TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître LAVILLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ZOUAOUI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/08650 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HRA
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 22 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [Z] [I] [C],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître ZOUAOUI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1311
DÉFENDERESSE
Madame [E] [B],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître LAVILLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1141
COMPOSITION DU TRIBUNAL
[W] [R], Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08650 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HRA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2011, Monsieur [L] [U] a consenti à Madame [E] [B] un bail d’habitation, pour des locaux d’habitation sis à [Adresse 2] à droite.
Monsieur [Z] [I] [C] est devenu propriétaire des lieux. Suivant contrat de location en date du 23 septembre 2020 à effet du 1er septembre 2020, Monsieur [Z] [I] [C] a consenti à Madame [E] [B] un bail d’habitation aux mêmes conditions que le contrat initial.
Par acte d'huissier en date du 30 octobre 2023, Monsieur [Z] [I] [C] a fait assigner Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la validation du congé pour reprise et la résiliation judiciaire du contrat depuis le 31 août 2023,à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat de location, l’expulsion de Madame [E] [B] et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et séquestration des biens meubles trouvés sur place, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans les quinze jours de la décision à intervenir ; la condamnation de Madame [E] [B] à une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer mensuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux et à compter du 1er septembre 2023, la suppression du délai pour quitter les lieux,
la condamnation de Madame [E] [B] à lui verser 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont le coût de la signification du congé pour reprise.
Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [Z] [I] [C], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation et a maintenu ses demandes. Madame [E] [B], représentée par son conseil, a déposé et soutenu ses conclusions et sollicite le rejet des demandes présentées par Monsieur [Z] [I] [C].
Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, il convient de se référer aux dernières conclusions déposées par les parties.
La décision a été mise en délibéré au 22 mars 2023 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le droit applicable
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [Z] [I] [C] et Madame [E] [B] indique précisément que le bail est soumis au titre 1ER de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort du congé pour reprise délivré par Monsieur [Z] [I] [C] que celui-ci fait expressément mention des dispositions de l’article 15-1 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. En outre, le précédent contrat de bail conclu entre Monsieur [L] [U] et Madame [E] [B] précisait également qu’il s’agissait d’une habitation principale.
Dans ces conditions, il est établi que les bailleurs ont considéré qu'il s'agissait de la résidence principale de Madame [E] [B] de sorte que le contrat de bail doit être soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la nullité du congé pour reprise
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.
Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.
Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
En l'espèce, Monsieur [Z] [I] [C] justifie avoir fait délivrer à Madame [E] [B] par acte d’huissier signifié le 13 février 2023 un congé pour reprise à effet du 31 août 2023. Il est précisé dans le congé que celui-ci est justifié par le fait que [O] [N], beau-fils de Monsieur [Z] [I] [C], actuellement domicilié au [Adresse 3] à [Localité 7], souhaite s’y installer afin de bénéficier d’un logement indépendant et autonome après ses études d’ingénieur.
Ainsi, il est justifié du caractère sérieux et légitime du congé.
Toutefois, Madame [E] [B] fait valoir les dispositions de l’article 15. I de la loi du 6 juillet 1989 en indiquant être âgée de 65 ans et en versant aux débats son avis d’impôts 2023 sur ses revenus de l’année 2022. Il n’est par ailleurs pas contesté par le demandeur que celle-ci fait partie de la catégorie des locataires qui peuvent bénéficier d’une obligation de relogement. Si Monsieur [Z] [I] [C] indique que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont applicables dès lors que Madame [B] occupe un autre logement à titre principal, force est de relever que ces éléments sont à analyser dans la cadre d’un de demande de résiliation judiciaire du bail à la suite du manquement par une partie dans son exécution, mais ne permettent pas d’exclure l’application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. En effet, l’obligation de relogement s’impose en toutes hypothèses dès lors que le congé est délivré pour un motif légitime et sérieux.
Par conséquent, il convient de prononcer la nullité du congé pour reprise.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.
En application de l'article 2 de la loi n°89-469 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, les dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, le locataire est obligé : (...)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
(…).
