TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Julien COULET
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Stéphanie GRANCHON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06993 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VZL
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 25 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [O] [B] [E] [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphanie GRANCHON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN744
DÉFENDERESSE
Madame [K] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0178
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2024
Délibéré au 25 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06993 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VZL
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation du 1er août 2023, Madame [O], [B], [E] [R] a fait citer Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 9 octobre 2023.
L’affaire a fait l’objet d’un report et a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2024.
A l’audience du 5 février 2024, Madame [O], [B], [E] [R], représentée par son Avocat, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux termes de ses conclusions en demande de :
- Juger que la pièce adverse N°4 devra être écartée des débats,
- Condamner Madame [K] [W] à lui restituer le montant de sa caution, déduction faite de la somme de 216,95 euros, soit 2083,05 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’au complet paiement,
- La condamner à lui verser les sommes de :
- 2165,91 euros au titre de la majoration de 10% sauf à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’au complet paiement,
-1500 euros en raison de l’absence de justification des charges locataires pour l’année 2022,
-1500 euros en réparation de son préjudice moral, assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’au complet paiement,
-2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Elle soutient que les clefs ont été remise au bailleur par la locataire le 24 février 2023 et que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Elle ajoute que la défenderesse refuse de lui restituer sa caution aux motifs que :
- L’état des lieux de sortie serait incomplet et non conforme à la réalité,
- Un coût de changement de serrure lui est imputé à tort,
- Une somme au titre de l’indexation des loyers lui est imputée à tort,
- Une régularisation des charges est reconnue à hauteur de 216,95 euros et non 1995,72 euros tel qu’affirmé par la bailleresse,
Elle estime que Madame [K] [W] qui ne pouvait retenir le dépôt de garantie est redevable de la majoration de 10% sollicitée et que n’ayant pas justifié de la régularisation pour charges au titre de l’année 2022, elle doit lui payer la somme de 1500 euros au titre de provisions sur charges non justifiées pour 2022.
Elle estime avoir subi un préjudice moral indemnisable à hauteur de 1500 euros.
En réplique, Madame [K] [W], représentée par son Avocat, demande de :
- juger qu’elle était légitime à ne pas restituer le dépôt de garantie, compte tenu de la régularisation des charges, d’indexation, et de la remise en état de la serrure de l’appartement,
- débouter Madame [O], [B], [E] [R] de l’ensemble de ses demandes ,
- débouter Madame [O], [B], [E] [R] de ses demandes de :
-dommages et intérêts pour refus de restitution du dépôt de garantie,
-dommages et intérêts pour préjudice moral,
-pénalités au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- Condamner Madame [O], [B], [E] [R] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Elle soutient que compte tenu de l’état dans lequel l’appartement avait été rendu, les sommes restant dues par Madame [R], elle a légitimement refusé de restituer le dépôt de garantie. Elle indique avoir constaté ultérieurement à l’état des lieux de sortie, de nombreux désordres qui justifient à eux seuls le défaut de restitution du dépôt de garantie. Elle précise bien avoir elle-même et unilatéralement complété l’état des lieux de sortie versé en pièce 4 et présente ce document non comme un état des lieux contradictoire mais comme la liste des désordres qu’elle a constatés ultérieurement.
Elle estime que le coût du changement de la serrure non conforme et non identique à la serrure d’entrée doit s’imputer sur le montant du dépôt de garantie, ayant dû procéder à l’installation d’une serrure conforme à celle qui existait précédemment pour 1156 euros.
Elle indique avoir omis de procéder :
- A l’indexation des loyers à la date d’anniversaire,
- A la régularisation de charges,
- A l’imputation de la taxe des ordures ménagères.
Elle affirme :
- qu’au titre de l’indexation, il y a lieu d’imputer au dépôt de garantie la somme de 248,80 euros,
-qu’au titre de la régularisation des charges 2021, il y a lieu d’imputer 259,44 euros au dépôt de garantie, outre 241 euros au titre de la TAOM 2022 et 43 euros au titre de la TAOM 2023, soit un total de 1948,24 euros.
Elle ajoute être en droit de conserver 20% du dépôt de garantie dans l’attente de la détermination de la régularisation de charges pour 2022et 2023, soit 460 euros.
