TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06992 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VZB
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 25 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [A] [L] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [R]-[E] [D], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffière à l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2024
Délibéré le 25 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06992 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VZB
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte d'huissier du 1er août 2023, Monsieur [A] [L] [P] a fait citer Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] devant ce tribunal afin d'obtenir :
- la validation du congé pour vendre délivré le 26 octobre 2022 pour le 30 avril 2023,
- l'expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] et des occupants de leur chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles ou dire que les meubles seront régis par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 2800 euros par mois, à compter du 1er mai 2023, et jusqu’à libération effective des lieux;
- la condamnation solidaire de Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens;
- l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire, appelée à l’audience du 9 octobre 2023 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 5 février 2024.
A l'audience, Monsieur [A] [L] [P], représentée par son conseil, réitère aux termes de ses ses demandes conclusions responsives, ses demandes dans les termes de son assignation, y ajoutant solliciter le débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions des défendeurs.
Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H], comparaissant en personne, demandent de voir :
- prononcer la nullité du congé délivré le 26 octobre 2022 par le bailleur,et le débouter de toutes ses demandes,
- le condamner à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Subsidiairement,
- leur accorder un délai de deux ans à compter du jugement pour quitter les lieux, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,
- dire n’y avois lieu à astreinte et écarter l’exécution provisoire.
Il soutiennent que les baillers sont devenus proproétaires des ieux le 23 février 2021 et que le terme de leur contrat de bail était le 30 avril 2023, soit moins de trois ans après la date du 23 février 2021 et qu’il en résulte que le bailleur ne pouvait donner congé à ses locataires qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, soit pour le 30 avril 2026.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures en application de l’article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire est mise en délibéré au 25mars 2024.
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06992 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VZB
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la validité du congé :
Par acte sous seing privé du 25 avril 2005 à effet au 1er mai 2005, Monsieur [K] [P] aux droits duquel vient Monsieur [A] [L] [P], a consenti à Monsieur [O] [H] un bail d'habitation, pour un immeuble situé [Adresse 1], 2ème étage, porte droite, outre une cave porte 7 et une chambre au 7ème étage porte 7, [Localité 3], bien géré par le cabinet EGIM, et moyennant le paiement d'un loyer initial de 1400 euros par mois, outre une provision pour charges de 250 euros par mois.
Monsieur [O] [H] s'est marié le 14 mars 2013 avec Madame [R] [E] [D] présente dans les lieux.
Monsieur [K] [P] est décédé le 11 mars 2020 et Monsieur [A] [L] [P], son héritier, est propriétaire des biens loués selon l’acte de partage du 23 février 2021.
Au vu des pièces versées aux débats et notamment :
- du bail du 25 avril 2005, lequel prend effet le 1er mai 2005,
-de l’acte de décès de [K] [P] et l’attestation de Me [B],
-de l’acte de notoriété et acte de partage,
-de la matrice cadastrale,
- du congé délivré le 26 octobre 2022, soit dans le délai de 6 mois avant l'expiration du bail au 30 avril 2023, ce congé étant motivé par l'intention de vendre le bien,il apparaît que la demande est recevable et bien fondée. En effet le congé a été délivré dans les formes et délais requis par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il n'a fait l'objet d'aucune contestation. L'offre de vente n'a pas été acceptée par les locataires.
Concernant l’exception de nullité du congé soulevée en défense.
Au soutien de l’exception soulevée, leslocataires font valoir que Monsieur [A] [L] [P] est devenu propriétaire par voie successorale postérieurement au 30 avril 2019 (le 23 février 2021) et ne pouvait en application de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 délivrer congé pour le 30 avril 2022
Concernant l'exception de nullité tirée de ce que le congé a été délivré moins de trois ans après la date d'acquisition du bien par les bailleurs ou certains d'entre eux, il convient de rappeler que la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur puis la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron ont modifié les dispositions de l'article 15 susvisé en cas d'acquisition d'un bien occupé pour reporter la possibilité pour le bailleur de délivrer un congé pour vendre au terme du premier renouvellement ou reconduction du contrat de location en cours, dans l'hypothèse où le terme de ce dernier interviendrait moins de trois ans après la date d'acquisition.
