TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [R]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OHY
N° MINUTE :
4/2024
JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024 PROROGÉ EN DATE DU25 MARS 2024
DEMANDERESSE
HÉNÉO
SAS dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [R]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OHY
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022, la SAS HÉNÉO a consenti à M. [O] [R] un contrat de sous-location meublée en résidence universitaire portant sur le logement meublé n°0405 situé dans la résidence [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle d'un montant de 434,03 euros charges comprises, ce pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2022.
Se prévalant de redevances impayées, la société HÉNÉO a fait signifier le 18 septembre 2023 à M. [O] [R] un commandement de payer la somme de 1927,43 euros en principal et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier signifié le 22 novembre 2023, la société HÉNÉO a fait assigner M. [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de sous-location meublée en date du 25 novembre 2022,
- constater la résiliation du contrat de location en résidence étudiante sis [Adresse 1] à [Localité 3] et ce à compter du 19 octobre 2023,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties, à compter de la décision à intervenir;
En tout état de cause et en conséquence,
- ordonner son expulsion sans délai de M. [O] [R] et celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lie ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix de la SAS HÉNÉO et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur;
- condamner M. [O] [R] à payer à la SAS HÉNÉO la somme de 2589,79 euros au titre des arriérés de loyers relatifs au contrat de location, échéance d’octobre 2023 incluse , selon le décompte arrêté au 2 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 ;
- condamner M. [O] [R] à payer à la SAS HÉNÉO une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du 19 octobre 2023 et jusqu'à la libération des lieux ;
- condamner M. [O] [R] à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [O] [R] aux dépens en ce compris les frais d’établissement de la sommation de quitter les lieux et de payer délivrée le 18 septembre 2023,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
À l'audience du 12 janvier 2024, la société HÉNÉO, représentée par son conseil, actualise sa demande principale en paiement au titre des redevances arriérées à la somme de 2369,97 euros suivant décompte arrêté au 27 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et maintient pour le surplus l'ensemble de ses prétentions dans les termes de son assignation, à laquelle il sera renvoyé pour l'exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.
M. [O] [R] expose avoir rencontré des difficultés financières en raison du versement tardif de sa bourse d’études et d’une erreur de la CAF sur le montant de son allocation logement. Il propose de régler sa dette en 23 mensualités de 70 euros et le solde à la 24ème mensualité. Il précise être suivi par une assistante sociale du CROUS.
MOTIFS DE LA DÉCISION
S'agissant du statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient à titre liminaire de rappeler que le logement occupé par M. [O] [R] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, soit à une réglementation spécifique échappant aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 prévoit qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
Aux termes de l'article L.631-12 du code de la construction et de l'habitation, la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.
(...)
Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article.
Le contrat de sous-location prévoit en son article 4,6 qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et le bailleur pourra, dans le cas ou les sous-locataires ne quitteraient pas les lieux, l’y contraindre par décision de justice.
Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la société HÉNÉO a fait délivrer à M. [O] [R] un commandement de payer la somme de 1927,43 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat de sous-location. Il ressort du décompte produit que la dette n’a pas été réglée dans le délai d’un mois de sorte que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 octobre 2023.
Il convient de constater la résiliation du contrat de bail le 19 octobre 2023.
M. [O] [R] étant sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai nécessaire pour permettre à l'intéressé de s'organiser dans cette perspective, il convient d'indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu'un commandement d'avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.
S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il convient de rappeler que les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond se prononce sur le sort du mobilier garnissant le logement, tandis que les éventuelles difficultés qui pourraient survenir ultérieurement relèvent de la compétence du juge de l’exécution. Cette demande sera donc rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Il sera dû par M. [O] [R] jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance (charges comprises) qui aurait été due si le titre d'occupation s'était poursuivi, et il sera condamné au paiement d'une telle indemnité au bénéfice de la société HÉNÉO.
Sur la demande en paiement du solde locatif
La société HÉNÉO produit le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette de 2369,97 euros au titre des redevances et indemnité d’occupation impayées, suivant décompte arrêté au 27 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus).
M. [O] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.
Il convient en conséquence de condamner M. [O] [R] à payer à la société HÉNÉO la somme de 2369,97 euros au titre des redevances impayées, décompte arrêté à la date du 27 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 18 septembre 2023 sur la somme de 1927,43 euros et à compter de l’assignation, le 22 novembre 2023 pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Par application de l'article 1343-5 du code civil qui prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues", et au regard de l’accord des parties, M. [O] [R] sera autorisé à se libéré de sa dette selon les modalités prévues au dispositif.
En cas de non paiement d’une seule mensualité, le solde deviendra immédiatement exigible après mise en demeure.
Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [O] [R] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer du 18 septembre 2023.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [O] [R] sera également tenu de verser à la société HÉNÉO une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 100 euros.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location meublée en résidence universitaire conclu le 25 novembre 2022 entre la société HÉNÉO et M. [O] [R] concernant un logement meublé n°0405 de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à M. [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour M. [O] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DÉBOUTE la société HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [O] [R] à verser à la société HÉNÉO la somme de 2369,97 euros (décompte arrêté au 27 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré des redevances et charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 18 septembre 2023 sur la somme de 1927,43 euros et à compter de l’assignation, le 22 novembre 2023 pour le surplus ;
AUTORISE M. [O] [R] à régler le montant de sa dette en 23 mensualité chacune d’un montant de 70 euros et une 24ème égale au montant du solde en principal et intérêts ;
DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, le solde deviendra immédiatement exigible après mise en demeure ;
CONDAMNE M. [O] [R] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, (soit 330,18 euros en novembre 2023) à compter du 1er décembre 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE M. [O] [R] à verser à la société HÉNÉO une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
