TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Guillaume ANQUETIL
Me Carine SANCHEZ
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/04975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CWR
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 25 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [P] [F] [X] [C] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0156
DÉFENDEURS
Monsieur [H] [G] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Carine SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0972
Madame [J] [K] épouse [G] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Carine SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0972
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CWR
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] sont titulaires depuis le 25 janvier 2011 d’un bail d’habitation à effet au 1er février 2011 portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] appartenant à Monsieur [P] [F] [X] [C] [B].
Par acte de Commissaire de justice signifié le 24 mars 2022 aux époux [G] [U], Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] a fait délivrer un congé pour reprise à effet au 31 janvier 2023.
Par acte de Commissaire de justice en date du 5 juin 2023 Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] a fait citer Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 9 octobre 2023 au cours de laquelle, l’affaire a fait l’objet d’un report à celle du 5 février 2024, où elle a été retenue et plaidée.
À l’audience du 5 février 2024, Monsieur [P] [F] [X] [C] [B], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en demande n°2, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Débouter Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] de leurs demandes ;
- Dire régulier le congé pour reprise délivré par le bailleur à ses locataires le 24 mars 2022 pour le 31 janvier 2023 ;
- Dire que par l’effet dudit congé, le bail du 25 janvier 2011 à effet au 1er février 2011 a pris fin au 31 janvier 2023 et que Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] sont depuis occupants sans droits ni titre;
- Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] à compter du 1er février 2023 au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’était pas arrivé à échéance par l’effet du congé, majoré de 20%, outre les charges et accessoires, indexation annuelle incluse, et les Condamner à payer à Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux, de tous les biens et de toutes les personnes, par remise de clefs ;
- Autoriser l’expulsion de Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’appartement sis[Adresse 1], si besoin est avec le concours de la force publique ;
- Condamner Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] à payer à Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la délivrance du congé pour reprise du 24 mars 2022, de la délivrance de l’assignation, de la signification du jugement à intervenir et des actes d’expulsion.
Il soutient que le congé a valablement été délivré dans les forme et délai requis et du fait de la nécessité de reprendre les lieux afin que la petite fille du bailleur, Madame [S] [B], épouse [Z] s’y installe, étant enceinte au jour de la délivrance dudit congé et vivant dans un logement ne lui permettant pas d’accueillir son enfant dans de bonnes conditions. Il précise que seul l’appartement occupé par les défendeurs était susceptible d’être repris pour sa petite fille.
Il estime que les demandes indemnitaires formulées par les locataires ne sont pas fondées en application de l’article 1725 du Code civil, sauf à ce que ces derniers sollicitent une expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires, soutenant que les dégâts des eaux ont eu pour origine de parties communes de l’immeuble, canalisation commune et fenêtres du 4ème étage.
Il considère ne pas devoir être seul condamné à indemniser les locataires au titre d’un préjudice de jouissance dont il n’est pas responsable.
Il souligne que dès qu’il a eu connaissance des désordres subis par les époux [G], il a tout mis en œuvre pour que le syndic agisse promptement, qu’il ne peut être tenu pour responsable des errements des assurances, ou de l‘absence de déclarations de ses locataires pour certains sinistres.
A titre subsidiaire, il estime que le préjudice ne peut qu’être d’une durée de cinq mois, d’août 2021 à décembre 2021 inclus, sur 23m2, soit 27% de la surface de l’appartement qui n’a pas été rendue inutilisable du fait des désordres, de sorte qu’il y a lieu de considérer que seulement 12m2 (14% de la surface totale) doivent être pris en compte dans le calcul du préjudice comme suit : (5 mois de loyer) X (14% X 2470,55 euros) = 1729,40 euros.
Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions n°2, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- Annuler le congé pour reprise personnelle du 24 mars 2022 délivré par Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] ;
- Condamner Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] au paiement de la somme de 32729,92 euros, somme à parfaire au jour du jugement, au titre de leur préjudice de trouble de jouissance ;
- Débouter Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;
- Condamner Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] à leur payer la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Ils font valoir que le logement a fait l’objet d’importants désordres dans la cuisine, la chambre sur cour et les WC, persistants ensuite dans la cuisine et les WC après travaux sur la façade de l’immeuble fin novembre 2021.
