TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 21/03/2024
à : - Me E. ELBAZ
- Me C. HENNEQUIN
Copie exécutoire délivrée
le : 21/03/2024
à : - Me E. ELBAZ
- Me C. HENNEQUIN
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/01405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YX
N° de MINUTE :
6/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 mars 2024
DEMANDEURS
Madame [F] [K], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Evelyne ELBAZ, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
DÉFENDERESSE
La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.I.[Localité 8]), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 février 2024
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YX
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 06/11/2017, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] a donné à bail à [J] [K] et [F] [K] un appartement à usage d’habitation, logement conventionné situé au [Adresse 5], 5ème étage, porte G, pour un loyer mensuel initial de 888,38 outre une provision sur charges.
Par ordonnance du 23/01/2024, [J] [K] et [F] [K] étaient autorisés à assigner à heure indiquée la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8] à l'audience du 06/02/2024, présidé par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d'une demande relative au bail d'habitation.
Par acte de commissaire de justice en date du 25/01/2024, [J] [K] et [F] [K] ont fait assigner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
L’affaire était appelée à l’audience du 06/02/2024 et faisait l’objet d’un renvoi pour être finalement examinée à l’audience du 13/02/2024.
[J] [K], représenté par un conseil, et [F] [K], assisté du même conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :
- déclarer recevables et bien fondées leurs demandes ;
- débouter la RIV[Localité 8] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la RIV[Localité 8] à réaliser les travaux de mise en sécurité et conformité de l’appartement donné à bail, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir et sans limitation de durée ;
- condamner la défenderesse à les reloger dans un logement décent, jusqu’à ce que les travaux de remise en sécurité et conformité de l’appartement soient achevés ;
- ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en conformité sur production du procès-verbal de réception ;
si une mesure d’expertise avant-dire droit venait à être ordonnée : condamner la défenderesse à prendre à sa charge et en totalité la consignation fixée, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour en cas de non-règlement dans le délai ordonné,
- en tout état de cause : condamner la défenderesse à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, et au visa des articles 1724 du code civil, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :
- la recevoir en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée ;
- dire n’y avoir lieu à référé ;
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum les mêmes à verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 21/03/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
En application de l'article 835 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction
ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.
En revanche, le locataire ne peut exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L521-1du code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
En l'espèce, s’agissant de la demande de travaux, les demandeurs produisent pour corroborer leurs dires les échanges de correspondances au cours de l’année 2023 entre leur conseil et la RIV[Localité 8] au sujet de l’installation d’une VMC, les courriers officiels du conseil des demandeurs du 21/07/2023 et 26/09/2023, le courrier en réponse de la RIV[Localité 8] du 24/11/2023, un courriel de [F] [K] à son conseil le 12/02/2024, des procès-verbaux de constat par commissaire de justice des 22/12/2023, 16/01/2024, 12/02/2024, un courriel du 02/01/2024 du conseil des demandeurs à [X] [I], adjoint au maire du [Localité 3] chargé de l’urbanisme et du logement.
La RIV[Localité 8] conteste avoir manqué à ses obligations légales, et produit pour en justifier une facture de la société ACORUS du 24/06/2022, les courriers des conseils des demandeurs en juillet, août et septembre 2023, le bon de commande et la vérification des prises électriques en novembre 2023, le bon de commande pour étude de faisabilité de l’installation d’une VMC individuelle en date du 27/06/2023.
Il résulte de ces éléments que les demandeurs ont alerté dès 2019 la RIV[Localité 8] de la présence d’humidité dans le logement. Il est alors non contesté que des travaux ont été effectués en 2022 par la bailleresse, mais que les traces d’humidité sont revenues dès janvier 2023. Mise en demeure d’effectuer de nouveaux travaux par le conseil des demandeurs le 04/01/2023, la RIV[Localité 8] sollicitait l’entreprise DV ETUDES CONSEILS REALISATIONS aux fins de devis sur la faisabilité de l’installation d’une VMC dans le logement. Le devis était transmis le 27/06/2023 à la RIV[Localité 8], qui en informait les locataires. Ces derniers, par la voie de leur conseil, ont refusé à plusieurs reprises l’installation de cette VMC, sollicitant la validation de leur propre expert et le relogement le temps des travaux. Or, et comme le soulève la RIV[Localité 8], de telles demandes n’étaient fondées sur aucune base légale, de sorte que l’installation de la VMC n’a pu avoir lieu du seul fait des locataires.
Il résulte du dernier courrier de la RIV[Localité 8] que les locataires ont finalement accepté en novembre 2023 l’installation de la VMC, et qu’ils ont été informés d’une visite aux fins d’installation courant janvier 2024.
Il ressort des procès-verbaux de constat des 22/12/2023, 16/01/2024 et 12/02/2024 que la problématique d’humidité n’a eu de cesse de se dégrader, le commissaire de justice notant au cours des visites « une forte odeur d’humidité » et la présence de moisissures autour des fenêtres, le long des plinthes, sur le plafond. Ces éléments ressortaient des photographies annexées. À partir de janvier 2024, le commissaire de justice acte la présence de goutte d’eau au niveau des prises électriques derrière l’armoire d’une chambre.
