TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SIBON
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître FORNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HRN
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 22 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G] [R],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître SIBON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0204
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [J],
Madame [Z] [J],
demeurant [Adresse 1]
assisté pour Monsieur et représentée pour Madame par Maître FORNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L258
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020, Madame [Z] [J] et Monsieur [S] [J] ont consenti à Monsieur [G] [R] un bail d’habitation meublé pour une durée d'un an, portant sur un logement situé au 4ème étage, bâtiment D, entrée numéro 8, au [Adresse 4], moyennant un loyer en principal de 1040 euros, payable mensuellement et d'avance.
Il n'est pas contesté que Monsieur [G] [R] a donné congé le 30 décembre 2023 et que celui-ci a libéré les lieux le 31 janvier 2023.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2023, Monsieur [G] [R] mettait en demeure [S] de lui restituer la somme de 10.451,39 euros au regard du trop-perçu par le bailleur lié au non-respect de l'encadrement des loyers.
Par courriel du 24 avril 2023, Monsieur [S] [J] informait Monsieur [G] [R] de la saisine de la Commission départementale de conciliation des baux d'habitation de Paris laquelle rendait son avis le 5 juin 2023.
Par acte d'huissier délivré à personne le 13 septembre 2023, Monsieur [G] [R] a fait assigner Madame [Z] [J] et Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de celle de 10.451,66 euros au titre de l'excédent perçu de loyers et subsidiairement la somme de 6.866,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023, date de réception de la mise en demeure adressée le 8 février 2023, enfin la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens. Il sollicite le rejet des demandes de Madame [Z] [J] et Monsieur [S] [J].
Dans leurs conclusions soutenues et déposées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les parties maintiennent leurs demandent et soutiennent oralement leurs conclusions. Monsieur [S] [J] et Madame [Z] [J] sollicitent le rejet des demandes de Monsieur [G] [R], sa condamnation aux dépens ainsi qu’à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [S] [J] indique que le canapé situé dans la cuisine constitue un aménagement.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande de diminution de loyer
Sur la consistance des lieux
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise notamment la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation. »
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HRN
Un décret n°2015-650 du 10 juin 2015 a précisé les caractéristiques visées par l'article 17 de la loi et un arrêté préfectoral n°2021-06-04-0002 du 4 juin 2021 a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris pour les baux d'habitation conclus entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 et précisé les caractéristiques retenues pour la catégorisation des logements : type de location, meublée ou non, nombre de pièces principales, époque de construction.
Il ressort de l’article 2 de l’arrêté préfectoral n°2021-06-04-0002 du 4 juin 2021 que « les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés mentionnés au I de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée sont fixés par catégorie de logement et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne »
Les catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques du logement, et notamment le nombre de pièces principales au sens de l’article R 111-1-1 du code de la construction de l’habitation.
L’article R 111-1-1 du code de la construction de l’habitation dispose, dans sa version applicable du 1er septembre 2019 au 1er juillet 2021, que « Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la superficie totale des lieux est de 24 m2, tel qu’il résulte de l’avis de la Commission départementale de Conciliation des baux d’habitation de Paris en date du 5 juin 2023.
Il existe en revanche un désaccord s’agissant de la consistance des lieux. Il ressort du contrat de bail en date du 27 octobre 2020 conclu entre les parties que la désignation des locaux donnés à bail s’établit de la manière suivante : « le bailleur loue au locataire qui accepte un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], au 4ème étage, immeuble D, entrée numéro 8, comprenant : 2 pièces et les meubles et objets mobiliers qui s’y trouvent (…) ».
Néanmoins, il ressort des photographies transmises par les parties que les deux pièces composant l’appartement sont séparées entre elles par une cloison non mobile, et sont toutes les deux pourvues d’ouvertures sur l’extérieur. Toutefois, la configuration et la superficie des lieux, et la présence d’une seule fenêtre au sein de cet espace de cuisine ne permet pas de considérer qu’il s’agit d’une cuisine ouverte composée d’une salle de séjour. En outre, le canapé-lit ainsi que la table-basse ne peuvent, à eux seules, permettent de considérer que cette pièce constitue une pièce principale.
Plus encore, il ressort de la fiche d’évaluation cadastrale du logement que celui-ci comporte quatre pièces dont une chambre, une cuisine de moins de 9m2, une salle d’eau et une cave. Le constat de risque d’exposition au plomb mentionne également un appartement de type T1.
Partant, le logement occupé par Monsieur [G] [R] constitue un logement d’une chambre assimilée à une pièce principale ainsi que d’une cuisine fermée, soit un logement constitué d’une pièce principale.
Sur les charges
Sur la nature des charges
Il ressort de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 que : « Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »
En l’espèce, il ressort de la clause intitulée « Loyers et charges » insérée au contrat de bail conclu entre les parties que le loyer mensuel est fixé à 1040 euros charges de copropriété incluses. Ce loyer est payable d’avance chaque mois, le paiement du loyer devant avoir lieu lors de la remise des clefs au locataire ».
Cet élément figure également dans l’avis de la commission de conciliation de Paris.