Ils indiquent que malgré relances, le bailleur n’a pas été diligent.
Ils estiment que le congé pour reprise qui leur a été signifié est frauduleux et que son caractère réel et sérieux n’est pas rapporté et qu’il n’est pas prouvé que l’appartement qu’ils occupent soit le seul susceptible de convenir à Madame [S] [B] qui est déjà logée dans un appartement trois pièces adapté à ses besoins, au sein de l’immeuble.
Ils considèrent qu’il y a une entente entre les membres de la famille [B] pour les déloger.
Ils rappellent avoir toujours payé leur loyer et soulignent l’obligation de jouissance paisible à la charge du bailleur et non de leur assureur
Ils affirment que depuis 2ans et 8 mois, ils sont privés de cette jouissance paisible et totale de leur logement, indiquant que les fuites et dégâts des eaux n’ont pas cessé depuis mai 2021, malgré leurs déclarations faites aux assurances.
Ils produisent des documents qu’ils estiment de nature à justifier de l’état de détérioré de l’appartement et de leur préjudice.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de nullité du congé
En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprendre le logement, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
La preuve de la fraude incombe au locataire qui l'invoque.
En l'espèce, le bail consenti le 25 janvier 2011 à effet au 1er février 2011, pour trois ans tacitement reconduit, à Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] expirait le 31 janvier 2023.
Le congé du bailleur signifié par acte de Commissaire de justice le 24 mars 2022 a donc été délivré dans les formes requises plus de six mois avant l'échéance précitée. Il indique que le congé est donné afin que la petite fille du bailleur, Madame [S] [B], épouse [Z] s’y installe, cette dernière étant enceinte, au moment du congé et souhaitant accueillir son enfant dans un domicile plus grand et plus adapté que celui qu’elle occupe déjà au sein de l‘immeuble (pièce n°8 du bailleur= acte de naissance de [M] [Z] [B] le 12 juin 2022).
Il n’est pas contesté et est justifié (pièce 19 du bailleur) que l’appartement actuellement occupé par Madame [S] [B], épouse [Z] est d’une surface de 53,78 m2, tandis que l’appartement occupé par les époux [G] [U] est de 86 m2 (pièce 18 du bailleur).
Le droit de propriété tel que consacré à l’article 544 du Code civil est le droit de jouir de la manière la plus absolue de son bien, et il n’incombe pas au bailleur de justifier de son choix sur la jouissance la plus adaptée à ses besoins qu’il revendique, en terme d’appartements dont il est actuellement propriétaire dans l’immeuble.
Par ailleurs, le fait de délivrer un congé ne dispense pas le bailleur de sa responsabilité auprès du locataire, le temps du bail, au titre de l’état du logement. Ainsi, en soi, les griefs des époux [G] [U] relatifs à la décence du logement pris à bail ne suffisent pas, a priori, à caractériser la volonté du bailleur d’éluder sa responsabilité et de se dispenser de faire les travaux nécessaires dans les lieux.
Ainsi la délivrance d’un congé pour reprise dans ces circonstances de litige locatif pour trouble de jouissance allégué, ne suffit pas, a priori, à établir une fraude de Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] associé aux membres de la famille [B].
En conséquence, il sera retenu que le congé repose sur un motif légitime et sérieux et que le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 31 janvier 2023, la demande de nullité du congé étant rejetée.
Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] étant ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er février 2023, il y a lieu de faire droit en tant que de besoin à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Enfin, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’était pas arrivé à échéance par l’effet du congé, outre les charges et accessoires, indexation annuelle incluse, et Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] seront condamnés à payer à Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux, de tous les biens et de toutes les personnes, par remise de clefs. Il n’y a pas lieu à majoration de 20% du loyer à ce titre, s’agissant de locataires ayant toujours réglé leurs loyers et pouvant, le cas échéant, faire désormais l’objet d’une expulsion avec, en tant que de besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le tout au titre de la présente décision d’exécution provisoire.
Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K]
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser notamment que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il est tenu enfin d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences de sa part.
En l’espèce, il ressort de la pièce 4 des locataires que dès le 16 mai 2021, ils ont subi un dégât des eaux signalé par leurs soins à leur assureur.