Elle considère dans ces circonstances ne pas être redevable de la pénalité de 10% sollicitée.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande visant à voir juger que la pièce 4 de Madame [K] [W] devra âtre écartée des débats :
Il ressort des écritures de Madame [K] [W] qu’aucune ambiguïté ne saurait exister quant à la nature et aux effets juridiques produits par le document versé en pièce 4 par cette dernière, qui ne constitue en aucun cas un faux état des lieux de sortie mais un document établi unilatéralement et non contradictoirement par la défenderesse.
Cette dernière état libre d’organise sa défense comme elle l’entend et en toute transparence comme elle le fait sur ce point précis, il ne saurait dès lors y avoir lieu à retrait de sa pièce n°4, compte tenu des précisions fournies par elle à cet égard.
Madame [O], [B], [E] [R] sera en conséquence déboutée de sa demande visant à voir écartée des débats la pièce n°4 de Madame [K] [W].
Sur la restitution du dépôt de garantie
Attendu que Madame [O], [B], [E] [R] verse aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail meublé à effet au 04/06/2020 Etat des lieux d’entrée du 04/06/2020Le courrier de Madame [W] à Madame [R] du 21/12/2022L’état des lieux de sortie du 24/02/2023Le SMS sur la restitution de la cautionLe récépissé de déclaration de Madame [R] du 24/01/2023La facture du serrurier du 24/01/2023Les échanges de SMS du 23/01/2023 sur la tentative de cambriolageLRAR de Me GRANCHON à Madame [W] du 30/06/2023Fiche société .com de Madame [K] [W],SMS de Madame [W] à Madame [R] du 2/01/2023Lettre d’acceptation sur indemnité du 15/06/2023Echanges de SMS sur les charges locativesSMS de Madame [W] sur la taxe d’ordures ménagères.
Madame [K] [W] produit quant à elle
Le contrat de bailLe mandat de location,L’état des lieux d’entrée,L’état des lieux de sortie complété (par elle seule et non contradictoirement) La facture de changement de serrureLe courrier LRAR de résiliation de Madame [R]La taxe foncière 2019Les appels de charges 2020,L’avis de taxe foncière 2020La régularisation de charges 2020Appels de charges 2021Taxe foncière 2021Régularisation de charges 2021Appels de charges 2022Avis de taxe foncière 2022Appel de charges 2023Avis taxe foncière 2023Indices INSEE
Madame [O], [B], [E] [R] qui a été locataire de Madame [K] [W] sollicite le remboursement de son dépôt de garantie à hauteur de 2083,05 euros (soit 2300 euros – 216,95 euros de charges reconnues) dues concernant l’appartement loué par la défenderesse :
Sur les frais de changement de serrure :
Il ressort de la comparaison des deux états des lieux d’entre et de sortie établis contradictoirement que l’état de sortie porte les mentions manuscrites « porte d’entrée à voir clé pour serrure » et « en désaccord pour la clé de la serrure ».
Il ressort de la facture produite en pièce 7 par la demanderesse qu’elle a fait procéder le 24/01/2023 « suite à effraction, à un remplacement à l’identique de la poignée et du cylindre » et produit en pièce 8 les échanges par texto avec Madame [W] que ce point qu’elle ne peut ignorer alors.
L’état des lieux de sortie est du 24 février 2023 et la facture de changement de serrure pour 1156 euros produite par Madame [K] [W] est du 2 septembre 2023, soit plus de six mois après le départ de la locataire et indique « intervention à la demande du client suite à tentative d’effraction ».
Il est manifeste qu’au vu de ces éléments, Madame [O], [B], [E] [R] ne saurait être tenue pour redevable du coût d’un changement de serrure intervenu plus de six mois après son départ, alors qu’elle justifie avoir fait procéder en temps utile et en toute transparence à la réparation nécessaire et à l’identique de la porte lors de la tentative de cambriolage la concernant.
Madame [K] [W] ne peut donc imputer comme elle le revendique une somme de 1156 euros sur le dépôt de garantie payé par Madame [R].
Sur les rappels de charges et taxes :
Une régularisation des charges est reconnue par la locataire à hauteur de 216,95 euros (soit 241 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère de 2022 et 24,05 euros de charges pour la période de février 2021 eu 31 décembre 2021) et non 1995,72 euros tel qu’affirmé par la bailleresse.
Il ressort des dispositions de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989 qu’une prescription de trois ans est encourue mais qu’elle ne commence à courir qu’à la date où la régularisation pouvait intervenir.
