartition des tantièmes de charges, affectés aux lots 13-25-15-16-17-18-19-20-21-22 dont Mr [N] est propriétaire et qui reste "inchangée"
Approbation du détachement des parties communes du lot 26 nouvellement créé ainsi que des tantièmes de charges qui s'y trouvent attachés et provenant des lots dont Mr [N] est propriétaire, ainsi qu'il en résulte du projet de géomètre
Approbation de la vente par copropriété, moyennant 1 euro symbolique du lot 26 nouvellement crée au profit de Mr [N]
Approbation, à la suite du projet de réunion de l'ensemble des lots appartenant à Mr [N], incluant le lot 26 en un seul lot,
en application de la clause indiquée dans le règlement de copropriété du 29 mai 1985, à la page 26 (copie jointe à la convocation)
Conférer au syndic tout pouvoir, pour la réalisation des actes liés à ces opérations
Mr [N] aura à sa charge, l'intégralité des frais générés résultant du modificatif : honoraire du géomètre expert, Mr [K], honoraires du notaire, salaire du conservateur des hypothèques.
En conséquence, l'assemblée générale décide de :
- Décide de céder la partie commune à usage exclusif des lots 13-25-15-16-17-18-19-20-21-21-22 (selon le plan annexé à la convocation à la présente assemblée générale) et faisant l'objet de la création du lot 26
- Au prix de 1 euro symbolique
- Approuve l'état de répartition modificatif annexé à la convocation à la présente assemblée générale ;
- Donne mandat au syndic pour :
-Signer tout compromis ;
- Représenter la copropriété à la signature de l'acte de vente, faire toutes les déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire.
- Fixe le montant des honoraires du syndic conformément à son contrat ;
- Décide que les frais d'acte, y compris deux liés aux modificatifs du règlement de copropriété sont à la charge exclusive de Mr [N] (l'acquéreur) ;
- Prend acte que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété.
Ont voté pour : 14 copropriétaires représentant 8.645 tantièmes
En vertu de quoi cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés soit (8.645/8.645 tantièmes). Ce vote correspondant aux dispositions de l'article 26."
Il n'est pas contesté qu'a été joint à la convocation le dossier établi par M. [K], expert géomètre.
Ce dossier comporte notamment des plans annexés au modificatif du règlement de copropriété établis à une échelle de 1/100e permettant de mesurer et d'appréhender la superficie du lot n°26 ainsi que sa hauteur de 1,95 mètre, ce qui a permis aux copropriétaires de voter en toute connaissance de cause.
En outre, il sera constaté que ce lot n°26 est effectivement enclavé dans puisque ce couloir et escalier desservent uniquement les lots n°15 à 22 appartenant à M. [N] lequel les a réunis sans avoir eu à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.
Dès lors, compte tenu de la configuration de cette partie commune, sa cession au prix d'un euro ne peut être considérée comme contraire à l'intérêt collectif.
Ce d'autant plus que, comme exposé supra, M. [N] a soumis cette résolution au vote de l'assemblée générale dans le seul but de régularisation aux fins de publication et non pour asseoir son droit de propriété sur les parties communes litigieuses, lequel n'avait fait l'objet d'aucune contestation depuis près de trente ans par le syndicat des copropriétaires.
Par conséquent, à défaut de justifier d'une irrégularité de fond ou de forme ou d'un abus de majorité, M. [B] sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution litigieuse.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
M. [N] sollicite la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 5.000 euros en faisant valoir que celui-ci a produit, en cours de procédure, une planche de photographies truquée et qu'il doit être sanctionné.
M. [B] reconnait avoir procédé à une évaluation erronée du nombre de paliers, dans la précipitation craignant les réactions violentes de M. [N]. Ce dernier s'est opposé au constat d'huissier en 2017 puisque la prescription n'était pas encore acquise démontrant ainsi sa mauvaise foi.
Sur ce,
S'il n'est pas contesté que M. [B] a produit une planche de photographies erronées au cours des débats, force est de constater qu'il l'a retirée de ses pièces au cours de l'instance, et rien ne permet de considérer qu'il a agi de mauvaise foi.
En effet, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir en justice, ce droit n'étant sanctionné que lorsque l'exercice de l'action dégénère en faute, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
Au surplus, M. [N] ne démontre pas ni n'allègue avoir subi un quelconque préjudice excédant celui réparé par l'octroi d'une indemnité pour frais irrépétibles.
Il convient donc de le débouter de sa demande indemnitaire.
Sur les autres demandes
M. [B] succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.
Il sera également condamné à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 3.000 euros au syndicat des propriétaires et de 3.000 euros à M. [N].
La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DECLARE IRRECEVABLE M. [D] [B] en ses demandes tendant à la remise en état des parties communes du bâtiment A décrites comme les lots n°23 et 26 dans l'immeuble sis [Adresse 1] ;
DEBOUTE M. [D] [B] de sa demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 22 juin 2017 de l'immeuble sis [Adresse 1] ;
DEBOUTE M. [L] [N] de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de M. [D] [B] ;
CONDAMNE M. [D] [B] aux entiers dépens ;
CONDAMNE M. [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [D] [B] à payer à M. [L] [N] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE l'exécution provisoire ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024.
La GreffièreLa Présidente