Le 2 août 2021, ils informaient le syndic de l’aggravation des désordres (pièce 6 des locataires). A cet égard, il est notamment à observer l’état très préoccupant de la cuisine où des meubles haut se sont détachés du mur, blessant Madame [J] [G] [U] née [K], et l’apparition de dégradations sur le mur entre la cuisine et la chambre sur cour, outre des infiltrations dans les WC et le couloir. Ces éléments ont été transmis au gestionnaire de l’immeuble par le syndic (pièce 7 des locataires) et le bailleur ne pouvait dès lors les ignorer.
Les locataires justifient avoir prévenu leur assureur et qu’un expert est passé le 20 août 2021 (pièces 9 et 29 des locataires).
Les locataires justifient de l’aggravation des désordres (constat d’huissier du 4 octobre 2021= pièce 10—pièce 11 = lettre de l ‘expert du 15 octobre 2021), démontrant un taux d’humidité de 100% dans le cuisine, la chambre sur cour et les WC.
Ils justifient avoir écrit par courrier recommandé A/R du 19 octobre 2021 à l’Administrateur de biens (JFT) et au bailleur, leur rappelant les désordres qu’ils subissent depuis plusieurs mois.
Après travaux fin novembre 2021 sur la façade de l’immeuble, ils ont constaté une amélioration sur l’état de la chambre côté cour mais les désordres persistants dans la cuisine et les WC, ils justifient avoir relancé l’Administrateur de biens du bailleur (JFT) le 16 décembre 2021 (pièce 13 des locataires), et en janvier 2022, l’assurance du bailleur (pièce 13 des locataires).
Il ressort des pièces 27 (constat d’huissier du 11 octobre 2022), de la relance du conseil des locataires au syndic (JFT) le 27 octobre 2022, puis le 10 janvier 2023 (pièce 18) après déplacement sur place le 29 décembre 2022 de la société Aquanef venue rechercher la fuite en cause, que les désordres n’ont jamais cessé (pièces 19, 20, 21 et 22 des locataires) et ce, jusqu’au moins au 27 septembre 2023 (pièces 25 et 26 des locataires).
Il n’est pas contestable que le préjudice des époux [G] [U] dure depuis 32 mois tel que justifié par les pièces produites aux débats, et Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] en est responsable au titre de son obligation de résultat de délivrance à ses locataires d’un logement en bon état d'usage et de réparation, et de jouissance paisible des lieux loués.
Compte tenu des pièces versées aux débats, il apparaît que les désordres ont affecté la chambre sur cour, la cuisine et les WC, soit environ 30% de la surface du logement (pièce 18 du bailleur), sans les rendre pour autant hors d’usage. Dès lors, l’indemnisation sera calculée sur 15% du prix du loyer (2557,02 euros), soit 511,40 euros pendant 32 mois, soit un total de 16364,80 euros.
Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] la somme de 16364,80 euros, en réparation de leur préjudice de trouble de jouissance subi pendant 32 mois.
Sur les demandes accessoires
Les circonstances du litige et la solution apportée justifient de condamner Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] d’une part et Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] ensemble, d’autre part, aux dépens de l'instance à concurrence de moitié chacun, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs en l'espèce de rejeter les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
Décision du 25 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CWR
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] de nullité du congé,
CONSTATE la résiliation du bail du 25 janvier 2011 à effet au 1er février 2011 portant sur l’appartement situé [Adresse 1] conclu entre Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] et Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] par l'effet du congé pour vente délivré le 24 mars 2022, à effet au 31 janvier 2023 ;
CONSTATE que Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2023 ;
ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 1] avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] à verser à Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’était pas arrivé à échéance par l’effet du congé, outre les charges et accessoires, indexation annuelle incluse, jusqu’à la libération effective des lieux, de tous les biens et de toutes les personnes, par remise de clefs ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] à payer à Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] la somme de 16364,80 euros, en réparation de leur préjudice de trouble de jouissance subi pendant 32 mois ;
REJETTE toutes les autres demandes des parties ;
REJETTE les demandes d'indemnité des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F] [X] [C] [B] d’une part et Monsieur [H] [G] [U] et Madame [J] [G] [U] née [K] ensemble, d’autre part, aux dépens de l'instance à concurrence de moitié chacun ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Fait et jugé à Paris le 25 mars 2024
Le greffierLe juge des contentieux de la protection