Si le demandeur estime que l’intention des parties au contrat était de se fonder sur un forfait de charge, force est de constater que le montant du forfait et sa périodicité n’ont pas été précisés et aucune distinction entre le montant du loyer et le montant des charges ne figure au contrat de bail. En tout état de cause, il convient de relever que les charges récupérables constituent des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail.
Par conséquent, en l’absence d’un forfait prévu dans le contrat de bail, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.
Sur le montant des charges
Il ressort de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1989 que « Le contrat de location mentionne également, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. »
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relève que : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »
En l’espèce, les défendeurs produisent les relevés annuels des charges au titre de l’année 2021, soit la somme de 660, 15 euros (55 euros par mois) et au titre de l’année 2022, correspondant à la somme de 814, 89 euros par an soit 67,90 euros par mois. Si le demandeur considère que les éléments précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges communiquées au locataire postérieurement à la rupture du contrat de bail lui sont inopposables dès lors que le bailleur était tenu de lui communiquer préalablement ces éléments, force est de constater que l’absence d’établissement par le bailleur de la régularisation annuelle des charges ne rend pas lesdites charges indues. Au surplus, il ressort du procès-verbal d’Assemblée générale en date du 2 juin 2023 que les charges pour l’année 2022 ont été arrêtées et communiquées ce même jour.
Si le demandeur conteste le montant des charges en indiquant qu’il est fait mention dans le périmètre du lot n°262 une cave n°58, il ressort pourtant du décompte locatif transmis par les défendeurs pour les années 2021 et 2022 qu’une distinction est opérée en fonction des lots, et que l’ensemble des charges figurant sur le décompte locatif concerne précisément le lot n°262, soit l’appartement occupé par le demandeur.
Par conséquent, le montant des charges récupérables s’élève à la somme annuelle de 769,65 euros soit une somme de 64,13 euros à la charge du locataire pour l’année 2021, et à la somme annuelle de 927,89 euros soit une somme de 77,32 euros mensuelle à la charge du locataire.
Sur les demandes en diminution de loyer (principale et subsidiaire)Selon les dispositions de l'article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 pris dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
L'article 140 V de cette même loi précise encore que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
L'article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris, du dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée.
En l’espèce, le contrat de bail signé le 29 octobre 2020 entre les parties porte sur un logement meublé, d'une superficie de 24 m2 et construit avant 1946.
En effet, le demandeur sollicite, à titre principal, la condamnation de Monsieur [S] [J] et de Madame [Z] [J] à la somme de 9.024.34 euros (déduction faite de la somme de 1427, 32 euros) correspondant au loyer de référence médian sur la période entre le 27 octobre 2020 jusqu’au 31 janvier 2023. Il convient toutefois de relever que le bailleur peut fixer un loyer tant que celui-ci n’est pas supérieur au loyer de référence majoré à la date de signature de ce contrat. Partant, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [S] [J] et de Madame [Z] [J] à ce titre. Ainsi, il y a lieu de rejeter la demande principale de Monsieur [G] [R].
S’agissant de la demande subsidiaire, il n’est pas fait pas mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, en contrariété avec les exigences résultant des dispositions susvisées. Il doit en être conclu que faute de stipulation d'un tel élément dans le contrat de bail, les bailleurs ne pouvaient valablement stipuler dans le contrat de bail un loyer d'un montant supérieur au montant du loyer de référence majoré alors applicable. Considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence applicable au logement loué s'élevait, lors de la signature du contrat de bail, à 38, 20 euros par mètre carrés, le loyer de référence majoré à 916,80 euros.
Il convient en conséquence de mettre en conformité avec le dispositif d'encadrement des loyers le contrat de bail signé le 29 octobre 2020 en fixant le montant du loyer initial hors charges à 916,80 euros.
Ainsi, il convient d’exposer les règlements dont s’est acquitté Monsieur [G] [R] ci-après :
S’agissant de l’année 2020-2021, le demandeur a réglé un loyer mensuel de 975, 87 euros, déduction faite des charges locatives récupérables, lequel correspond à un trop-perçu de la part des défendeurs à hauteur de 826, 98 euros (59, 07 euros durant 14 mois).
Enfin, s’agissant de l’année 2022-2023, Monsieur [G] [R] s’est acquitté d’un loyer mensuel de 962,68 euros, déduction faite des charges locatives récupérables à hauteur de 77,32 euros, soit un trop payé de 46,18 euros pendant 13 mois, qui correspond à la somme totale de 600, 34 euros.
Au regard de ces éléments, et à la suite de la déduction effectuée des charges locatives récupérables par le bailleur, les défendeurs étaient redevables de la somme de 1427, 32 euros auprès de Monsieur [G] [R] au titre du non-respect de l’encadrement des loyers.
Partant, et dès lors que ce remboursement est d’ores et déjà intervenu, que celui-ci n’est pas contesté par les parties, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [R] de l’ensemble de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [R], qui succombent, supportera les dépens et sera condamné à payer la somme de 800 euros à Monsieur [G] [R] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,
DEBOUTE Monsieur [G] [R] de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux dépens,
CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [S] [J] et à Madame [Z] [J] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés.
LA GREFFIERELA JUGE
