TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître RAMDENIE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/08564 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GTE
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 22 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [T] [X],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître RAMDENIE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R251
DÉFENDERESSE
Madame [O] [R],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08564 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GTE
EXPOSE DU LITIGE
Le 19 janvier 1999, Monsieur [T] [X] a acquis les lots 11 et 18 d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] dans le 18ème arrondissement de [Localité 4].
Monsieur [T] [X] et Madame [O] [R], alors en concubinage, s’y sont installés. Le couple s’est séparé en 2002. Monsieur [T] [X] a quitté l’appartement mais Madame [R] s’est maintenue dans les lieux.
Par courrier en date du 29 mars 2023, Monsieur [T] [X] a mis en demeure Madame [O] [R] de libérer le logement dans les trois mois.
Le 6 juin 2023, une nouvelle mise en demeure a été adressée à Madame [O] [R].
Malgré ces mises en demeure, Madame [O] [R] n'a pas quitté les lieux.
Par acte d’huissier du 2 novembre 2023, Monsieur [T] [X] a fait assigner Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- constater que Madame [O] [R] est occupante sans droit ni titre de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 22 juin 2023 ;
- résilier en toute hypothèse le contrat de prêt à usage à compter de la date de signification de l’assignation en justice ou, à défaut, de la date de jugement ;
- enjoindre à Madame [O] [R] de libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard si elle ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation avant l’expiration de ce délai ;
- dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [T] [X] pourra faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [O] [R] à payer à Monsieur [T] [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 3.042 euros à compter du 22 juin 2023 (prorata 912,60 euros) ou, à défaut, à compter de la signification de l’assignation et jusqu’au départ définitif des lieux constaté par la remise des clefs ;
- condamner Madame [O] [R] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 3000 euros au titre du préjudice financier, 2000 euros au titre du préjudice moral et 48.447 euros en remboursement des dépenses exposées pour l’immeuble ;
Appelée à l'audience du 21 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 10 janvier 2024 à la demande de Madame [O] [R].
A l’audience du 10 janvier 2024, Monsieur [T] [X], représenté par son conseil, maintient ses demandes.
Madame [O] [R], comparante, indique qu’elle souhaite rester dans les lieux. Elle indique qu’elle ne paie pas de loyer et mentionne qu’elle est également co-propriétaire de ce bien.
La décision a été mise en délibéré au 22 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré, Madame [O] [R] a transmis différents justificatifs qui témoignent selon elle qu’elle est également propriétaire des lieux. Le conseil de Monsieur [T] [X] n’a pas formulé d’observation.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en expulsion formée par Monsieur [T] [X]
Monsieur [T] [X] soutient que Madame [O] [R] occupe les lieux sans droit ni titre, subsidiairement que celle-ci bénéficie d'un prêt à usage auquel il peut être mis fin à tout moment à condition de respecter un délai de préavis raisonnable.
Madame [O] [R] soutient qu’elle est également propriétaire de cet appartement et que Monsieur [T] [X] doit donc être débouté de sa demande d'expulsion.
Sur la demande principale en expulsion fondée sur l'occupation sans droit ni titre
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.
Or il n'est pas contesté que Madame [O] [R] n'est pas entrée par voie de fait dans les lieux litigieux mais les occupe depuis 2002. Si Madame [R] demande à la juridiction de céans de la reconnaître en sa qualité de propriétaire et produit aux débats le compromis de vente du bien lequel la mentionne en qualité de future propriétaire, et une attestation du notaire en date du 24 novembre 1998 laquelle relève que Monsieur [T] [X] et Madame [O] [R] se proposent d’acquérir une maison d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 5], force est de relever que son nom ne figure pas sur l’acte de vente du bien immobilier transmis par Monsieur [T] [X]. En tout état de cause, si Madame [O] [R] indique dans un courrier que celle-ci a participé financièrement à cette acquisition, et transmet le récépissé d’un chèque à hauteur de 50.000 euros, force est de relever que ces éléments ne suffisent pas à considérer qu’elle est également propriétaire du bien litigieux.
Ainsi, l'occupation de Madame [O] [R] n'étant pas illicite mais n'étant pas fondée sur l'existence d’un droit de propriété, il convient d'examiner la demande subsidiaire de Monsieur [T] [X] fondée sur le prêt à usage.
Sur la demande subsidiaire fondée sur le prêt à usage
En application de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Il est constant que le prêt à usage peut porter sur un local d'habitation. Aux termes de l'article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. Toutefois, quand la chose prêtée est d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, comme le prêt d'un appartement pour loger une personne, le contrat ne saurait être perpétuel. L'obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servi est de l'essence du commodat. En l'absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d'obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable (Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n°01-00.004). Le prêt à usage ne se présume pas et il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve. Celui qui se prévaut de l'existence d'un prêt à usage doit établir en premier lieu la remise de la chose à l'emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s'engager dans un prêt à usage.
L’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat ; que lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.
En l'espèce, il n’est pas contesté que Madame [O] [R] et Monsieur [T] [X] se sont séparés en 2002, mais que Madame [O] [R] est restée habiter dans les lieux avec leur fille. S'agissant de l'intention des parties, la longue durée de la mise à disposition de la chose, lui conférant une stabilité certaine, ainsi que l'absence de demande de restitution de la part de Monsieur [T] [X] avant l’année 2023, au moment de la concrétisation de son projet de vente de cet appartement, établissent la réalité d'un prêt à durée indéterminée.
Par son assignation valant mise en demeure de quitter les lieux et restituer le bien, Monsieur [T] [X] a entendu mettre fin à cette mise à disposition à titre gratuit et il sera relevé qu'un délai de près de 5 mois depuis l'assignation s'est écoulé depuis, ce qui constitue un délai de préavis raisonnable, de sorte que le titre d'occupation aurait ainsi en tout état de cause expiré. Au surplus, Madame [O] [R] a été mise en demeure de quitter les lieux à deux reprises avant d’être assignée en justice, respectivement le 29 mars 2023 et le 6 juin 2023.
