TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Aude ABOUKHATER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07121 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XAR
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024 PROROGE EN DATE DU25 MARS 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIV[Localité 4] dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la S.E.L.A.S LGH&ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [R]
demeurant [Adresse 2]
Etage 2,porte DD
[Localité 3]
représenté par le Cabinet HUG&ABOUKHATER en la personne de Maître Aude ABOUKHATER, avoct au barreau de PARIS,vestiaire G31
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07121 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XAR
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 10 novembre 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a consenti un bail d’habitation à M. [U] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] Etage 2 Porte DD à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390,79 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.
Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 616,81 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [R] le 15 mai 2023.
Par assignation du 24 août 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,964,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 12 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 janvier 2024, s'élève désormais à 1267,90 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [U] [R] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, en plus du loyer courant. Il sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]).
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) n’est pas opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 12 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 616,81 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2023.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 janvier 2024, M. [U] [R] lui devait la somme de 1267,90 euros.
M. [U] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 sur la somme de 616,81 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 347,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [U] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 10 novembre 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]), d’une part, et M. [U] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] Etage 2 Porte DD à [Localité 3] étaient réunies 13 juillet 2023,
CONDAMNE M. [U] [R] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) la somme de 1267,90 euros (mille deux cent soixante-sept euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 sur la somme de 616,81 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 347,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [U] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [R],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juillet 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [U] [R] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [U] [R] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [U] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2023 et celui de l'assignation du 24 août 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
