TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DEPOIX
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître MOUYECKET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05461 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HE2
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [J] [M],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître MOUYECKET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D502
DÉFENDERESSE
Madame [G] [C],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître DEPOIX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C673
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05461 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HE2
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 26 mai 2017, Madame [J] [M] a donné à bail à Madame [G] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]).
Par acte d'huissier en date du 7 octobre 2022, Madame [J] [M] a délivré à Madame [G] [C] un congé pour vendre à effet du 31 mai 2023 à minuit.
Madame [G] [C] s'est maintenue dans les lieux après le 31 mai 2023.
Par acte d'huissier en date du 26 juin 2023, Madame [J] [M] a assigné Madame [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
valider le congé pour vendre,constater que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023,ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] ainsi que tout occupant de son chef de l’appartement situé au [Adresse 2]) avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; autoriser Madame [J] [M] à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec dispense du délai de deux mois prévu par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 avec concours de la force publique, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter du jugement ; Supprimer le bénéfice du sursis prévu à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ; autoriser la séquestration des effets mobiliers,fixer une indemnité d'occupation égale au montant résultant du contrat résilié (loyer et charges) et condamner Madame [G] [C] au paiement de celle-ci jusqu'à la libération des lieux,Condamner Madame [G] [C] à verser à Madame [J] [M] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la recevabilité de sa demande, dans ses conclusions visées à l'audience du 10 janvier 2024, Madame [J] [M] fait valoir, au visa des articles 1968 et 1976 du Code civil, qu'elle est propriétaire du bien compte-tenu du décès de Monsieur [E] [L] intervenu le 1er mars 2023.
Au soutien de sa demande, Madame [J] [M] se fonde sur l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la validation du congé pour vente délivré le 7 octobre 2022. Elle estime, au visa d l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, que le congé délivré pour vendre est une offre de vente qui lie le propriétaire lequel ne peut se rétracter avant son délai de préavis. Elle indique en outre que, le formalisme imposé par la loi d'un acte de rétractation d'un congé délivré fait défaut dès lors qu'il s'agit d'un échange de sms entre Madame [J] [M] et Madame [G] [C]. Elle considère que le motif tiré de la nullité du congé soulevé par la défense au visa de l'article 9 du Code de procédure civile fait défaut dès lors que le logement est considéré comme décent.
Elle demande également de statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du CPCE.
Madame [J] [M] sollicite la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux au visa de l'article L. 412-1 du CPCE dès lors que Madame [G] [C] a bénéficié d'importants délais puisque celle-ci se maintient dans les lieux depuis le 1er juin 2023. Pour la même raison, Madame [J] [M] sollicite la suppression du bénéfice de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
A l'audience du 10 janvier 2024, Madame [J] [M], représentée par son conseil, ont par conclusions déposées et soutenues oralement, sollicité le maintien de la totalité de leurs demandes antérieures et ont en outre sollicité le rejet des demandes de Madame [G] [C]. Elle sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 800 euros et la condamnation de Madame [G] [C] au paiement d’une occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables et cela à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Madame [G] [C], représentée par son conseil, a également déposé des écritures soutenues oralement à l'audience, au titre desquelles elle soulève, au visa de l'article 122 du Code de procédure civile, l'irrecevabilité à agir de Madame [J] [M] au motif que celle-ci ne démontre pas sa qualité de propriétaire des lieux puisque l'acte d'achat du bien n'est pas versé aux débats.
A titre subsidiaire, elle estime que Madame [J] [M] s'est rétractée de sa demande de congé de telle sorte que celle-ci devra être déboutée de ses demandes.
Elle souligne, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le juge doit contrôler la légitimité des congés pour vendre et qu'en l'espèce, l'intention réelle et sérieuse de vendre n'est pas démontrée. Elle sollicite la nullité du congé pour cause de désordres affectant l'appartement. Elle souhaite le débouté des demandes de Madame [J] [M].
