TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître GEORGELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GENON CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06166 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O66
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 22 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître GENON CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B096
DÉFENDEURS
Madame [R] [H],
Monsieur [O] [Y],
demeurant [Adresse 1]
assistés par Maître GEORGELIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1286
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06166 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2O66
EXPOSE DU LITIGE
La société Anonyme de Gestion immobilière (SAGI) aux droits de laquelle vient désormais la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la dénommée RIVP) est propriétaire d'un bien immobilier situé au [Adresse 1] ([Localité 4]).
Suivant acte sous seing privé du 19 juillet 1996, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient désormais la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la dénommée RIVP) a donné à bail à [Z] [H] un logement de type F3 sis [Adresse 1].
[Z] [H] est décédé le 14 janvier 2023.
La RIVP a déposé une requête à fin d’enlèvement des meubles le 10 mars 2023. Par ordonnance du même jour, la RIVP a été autorisée à procéder à l’enlèvement des meubles présents dans l’appartement et a désigné un commissaire de justice pour effectuer cette mission.
Aux termes d’un procès-verbal de difficultés dressé par commissaire de justice en date du 3 avril 2024, celui-ci a constaté la présence dans les lieux de [R], fille du défunt, et de [O] ainsi que de leur enfant.
Par acte d'huissier en date des 3 et 31 juillet 2023, la RIVP a fait assigner [R] et [O] et sollicite du juge :
Constater que la résiliation du bail est intervenue à la date du décès d’[Z] [H], soit le 14 janvier 2023 ; Constater que [R] [H] et [O] [Y] sont occupants sans droit ni titre logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] au 1er étage, porte 11, Ordonner l’expulsion d’ [R] [H] et [O] [Y] et de toute autre occupant du logement au [Adresse 1] à [Localité 3] au 1er étage, avec l’assistance d’un commissaire de police du quartier et d’un serrurier en cas de besoin, et ce, sous astreinte, pour les contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ; Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai,, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;Réserver la compétence du juge du céans pour liquider l’astreinte Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouve régi par les dispositions des articles L.433-1, l. Supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; Condamner conjointement, ou, à défaut, in solidum [O] et [R] à verser à la RIVP à compter du 14 janvier 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du Code civil ; Condamner conjointement, ou à défaut, [R] [H] et [O] [Y] à la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner conjointement ou, à défaut, in solidum la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec exécution provisoire.
A l’audience, la SAGI, représentée, s'est référée à ses assignations. Elle maintient sa demande d’expulsion et s’oppose à la demande de délai formulée par la défense pour quitter les lieux.
A l’audience, le conseil d’[R] [H] et de [O] [Y] reprend les termes de ses conclusions préalablement visées et indique que la demande de bail initialement sollicitée par sa cliente n’est pas possible puisque celle-ci est arrivée en France en septembre 2022, soit moins d’un an avant son arrivée dans les lieux. Il s’oppose à la majoration de l’indemnité d’occupation et sollicite un délai de 10 mois pour quitter les lieux. Il indique que [R] et [O] ont un enfant en bas âge et que des démarches en vue d’obtenir un nouveau logement sont actuellement en cours. Il sollicite également le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties en date du 10 janvier 2024 oralement développées lors de l'audience du 10 janvier 2024, pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux pers bonnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.
En l’espèce, si [R] [H] sollicitait dans un courrier le transfert de bail de son père à son profit, force est de relever que lors de l’audience, il n’est pas contesté par les parties que les conditions de transfert de bail d’habitation ne sont pas réunies en l’espèce.
Par voie de conséquence, il y a lieu de constater en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail litigieux s'est trouvé résilié de plein droit le 14 janvier 2023 du fait du décès de [Z] [H] et que [R] [H] et [O] [Y] se trouvent depuis cette date, occupants sans droit ni titre du logement à usage d'habitation sis [Adresse 1] situé à [Localité 4].
