TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/06077 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N4R
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [O] [S],
[Adresse 3]
représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,
S.A. SEYNA,
[Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [E],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06077 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N4R
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 2 juin 2022, Monsieur [S] [O] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1300 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.
Par acte de cautionnement en date du 3 juin 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire du locataire, Monsieur [E] [V], vis-à-vis du bailleur Monsieur [S] [O], pour des dettes locatives exclusivement pour une durée de 12 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et de 36 mois de loyers impayés soit la somme maximale de 90 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2600 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [V] le 27 avril 2023.
Par assignation du 29 juin 2023, Monsieur [S] [O] et la SA SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juin 2023, selon la répartition suivante :-1300 euros à Monsieur [S]
- et 3900 euros à la SA SEYNA,
1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, Monsieur [S] [O] et la SA SEYNA maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2024, s'élève désormais à 14300 euros, selon la répartition suivante :
-10400 euros au bailleur et – 3900 euros à la caution.
Monsieur [S] [O] et la SA SEYNA considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [E] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Sa mère s’est présentée à l’audience mais sans pouvoir de représentation. En effet, le pouvoir qu’elle avait à l’audience précédente ne visait pas expréssement l’audience de renvoi, par conséquent, il n’est pas valable. Elle a déclaré vivre dans l’appartement et avoir cru que son fils payait les loyers.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [S] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 avril 2023.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2600 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juin 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [S] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, un décompte est versée au débat démontrant qu’à la date du 9 janvier 2024, Monsieur [E] [V] devait la somme de 14300 euros.
Monsieur [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 1300 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [S] [O] ou à son mandataire.
Sur la demande au titre du recours subrogatoire
L'article 2306 du code civil dans sa version applicable au litige prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l’espèce, les demandeurs produisent l’acte de cautionnement aux termes duquel la société SEYNA se porte caution solidaire du locataire vis à vis du bailleur pour les dettes locatives (loyers, charges, indemnités d’occupation), à partir du 03 juin 2022 et pour une durée de 12 mois tacitement reconductible, pour un montant maximum de 36 mois de loyer dans la limite de 90 000 euros. L’engagement prévoit encore que, après paiement, la caution sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire afin de recouvrir les sommes dues.
Selon les quittances subrogatives produites, la société SEYNA a payé la somme totale de 3 900 euros à Monsieur [S] [O] au titre des loyers et charges dus par le locataire, elle est donc subrogée dans les droits de ce dernier pour recouvrer cette somme.
Compte tenu de ce qui précède, il convient de condamner Monsieur [E] [V] à payer à la société SEYNA la somme de 3900 euros.
Il sera condamné à payer la somme restante soit 10 400 (dix-mille-quatre-cent euros) à Monsieur [S] [O] .
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [E] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juin 2022 entre Monsieur [S] [O], d’une part, et Monsieur [E] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 27 juin 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [E] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [E] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1300 euros (mille trois cents euros) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer la somme de 14 300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2024 ; ainsi répartie :
- la somme de 10 400 euros (dix-mille-quatre-cent euros) à Monsieur [S] [O],
- la somme de 3900 euros (trois-mille-neuf cents euros) à la SA SEYNA,
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
DÉBOUTE Monsieur [S] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2023 et celui de l'assignation du 29 juin 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