L’objectif de cette modification des dispositions légales était de renforcer les droits des locataires en cas de vente de leur logement dans le cadre de mutations opérées par des investisseurs à visée purement spéculative.
En application de ce texte, il a été notamment jugé que compte tenu de la nature particulière de la dévolution successorale qui intervient par l'effet conjugué de la nature et des règles légales la gouvernant, et donc sans autre manifestation de volonté que l'acceptation, la disposition précitée de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui vise « l'acquisition d'un bien loué », ne saurait trouver application, ce d’autant que la vente du bien a souvent pour objectif de permettre le paiement des droits de succession.
En l’espèce,Monsieur [A] [L] [P] est devenu propriétaire du bien objet du litige du fait des dispositions testamentaires mais également par effet de la loi, l’article 757-2 du code civil disposant qu’en l’absence d’enfants ou de descendants du défunt et de ses père et mère, le conjoint survivant recueille toute la succession.
Il apparaît ainsi que le transfert de propriété qui s’est effectué par voie successorale ne peut s’interpréter comme une acquisition du bien par Monsieur [A] [L] [P] et que le délai de trois ans prévu par les dispositions modifiées de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce.
Il en résulte que le congé a donc été valablement délivré par Monsieur [A] [L] [P] le 26 octobre 2022 à effet au 30 avril 2023 et que Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 30 avril 2023 à minuit.
Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] se trouvent désormais occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mai 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il ne sera pas fait droit à la demande d'astreinte dès lors que les bailleurs pourront solliciter le concours de la force publique ainsi qu'indiqué dans le dispositif. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mai 2023, en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers, la somme de 2800 euros demandée n'étant justifiée par aucun élément.
Sur les délais pour quitter les lieux :
Vu les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06992 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VZB
Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] demandent des délais à hauteur de deux ans pour quitter les lieux. Ils justifie d’une situation économique précaire et ont fait une demande de logement social, à ce jour, Ils n’ont pas de solution de relogement.
Cependant, ils ont déjà bénéficié de près de 10 mois pour quitter les lieux, sachant que les délais les plus plarges piuvant être accordés sont de douze mois depuis la loi du 27 juillet 2023 d’ordre publique et d’application immédiate, venant notamment réfomer la loi du 6 juillet 1989.
De son côté, Monsieur [A] [L] [P] justifie de son souhait de vendre et doit nécesairement faire face à des charges sans pouvoir organiser la vente de son bien. En conséquence, un délai de 8 mois sera accordé aux locataires pour quitter les lieux, dans les termes du dispositif.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L’équité ne commande pas de condamner Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] au titre de l’article 700 du Code de prcédure civile.
Sur les dépens :
Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H], en tant que partie perdante, supporteront solidairement les dépens.
Sur l'exécution provisoire :
Il sera rappelé que la présente décision est d'exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Celle-ci étant néecssaire et compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Rejette l’exception de nullité du congé délivré le 26 octobre 2022;
Déclare valide le congé délivré le 26 octobre 2022, avec effet au 30 avril 2023 à minuit;
Constate que le bail conclu entre Monsieur [K] [P] aux droits duquel vient Monsieur [A] [L] [P] et Monsieur [O] [H] marié ensuite à Madame [R] [E] [D] épouse [H] portant sur les locaux situés [Adresse 1], porte droite, outre une cave au sous-sol porte 7 et une chambre au 7ème étage porte 7, [Localité 3] a pris fin le 30 avril 2023 à minuit;
Autorise Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] à quitter les lieux au plus tard huit mois après la présente décision, soit au plus le 25 novembre 2024 à minuit;
Dit qu’à l’issue de ce délai, à défaut de libérartion volontaire des lieux, Monsieur [A] [L] [P] pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, à défaut par Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution telles que prévu aux articles L433-1, L433-2, R433-1 et suivants ;
Condamne solidiairement Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] à payer à Monsieur [A] [L] [P] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mai 2023, jusqu'au départ effectif des lieux,
Déboute les parties de leurs autres demande plus amples ou contraires;
Dit n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [R] [E] [D] épouse [H] aux dépens,
Rappelle que la présente décision est d’exécution provisoire et Dit n’y avoir lieu de l’écarter.
Ainsi jugé publiquement, mis à disposition au greffe ce jour et signé par Nous, Président et le Greffier.
Fait et jugé à Paris le 25 mars 2024
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
