TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Renaud ZEITOUN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08475 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F7Q
N° MINUTE : 3
JUGEMENT
rendu le 25 mars 2024
DEMANDERESSE
Association PARME,
[Adresse 1]
représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [Y],
[Adresse 2]
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08475 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F7Q
EXPOSE DU LITIGE
L’ASSOCIATION PARME a donné en location à [O] [Y], le logement 401, [Adresse 2], à compter du 04 juin 2015 par contrat d’occupation du même jour.
La redevance initiale mensuelle était de 438 euros, charges et prestations annexes incluses.
Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 28 juillet 2023 pour un arriéré de 5537,83 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2023 à personne physique, l’ASSOCIATION PARME a fait assigner [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de la convention d’hébergement de [O] [Y] ;
- prononcer l’expulsion de [O] [Y], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [Y] ;
- le condamner à lui payer la somme de 4766,75 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 21 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse, au taux légal ;
- le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux, avec remise des clefs, une indemnité mensuelle d'occupation égale au double de la redevance mensuelle, soit de 935,92 euros ;
- le condamner au paiement d'une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’audience du 11 décembre 2023, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3395,75 euros, novembre 2023 inclus.
[O] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté.
L’affaire était mise en délibéré au 20 février 2023.
La réouverture des débats était ordonnée en raison de l’arrivée après la clôture des débats du défendeur.
A l’audience du 16 janvier 2024, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3538,59 euros, décembre 2023 inclus. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement.
[O] [Y], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement.
Il indique pouvoir régler la dette, et précise travailler en intérim. Il explique avoir eu des difficultés pour payer son loyer en raison d’une amende de 3000 euros. Il affirme vouloir rester dans le logement, et avoir dû y faire des travaux en raison des dégâts à l’intérieur. Il précise avoir signalé à la bailleresse que le logement était abîmé, mais qu’il n’y a eu aucune réaction.
La décision était mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [O] [Y] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'absence de renouvellement du contrat de séjour
Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».
Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.
En l’espèce, le contrat de séjour stipule qu'il est conclu à compter du 04 juin 2015 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement avec une durée maximum de trente-six mois. L’ASSOCIATION PARME a fait délivrer à [O] [Y] le 28 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION PARME que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.
La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 28 août 2023 à minuit, soit au 29 août 2023.
[O] [Y] sollicite la suspension des effets de clause résolutoire, justifiant de la reprise du règlement des loyers et du paiement continu, même partiel, de ce loyer depuis 2015. Cependant, et en raison de l’opposition de la bailleresse, elle ne peut être ordonnée, le titre d’occupation n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, en cas d’absence de départ volontaire, l’expulsion de [O] [Y] sera ordonnée.
Il sera rappelé qu’en ce cas, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
[O] [Y] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance applicable outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’ASSOCIATION PARME de l'occupation indue de son bien, soit la somme de 467,96 euros.
Le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de doubler le montant de l’indemnité d’occupation.
Sur le montant de la dette et les délais de paiement
Il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION PARME que [O] [Y] est redevable de la somme de 3538,59 euros au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse. [O] [Y] sera condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Compte tenu de la reprise des paiements, et du possible apurement de la dette au regard de la situation financière du débiteur, [O] [Y] sera autorisé à se libérer de la dette en 24 mensualités de 147 euros, selon les modalités fixées au présent dispositif et en application de l’article 1343-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Il convient en équité de débouter l’ASSOCIATION PARME de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de l’ASSOCIATION PARME ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 04 juin 2015 entre l’ASSOCIATION PARME et [O] [Y] concernant le logement 401, [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 août 2023 ;
REJETTE la demande de [O] [Y] de suspension des effets de la clause résolutoire ;
ORDONNE en conséquence à [O] [Y] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision avec établissement d'un état des lieux de sortie ;
DIT qu'à défaut pour [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l’ASSOCIATION PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
AUTORISE l’ASSOCIATION PARME à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [Y] à défaut de local désigné ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE [O] [Y] à payer à l’ASSOCIATION PARME une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce compris la remise des clefs, de 467,96 euros ;
CONDAMNE [O] [Y] à payer à l’ASSOCIATION PARME la somme de 3538,59 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE [O] [Y] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 147 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts au taux légal ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible deux semaines après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
DEBOUTE l’ASSOCIATION PARME de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERE LA JUGE