En l'espèce, si Madame [E] [B] fait valoir que celle-ci habite effectivement dans l’appartement de Monsieur [Z] [I] [C] et produit différentes attestations de son entourage lesquelles confirment que Madame [E] [B] réside au [Adresse 2] à [Localité 5], il ressort des pièces communiquées par le demandeur que Madame [E] [B] habite en réalité au [Adresse 1] à [Localité 4] avec son compagnon. En effet, celle-ci est co-titulaire du bail d’habitation de son compagnon lequel constitue un logement social auprès de la SA Immobilière du Moulin Vert depuis 2020. En outre, force est de relever que le commissaire de justice a vainement tenté, et cela à plusieurs reprises, de remettre à la locataire un acte de signification au [Adresse 2] à [Localité 6]. En effet, sur une période d’un mois à des horaires différents, force est de constater que Madame [E] [B] n’a jamais été présente au domicile, à la différence de son fils. A contrario, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection lui a été remise en main propre à l’adresse située à [Localité 4].
Ces différents éléments suffisent à considérer que celle-ci occupe irrégulièrement les lieux et cela depuis au moins huit mois par an, le bail du logement situé à [Localité 4] portant sur une résidence principale étant daté du 24 novembre 2020.
Or, l'obligation d'occupation des lieux pour une résidence principale au moins huit mois par an est une obligation essentielle et déterminante pour la locataire.
Le manquement à l'obligation d'occupation des lieux pour une résidence principale au moins huit mois par an, suffit à caractériser le manquement suffisamment grave aux obligations du preneur, dont la conséquence est la résiliation judiciaire du bail.
De plus, il ne semble pas contester par les parties que son fils habite dans le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] dans le 18ème arrondissement. Or, il ressort de l’avis SIRENE au nom du fils de Madame [E] [B] produit par le bailleur que celui-ci domicilie sa SCI ainsi que son statut d’auto-entrepreneur à cette adresse. Si Madame [E] [B] produit le contrat d’agent immobilier de son fils ainsi qu’une attestation de son mandant et indique que ce dernier n’exerce pas son activité professionnelle à son domicile, il ressort de son contrat d’agent immobilier que celui-ci doit précisément avoir une adresse distincte de son mandant pour l’exercice de son activité professionnelle. De plus, il ressort également des pièces versées par le demandeur que la SCI immobilière LYMAGAMI est également domiciliée à l’adresse du bail. Or, il ressort de l’article X du contrat de location que la locataire s’interdit d’exercer dans les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée au contrat de location.
Au regard des manquements précédemment exposés et en application des dispositions précitées, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.
Sur la demande d’expulsion
Madame [E] [B] étant sans droit ni titre à compter de la présente décision, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, avec au besoin le recours à la force publique, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
Le sort des biens garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il soit justifié d'ordonner leur séquestration.
Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant que l'indemnité d’occupation pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail.
Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle, compte tenu de son caractère indemnitaire, sans que la demanderesse ne justifie d'un préjudice spécifique qui fonderait cette fixation au double du loyer. Madame [E] [B] sera par conséquent condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer antérieurement payé, outre la provision sur charges, et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
Monsieur [Z] [I] [C], qui ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité d’occupation et l'indemnité au titre des frais irrépétibles, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, partie perdante sur la demande principale, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, hormis le coût de la signification du congé pour reprise.
Madame [E] [B] sera condamnée à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est assorti de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [Z] [I] [C] de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 17 mai 2019 à Madame [E] [B] pour reprise et à effet au 31 août 2023 ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés au [Adresse 2] porte à droite à compter de ce jour ;
ORDONNE l'expulsion de Madame [E] [B] et à celle de tous occupants de leur chef des lieux sis avec l'assistance de la force publique si besoin est, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [B] au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;
DEBOUTE Monsieur [Z] [I] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [E] [B] à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
CONDAMNE Madame [E] [B] aux dépens, en ce exclus la signification du congé pour reprise ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
RAPPELLE que la décision est assortie de l'exécution provisoire.
La greffiere La juge des contentieux de la protection