A titre infiniment subsidiaire, Madame [G] [C] sollicite, au visa l'article 412-1 et suivants du CPCE, des délais pour quitter les lieux. Il fait valoir que Madame [G] [C] vit dans les lieux avec son fils âgé de 3 ans et demi qu'elle élève seule. Il indique que celle-ci souffre de graves problèmes de santé notamment pour avoir été opérée d'un cancer du poumon l'année dernière. Celle-ci s'est vu refusée à plusieurs reprises des candidatures pour des nouveaux logements et elle est reconnue DALO depuis le mois de mai 2023.
Madame [G] [C] sollicite la condamnation de Madame [J] [M] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'une condamnation aux entiers dépens.
A l'audience, Madame [G] [C] a maintenu ses demandes et a déposé des écritures soutenues oralement à l'audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir
En vertu de l'article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
S’agissant des modes de preuves admis quant à établir la propriété d’un bien, l’article 1538 du Code civil prévoit que la preuve peut être rapportée « par tous moyens ».
En l'espèce, si la demanderesse ne produit pas, au soutien de sa demande, un acte d’acquisition portant sur le bien objet du litige, celle-ci verse aux débats la copie de l’acte de vente en viager conclue avec Monsieur [E] [L], ainsi que l’acte de décès de ce dernier en date du 1er mars 2023. Celle-ci produit également l’acte de vente entier permettant de justifier de la qualité de propriétaire de Monsieur [E] [L]. La preuve de la propriété d’un bien peut être rapportée par tout moyen, ces différents éléments suffisent pour établir la qualité de propriétaire de Madame [J] [M] au moment où celle-ci a délivré congé.
Ainsi, Madame [J] [M] avait la qualité de propriétaire au moment où celle-ci a délivré le congé pour vendre à Madame [G] [C]. Ainsi, sa demande est recevable.
Sur la demande de validation du congé délivré par le bailleur
En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ».
« Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. »
« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. »
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. »
En l'espèce, le bail du 1er juin 2017 été conclu pour une durée de trois ans. Il a été tacitement reconduit depuis et pour la dernière fois le 1er juin 2020. Le congé pour vente a été signifié le 7 octobre 2022 à Madame [G] [C] pour prendre effet le 31 mai 2023, soit sept mois avant l'expiration du contrat de bail. Il respecte donc les délais légaux. Par ailleurs, il précise le motif du congé ainsi que le prix de vente.
Sur la nullité du congé
Sur la rétractation du bailleur
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Madame [G] [C] fait valoir que Madame [J] [M] a usé de son droit de rétractation. Elle produit au soutien de ce moyen des échanges de SMS en date du 31 mai 2023 dans lequel Madame [J] [M] indique « Bonjour Madame [G] [C] j’ai pris la décision de le revendre occupé pour te laisser le temps de trouver autre chose car j’avais le choix de le vendre vide…. » Or, il convient de noter que dès lors que le congé pour vente vaut offre de vente, le congé lie le propriétaire lequel ne peut se rétracter avant son délai de préavis, soit à la fin d’un délai de deux mois.
Partant, [G] [C] ne pouvait légalement pas se rétracter de son offre de vente.
Sur le motif réel et sérieux du congé
La contestation de l’intention réelle de vendre est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d'aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé (3 Civ., 9e juin 2009, n 08-15.112, 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372).
La décision de vendre constitue un motif de congé et le bailleur n’a pas à justifier de la réalité du motif allégué. La charge de la preuve d’une fraude pèse en conséquence sur le locataire, conformément au droit commun de la charge de la preuve.
En l’espèce, si le défendeur estime que le congé est frauduleux en expliquant que Madame [J] [M] n’avait pas l’intention de vendre au motif que le prix proposé à Madame [G] [C] était largement supérieur au prix du mandat pour vendre, Madame [J] [M] produit une attestation de la part de l’agent immobilier [D] [I] en date du 26 octobre 2023 dans laquelle elle écrit « le jeudi 6 juillet 2023, j’ai effectué une visite de studio avec Madame [M] avec une cliente. Sa locataire étant absente c’est sa mère qui a ouvert l’appartement. La visite a dès le départ mal commencé, la mère nous a mal parlé en nous disant de faire vite puisqu’elle allait travailler. Je lui ai dit que l’horaire avait été fixé avec l’accord de sa fille et qu’une visite prenait environ 30 minutes (…) D’une manière générale, les visites avec Mme [C] sont très compliquées (…) Bref, un process très difficilement applicable qui m’a fait annuler de nombreuses visites ».
