TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [H] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/05772 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KIT
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU12 MARS 2024 PROROGÉ EN DATE DU 25 MARS 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [H] [V]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA,greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
reputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05772 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KIT
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 3 juin 2021, la société INLI Ile de France, aux droits de la quelle vient la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP, ) a consenti un bail d’habitation à M. [P] [H] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 874,67 euros et d’une provision pour charges et eau de 148,58 euros.
Il apparaît que le défendeur au regard de ses pièces se nomme [H] [V].
Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4676,38 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [H] le 7 avril 2023.
Par assignation du 29 juin 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [H] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4655,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 12 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 janvier 2024, s'élève désormais à 5401,06 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [H] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4676,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [P] [H] [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 130 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 janvier 2024, M. [P] [H] [V] lui devait la somme de 5401,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 4655,13 euros, suivant décompte arrêté au 9 juin 2023.
M. [P] [H] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, date de l’assignation, dès lors que le montant de la dette a été inférieur depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [H] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [P] [H] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu à effet du 3 juin 2021 entre la société INLI Ile de France, aux droits de la quelle vient la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [P] [H] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] étaient réunies le 7 juin 2023,
CONDAMNE M. [P] [H] [V] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 4655.13 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023,
AUTORISE M. [P] [H] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [H] [V],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [H] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [P] [H] [V] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [P] [H] [V] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [P] [H] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 avril 2023 et celui de l'assignation du 29 juin 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