Il sera ainsi constaté que Madame [O] [R] est occupante sans droit ni titre et il sera fait droit à la demande d'autorisation de son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé puisque Madame [O] [R] n'est nullement entrée dans les lieux par voie de fait, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
La mise à disposition du bien ayant été qualifiée de prêt, aucune indemnité d'occupation ne saurait être mise à la charge de l'emprunteur pour la durée du prêt.
En l'espèce, compte-tenu des caractéristiques des lieux occupé, de sa superficie et de sa localisation, Madame [O] [R] sera condamnée à payer mensuellement à Monsieur [T] [X] la somme de 3000 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation, dont les modalités seront précisées dans le dispositif.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Sur la demande en réparation du préjudice financier
Monsieur [T] [X] sollicite la réparation d’un préjudice financier au motif que Madame [O] [R] s’est opposée à plusieurs reprises à la visite du bien immobilier. Il produit, au soutien de sa prétention, un courrier en date du 29 mars 2023 à l’attention de Madame [O] [R] en indiquant que celle-ci s’oppose et refuse la visite de l’appartement des acquéreurs éventuels. Il ressort également du procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 avril 2023 que Madame [O] [R] a refusé l’accès à l’appartement de Monsieur [T] [X] afin que l’huissier procède à la dépose de la pompe à chaleur ce qui constitue un élément supplémentaire pour accréditer les dires du demandeur.
En outre, Monsieur [T] [X] produit un courriel de [V] [Z], agent immobilier, dans lequel il indique avoir été contraint d’annuler la veille pour le lendemain deux rendez-vous de visite de l’appartement. Il ajoute également que « devant ce manque de visibilité nous avons été contraints, malgré les frais de publication engagés par l’agence, de suspendre la diffusion de l’annonce puisque jusqu’à aujourd’hui, nous restons dans l’incapacité de proposer des créneaux horaires de visite ». Ces différents éléments suffisent à démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [O] [R], laquelle peut s’analyser en faute susceptible d’être réparée.
En effet, l’agence immobilière a été dans l’incapacité d’exercer son mandat et d’organiser des visites. L’entrave à l’exercice de l’activité de l’agence immobilière a engendré un préjudice financier à Monsieur [T] [X] dès lors que celui-ci a justement mandaté une agence immobilière pour procéder à la vente de son appartement moyennant une contrepartie financière.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner Madame [O] [R] à verser à Monsieur [T] [X] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice financier.
Sur la demande en réparation du préjudice moral
S’agissant de cette demande, force est de relever que Monsieur [T] [X] ne produit pas de pièce permettant d’attester de l’existence d’un préjudice moral en lien avec la résistance de Madame [O] [R].
Partant, il convient de l’en débouter.
Sur la demande en remboursement des dépenses prises en charge
Monsieur [T] [X] sollicite le remboursement des charges de copropriété de la part de Madame [O] [R] aux motifs que, s’agissant d’un contrat de prêt à usage, le preneur est tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet la conservation ou le fonctionnement de la chose prêtée.
En effet, les charges sont la contrepartie des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage de la chose louée ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Partant, Monsieur [T] [X] est bien fondé à solliciter le remboursement des dépenses effectuées au titre du règlement des charges de copropriété.
Néanmoins, s’agissant du caractère déterminé de la demande en paiement, Monsieur [T] [X] produit un document intitulé « comptes 2022 » et sollicite à ce titre le remboursement des charges de copropriété. Pour autant, ce document ne permet pas de déterminer avec précision le montant des charges dont s’est acquitté ce dernier au cours des vingt dernières années. En effet, si Monsieur [T] [X] estime que Madame [O] [R] doit s’acquitter des charges de copropriété, encore faut-il que ce dernier produise au soutien de sa demande des justificatifs permettant de déterminer avec précision le montant dont Madame [O] [R] doit s’acquitter annuellement. En outre, Monsieur [T] [X] ne fournit pas de relevé de dépense et ne rapporte pas la preuve du paiement des charges de copropriété.
Par conséquent, Monsieur [T] [X] sera débouté de sa demande en remboursement au titre des charges de copropriété.
Sur la demande en remboursement de la taxe foncière
Si Monsieur [T] [X] sollicite le remboursement de la taxe foncière depuis 21 ans, il convient de relever qu’il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que Madame [O] [R] se serait engagée à payer la taxe foncière, qu’ainsi, en l’absence de tout élément en ce sens, et dès lors que Monsieur [T] [X] est considéré comme l’unique propriétaire de ce bien immobilier, la taxe foncière est légalement mise à sa charge et ne saurait être supportée par Madame [O] [R].
Partant, celui-ci sera débouté de sa demande en remboursement au titre de la taxe foncière.
Sur les demandes accessoires
Madame [O] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
L'équité ne commande toutefois pas de faire droit aux demandes respectives au titre des frais irrépétibles.
En application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que Madame [O] [R] est occupante sans droit ni titre de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1], lots n°11 et n°18) appartement à Monsieur [T] [X], ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement après expiration d’un délai raisonnable ;
DIT que Monsieur [T] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à Monsieur [T] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 3000 euros à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);
CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice financier ;
DEBOUTE Monsieur [T] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE Monsieur [T] [X] de sa demande en remboursement des charges de copropriété et de la taxe foncière ;
DEBOUTE Madame [O] [R] de sa demande tendant à faire constater l’existence d’un droit de propriété ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE Madame [O] [R] aux entiers dépens ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.
LA GREFFIERELA JUGE