Ainsi, la propriétaire justifie d’un mandat de vente donné à un agent immobilier mais également des dispositions prises pour faire visiter l’immeuble aux candidats acquéreurs. La différence de prix proposée entre le congé pour vendre et l’estimation ne suffit pas à considérer que le congé pour vendre a été délivré en fraude des droits du locataire, dès lors que Madame [J] [M] produit aux débats d’autres éléments permettant de justifier de son intention réelle et sérieuse de vendre le bien.
Si la défenderesse fait valoir la nullité du congé pour vente au motif que celui-ci serait instrumentalisé en réponse aux griefs effectués par la locataire et ainsi dénué de cause réelle et sérieuse, force est de relever que Madame [G] [C] ne rapporte aucunement la preuve que Madame [J] [M] a agi en fraude des droits du locataire.
Sur la nullité du congé pour cause de désordres
Madame [G] [C] sollicite la nullité pour cause de désordres et verse au débat des photographies de son appartement. Ces photographies ne comportent pas de date mais sont annexées à un mail écrit par Madame [G] [C] dans lequel elle fait part le 31 décembre 2022 à Madame [J] [M] de ses problèmes de moisissures sur les murs de l’appartement.
Néanmoins, Madame [J] [M] verse aux débats une attestation d’un inspecteur de salubrité en date du 30 mai 2023 lequel indique qu’ « une visite dans le logement de Madame [G] [C] a été effectuée ce même jour et qu’il n’a pas été constaté de moisissures dans ce logement, en raison d’une aération permanente efficace. Cependant, vous avez signalé la présence de moisissures sur les murs du séjour qui pourrait provenir notamment d’un manque d’isolation thermique. Cette situation ne présente pas de désordre au titre du règlement sanitaire du département de [Localité 3]. En conséquence, je vous informe procéder au classement de ce dossier. »
Ainsi, il ressort des ces éléments que la présence de moisissures dans l’appartement ne saurait constituer un désordre de nature à justifier la nullité du congé de vente.
En conséquence, il convient de valider le congé pour vente délivré le 7 octobre 2022 pour le 31 mai 2023 et de constater l'expiration du contrat de bail à cette date.
Sur la demande d’expulsion
La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, ni le sursis à exécution en période hivernale.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte dès lors que le concours de la force publique pourra être demandé pour faire exécuter la décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles.
Sur les délais pour quitter les lieux
Il ressort des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne l'expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d'une durée comprise entre trois mois et trois ans, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
A l'appui de sa demande, Madame [G] [C] indique qu’elle vit seule avec son fils âgé de 3 ans et demi, qu’elle élève seule. Elle a été opérée d’un cancer du poumon l’année dernière. Elle justifie de demandes de relogement dans le parc social. Elle est reconnue DALO depuis le mois de mai 2023. Un dossier MDPH est également en cours.
Si Madame [J] [M] justifie de la volonté réelle et sérieuse de reprendre le logement pour vente, il convient, compte-tenu des situations respectives des parties, d’accorder à Madame [G] [C] un délai pour quitter les lieux de 4 mois.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, jusqu’à complète libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.
L'équité commande de faire droit à la demande formée Madame [J] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 500 euros.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire afin de purger le contentieux, ne sera pas écartée en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable les demandes formées par Madame [J] [M] ;
CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [G] [C] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 26 mai 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er juin 2023,
DIT qu’à défaut pour Madame [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quatre mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [M] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, notamment, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [G] [C] à verser à Madame [J] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE Madame [G] [C] et Madame [J] [M] de leurs autres demandes ;
CONDAMNE Madame [G] [C] à verser à Madame [J] [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [G] [C] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LA JUGE
