TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08002 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXH
N° MINUTE : 5
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS,
[Adresse 2]
représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [H],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08002 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AXH
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 12 septembre 2005, la SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 379,55 euros et d’une provision pour charges de 73,91 euros.
Par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10626,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [J] le 30 août 2022.
Par assignation du 3 octobre 2023, la SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [J] sous astreinte de 50 euros par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7405,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2024, s'élève désormais à 7405,40 euros. La SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS précise avoir adressé plusieurs relances à Monsieur [H] [J] pour qu’il communique son avis d’imposition et de répondre à l’enquête SLS 2022. S’il a fini par justifier de ses ressources pour l’année 2023, le SLS lui a été appliqué, faute de communication de son avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020, toute l’année 2022. C’est à compter de l’application du SLS que Monsieur [H] [J] a cessé tout paiement des loyers.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS est opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 24 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10626,98 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 octobre 2022.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HABITAT SOCIAL FRANCAIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société HABITAT SOCIAL FRANCAIS de condamnation à une astreinte de 50 euros par jour de retard.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2024, Monsieur [H] [J] lui devait la somme de 7405,40 euros.
Monsieur [H] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges et hors application du supplément de loyer solidarité.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [H] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 septembre 2005 entre la SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS, d’une part, et Monsieur [H] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 25 octobre 2022,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [H] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DEBOUTE la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande d’astreinte de 50 euros par jour de retard en matière d’expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail (et cela hors application d’un supplément de loyers solidarité),
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 octobre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer à la SAHABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 7405,40 euros (sept mille quatre cent cinq euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occuaption; somme arrêté au 5 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la SA HABITAT SOCIAL FRANCAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 août 2022 et celui de l'assignation du 3 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
