TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me François DARRICARRERE
Monsieur [H] [Y] [C],
Madame [K] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie FAURE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07307 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y2V
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 25 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. NEXITY STUDEA,
[Adresse 1]
représentée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Madame [P] [G],
[Adresse 5]
représentée par Me François DARRICARRERE, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [H] [Y] [C],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [K] [T],
Es qualité de MJPM (sauvegarde de justice de Mme [G]) - [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07307 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y2V
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 29 juin 2020, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à [P] [G] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 5], pour un loyer initial de 753,40 euros, charges, prestations annexes et taxe TVA comprises.
Selon acte du même jour, [H] [C] se portait caution solidiaire du contrat de bail.
Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [P] [G] le 7 février 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2579,51 euros en principal.
Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire était délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à [H] [C] en sa qualité de caution solidaire le 15 février 2023.
Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023 remis à étude et du 05 mai 2023 remis selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, SA NEXITY STUDEA a fait assigner respectivement [P] [G] et [H] [C] aux fins de :
voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de [P] [G] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;voir condamner solidairement au paiement d’une somme de 2985,03 euros, montant des loyers au jour de l’audience, avec intérêts légaux ;voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges et de la clause pénale ;voir condamner in solidum au paiement d'une somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et aux frais d’exécution à venir.
L’assignation a été dénoncée au PREFET de [Localité 4] le 05 mai 2023.
L’affaire faisait l’objet de deux renvois, afin d’aviser régulièrement la mandataire judiciaire en charge de la mesure de protection de [P] [G], [K] [T].
A l'audience du 16 janvier 2024, la bailleresse élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 8474,83 euros, maintient ses autres demandes de condamnation en paiement de [P] [G] et [H] [C], et s’oppose à la suspension des effets de la clause et à l’octroi de délais de paiement.
[P] [G], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement et le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Elle sollicite également la pris en compte de l’effacement de la dette locative en vertu de la décision de la Commission de surendettement.
Au soutien de ses demandes, elle indique avoir repris le paiement du loyer, n’être redevable que partiellement de la dette locative en raison de l’effacement de la dette, et bénéficier depuis peu d’un accompagnement par une mandataire judiciaire lui permettant de mieux gérer son budget et ses démarches administratives.
[H] [C], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.
Le diagnostic social et financier reçu au greffe du tribunal était transmis aux parties au cours des débats.
La décision était mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la recevabilité
En application de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 08 février 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi en vigueur au jour de l’assignation.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Les commandements de payer délivrés les 7 et 15 février 2023 reproduisaient la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[P] [G] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement du 7 février 2023 lui étant adressé, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 7 avril 2023 à minuit soit à compter du 8 avril 2023.
[P] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de décembre 2023 compris, soit avant l’audience du 16 janvier 2024.
Par ailleurs, il résulte des pièces produites par la défenderesse qu’elle bénéficie depuis seulement septembre 2023 d’une mesure de protection judiciaire, ce qui correspond également à la reprise du paiement des loyers. En outre, la Commission de surendettement a imposé un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire le 26 octobre 2023, comprenant la dette locative à hauteur de 5984,47 euros, sans que cela n’ait été contesté par les créanciers.
Au regard de ces éléments, de la diminution de la dette locative, de la reprise du paiement des loyers en intégralité, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera accordée.
Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [P] [G], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement
Il ressort du commandement, et du décompte fourni par la SA NEXITY STUDEA que [P] [G] reste devoir une somme de 8474,83 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 09 janvier 2024, janvier 2024 inclus et hors frais.
Cependant, ce décompte ne prend pas en compte l’effacement décidé par le Commission de surendettement le 26 octobre 2023 et entré en vigueur en absence de contestation. Cet effacement porte sur la somme de 5984,47 euros selon l’état détaillé des dettes au 26 octobre 2023. Cette dette locative a été inscrite à la procédure le 31 août 2023 et correspond donc au décompte locatif arrêté à cette date, étant précisé qu’aucune partie ne produit d’élément sur ce point. Il apparait donc que contrairement à ce que soutient la bailleresse, il ne s’agit pas d’une dette ancienne mais de la dette dont elle demande le paiement par la présente procédure.
Il convient donc de soustraire le montant effacé de la créance locative de la bailleresse.
La locataire soutient ne devoir que le mois de novembre 2023 en vertu du rétablissement personnel ordonné et de la procédure de surendettement ayant débuté le 31 août 2023 par la recevabilité de son dossier.
Néanmoins, la locataire était tenue au règlement de ses loyers et charges courant au cours de la procédure de surendettement. L’augmentation de la dette locative par rapport à la dette déclarée dans le dossier de surendettement doit donc être prise en compte et n’a pas fait l’objet d’un effacement.
En conséquence, il convient de condamner [P] [G] au paiement de la somme de 2490,36 euros (8474,83 - 5984,47), sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.
[H] [C], caution solidaire avisé de la procédure et de la dette locative, sera également condamné solidairement au règlement de cette somme.
Compte tenu du montant important de la dette, et du délais légal maximale de 36 mois, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 69 euros selon modalités au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due solidairement par [P] [G] et [H] [C], depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé, outre les charges provisionnelles (sans taxe et prestation de service) et de condamner [P] [G] au paiement de celle-ci.
Sur les demandes accessoires
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARE le bailleur recevable à agir ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 8 avril 2023 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 5] ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE solidairement [P] [G] et [H] [C] à payer à la SA NEXITY STUDEA, la somme de 2490,36 euros au titre des loyers et charges dus au 09 janvier 2024, janvier 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;
AUTORISE [P] [G] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 69 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [P] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que la SA NEXITY STUDEA pourra alors faire procéder à l'expulsion de [P] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement, en ce cas, [P] [G] et [H] [C] à payer à la SA NEXITY STUDEA l'indemnité d'occupation égale au loyer révisé, outre les charges (sans taxe ni prestations annexes), due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA JUGE