Dès lors, la régularisation est bien prescrite au titre de l’année 2020, mais pas pour les années 2021 à 2023.
Compte tenu des provisions payées par la locataire et des éléments de régularisation produits aux débats, il sera retenu en faveur du bailleur les sommes de :
259,44 euros au titre de la régularisation des charges 2021,
241 euros au titre de la TAOM 2022,
43 euros au titre de la TAOM 2023,
Soit un total de régularisation de charges et taxes retenu sur le dépôt de garantie de 543,44 euros.
Compte tenu des provisions pour charges payées par la locataire au titre de l’année 2023 la provision d’un montant de 20% du dépôt de garantie qui constitue un maximum au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, pouvant être retenu sous réserve que le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoires dont il ne justifie pas en l’espèce, et qui n’est nullement dûment justifiée, ne peut donc être conservée à hauteur de 460 euros comme Madame [W] le revendique à tort.
Sur l’indexation :
Il est justifié par la production du bail aux débats que le loyer peut faire l’objet d’une indexation annuelle.
Dès lors, en considération des indices annuels de référence applicables, Madame [O], [B], [E] [R] est redevable des sommes suivantes :
-12,06 euros au titre de la régularisation intervenue du 4 juin 2021 au 2 juin 2022,
-236,74 euros pour la période de huit mois précédent le départ de la locataire,*soit un total de 248,80 euros.
Sur le montant du dépôt de garantie à restituer :
Il ressort de ces développements que le solde du dépôt de garantie à restituer à Madame [O], [B], [E] [R] par Madame [K] [W] est de 1507,76 euros (soit 2300 euros -543,44 euros -248,80 euros ), assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’au complet paiement,
Sur la majoration de 10 %
Attendu que l’article 22 de la loi du 06/07/1989 énonce notamment :
A défaut de restitution dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Attendu qu’il résulte des pièces du dossier et des débats que Madame [K] [W] n’a pas entendu restituer le dépôt de garantie à l’avocat de la locataire malgré mise en demeure en ce sens et ne peut donc arguer de ne pas avoir connu l’adresse de cette dernière.
La pénalité de 10% calculée commence à courir à compter du 25 mars 2023 (les clefs ayant été restituées le 24 février 2023) jusqu’au 5 février 2024, sur la base d’un loyer de 1176,60 euros par mois, soit 11 X 116,66 euros = 1283,26 euros
Il convient de faire droit à la demande de majoration de 10 % et de condamner Madame [K] [W] à payer la somme de 1283,26 euros de ce chef pour la période du 25 mars 2023 au 5 février 2024 et de dire que cette majoration de 10 % (soit 116,66 euros par mois ) se poursuivra jusqu’à ce que le dépôt de garantie soit restitué en son intégralité à hauteur restant due de 1507,76 euros.
Sur les demandes indemnitaires de Madame [R] en raison de l’absence de justification des charges locataires pour l’année 2022 et en réparation de son préjudice moral :
Madame [R] ne justifiant d’aucun préjudice au titre de ces deux chefs de demande sera débouté de ses demandes indemnitaires à ces titres.
Sur l’article 700 du CPC
L’équité commande de condamner Madame [K] [W] à payer à Madame [O], [B], [E] [R] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Madame [K] [W] sera déboutée de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS:
La juridiction, statuant publiquement par décision en premier ressort et contradictoire :
DEBOUTE Madame [O], [B], [E] [R] de sa demande visant à voir écarter des débats la pièce n°4 de Madame [K] [W] ;
CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à Madame [O], [B], [E] [R] la somme de 1507,76 euros en restitution du solde de son dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’au complet paiement ;
CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à Madame [O], [B], [E] [R] la somme de 1283,26 euros au titre de la majoration de 10% pour la période du 25 mars 2023 au 5 février 2024 ;
DIT que cette majoration de 10 % (soit 116,66 euros par mois) se poursuivra jusqu’à ce que le dépôt de garantie soit restitué en son intégralité à hauteur restant due de 1507,76 euros ;
DEBOUTE Madame [O], [B], [E] [R] des demandes de condamnation de Madame [K] [W] à lui payer les sommes de :
-1500 euros en raison de l’absence de justification des charges locataires pour l’année 2022,
-1500 euros en réparation de son préjudice moral;
CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à Madame [O], [B], [E] [R] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [K] [W] de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 24 mars 2024
Le GreffierLe Juge des contentieux de la protection