Sur la demande d’expulsion
Aucune des pièces du dossier ne rapporte la preuve d'un titre d'occupation quelconque dont pourrait se prévaloir [R] [H] et [O] [Y] , occupant du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4]. En effet,
En effet, il ressort procès-verbal de constat du commissaire de justice que [R], [O] et leur fille sont arrivés en France en septembre 2022, et occupent le logement d’[Z] [H] depuis ce moment-là. Monsieur et Madame [T] ont d’ailleurs indiqué à Monsieur le commissaire de justice le 3 avril 2023 que personne ne rendait visite à [Z] [H] et que sa fille était venue les voir courant mars pour obtenir la clé du local poubelles, cette dernière ayant réussi à entrer dans l’appartement.
Dans ces conditions, le bail a été automatiquement résilié au décès d’[Z] [H], soit depuis le 14 janvier 2023. [R] [H] et [O] [Y] seront donc déclaré occupant sans droit ni titre du local précité. L'occupation illégale ne peut constituer un moyen licite de mettre en œuvre le droit au logement et constitue donc une voie de fait.
Il convient, au regard de ces éléments, ordonner l’expulsion de [R] et de [O] et de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux sans droit ni titre oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.
En l'espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 14 janvier 2023, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et de l’avance sur charge qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, et de condamner à son paiement. Aucun élément objectif ne permet de justifier la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formée par la RIVP.
S'agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l'article 1343-2 du code civil dans sa rédaction postérieure à l'ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016 dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision le précise. Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du prononcé du présent jugement s'agissant d'une somme de nature indemnitaire.
Sur la suppression du délai de deux mois
Il ressort de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
En l’espèce, la RIVP verse au dossier le procès-verbal de constat d'huissier aux termes duquel [R] [H] et [O] [Y] ont eux-mêmes reconnus être occupant de l’appartement. S’il ressort de cette même pièce que le parquet de l’appartement a été poncé, que le papier peint mural a été arraché, décollé sur une grande partie des murs, force est de constater que ces travaux de rénovation ne sauraient s’assimiler à des dégradations. De plus, force est de relever qu’aucune plainte du voisinage n’a été signalée. En tout état de cause, il n’est justifié par la demanderesse aucune manœuvre, menaces, voie de fait ou contrainte.
Partant, il convient de rejeter la demande de la RIVP de suppression du délai de paiement.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
[R] [H] et [O] [Y] sollicitent un délai de 10 mois pour quitter les lieux.
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure un an.
En l'espèce, [R] est âgée de 30 ans, produit ses bulletins de paie d’octobre et de novembre 2023. Elle produit également son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2022 qui indique qu’elle n’est pas imposable. Elle justifie d’une demande de logement locatif social déposée le 6 février 2023. Il n’est par ailleurs pas contesté que [R] vit avec [O] et leur enfant en bas âge.
Au regard de ces différents éléments, il y a lieu de leur accorder un délai de 4 mois pour quitter les lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les mesures accessoires
Il convient de condamner solidairement [R] [H] et [O] [Y] à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Succombant, [R] [H] et [O] [Y] supporteront les dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que le contrat de bail conclu le 19 juillet 1996, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient désormais la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une part, [Z] [H] d'autre part, portant sur un logement à usage d'habitation type F3 sis [Adresse 1], s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 14 janvier 2023 du fait du décès d’[Z] [H];
CONSTATE que [R] [H] et [O] [Y] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 7 mai 2019 du logement à usage d'habitation type F3 sis [Adresse 1] ;
ORDONNE en conséquence à [R] [H] et [O] [Y] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivrés conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
ACCORDE cependant à [R] [H] et [O] [Y] un délai supplémentaire de QUATRE mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visés à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de quatre mois ;
DIT qu’à défaut pour [R] [H] et [O] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande formée par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] tendant à la suppression du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
REJETTE la demande formée par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] tendant au prononcé d'une astreinte ;
DIT n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte ;
CONDAMNE [R] [H] et [O] [Y] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] à compter du 7 mai 2019 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail consenti à [Z] [H] s’était poursuivi, soumis à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux ;
REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du prononcé du présent jugement ;
CONDAMNE [R] [H] et [O] [Y] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE [R] [H] et [O] [Y] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
ORDONNE la séquestration du mobilier des occupants trouvés au lieu d'expulsion conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire,
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.
LA GREFFIERELA JUGE