S’il est manifeste que des gouttes d’eau sont visibles sur des prises électriques du logement depuis janvier 2024, il n’est pas établi l’origine de ce désordre. Le constat note que ces prises électriques se trouvaient derrière une armoire, et il n’est donc pas établi que le problème persiste après retrait de l’armoire pouvant générer une humidité importante du fait des moisissures sur le mur. Le 13/11/2023, les prises électriques de la cuisine et du salon ont été réparées, sans que ne soit relevé par l’entreprise intervenante ou les locataires des plus amples désordres. Les locataires n’ont pas alerté leur bailleresse de la présence d’eau dans des prises électriques, qui en a appris l’existence par la présente procédure et qui n’a donc pas pu proposer aux locataires une intervention. Il n’a pas non plus pu être évalué si l’installation d’une VMC, proposée depuis juin 2023 par la bailleresse, serait de nature à mettre fin au trouble.
Dans ces conditions, il est manifeste que la nature des travaux à effectuer afin de remédier au trouble n’est pas déterminable. La demande de mise en conformité sera donc rejetée, et une mesure d’expertise sera ordonnée, dont les frais de consignation seront mis à la charge des consorts [K], à l'initiative de la présente procédure.
S’agissant de la demande de suspension des loyers, et compte tenu du rejet de la demande de réalisation des travaux de conformité, elle apparaît prématurée en ce que seule l’expertise judicaire pourra permettre de déterminer la nécessité et la nature des travaux de conformité à réaliser. Il appartiendra alors aux demandeurs, et après réception du rapport, de solliciter les mesures conservatoires qui leur sembleront utiles. À ce stade de la procédure, et selon les critères de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1898, la demande de suspension n’est pas fondée.
S’agissant de la demande de relogement, les demandeurs n’ont pas alerté le service technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 8], ni effectué un signalement auprès de la Commission départementale de conciliation ou auprès de la CAF sur l’état du logement. Le logement n’a pas fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité avec interdiction temporaire ou définitive d’habiter. La demande de relogement ne répond pas aux conditions légales et règlementaires, et sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Compte tenu de la nature du litige, de la situation des parties et de la
solution, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.
Au regard de la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
REJETONS la demande de travaux de mise en conformité sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
REJETONS la demande de relogement le temps de la remise en état du logement ;
REJETONS la demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la remise en état ;
ORDONNONS une expertise judiciaire confiée à :
[R] [B], expert près de la Cour d’appel de PARIS,
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 7]
avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :
. de se rendre sur les lieux à [Adresse 5], 5ème étage, porte G ;
. de se faire remettre tous documents utiles à la solution du litige ;
. de décrire et vérifier les désordres allégués notamment l'étanchéité des murs, le système de ventilation et d'aération, l'installation électrique, la présence d’humidité dans le logement, l’état des prises électriques et décrire tout autre désordre constaté dans le logement objet du litige ; d’en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition, en déterminer les causes et origines en précisant s’ils sont structurels, s'ils sont imputables aux conditions d’utilisation, d'occupation ou d’entretien du bien litigieux et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, préciser notamment les effets du nombre des occupants par rapport à la surface du logement ;
. de préciser si les désordres affectent le logement de [J] [K] et [F] [K] dans ses éléments constitutifs ou ses éléments d’équipement, le rendant impropre à sa destination, de donner un avis motivé sur la décence du logement du fait de ces désordres ;
. de décrire les travaux effectués par le bailleur depuis l'entrée dans les lieux des locataires, et dire, dans la mesure de possible, s'ils étaient de nature à rendre propre à sa destination le logement ;
. de décrire et d’évaluer les travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution ; d’en chiffrer le coût en annexant au rapport les devis utilisés ;
si les travaux ont déjà eu lieu, de décrire ceux-ci, donner un avis sur leur conformité avec ceux nécessaires à la remise en état des lieux et le cas échéant, de décrire et d’évaluer les travaux complémentaires requis ;
. de fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, y compris un éventuel préjudice de jouissance, notamment dû à l’état des lieux et aux travaux de réfection ;
. de faire les comptes entre les parties le cas échéant ;
DISONS que :
. l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise ;
. en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise sur simple requête ;
. l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
. l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans un secteur de compétence différent du sien, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, et à charge de joindre son avis au rapport d’expertise ;
. l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties et répondra à leurs observations (dires) formulées par écrit dans le délai préalablement fixé par l’expert ;
. l’expert devra dire si certaines mesures s’imposent d’urgence, en préciser la nature et le coût dans un compte-rendu à déposer à bref délai ; en ce cas, à défaut d’accord des parties sur l’exécution de ces travaux sous le contrôle de l’expert et sur l’avance des frais, il devra être statué sur saisine du juge par la partie la plus diligente ;
. l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la date de la présente décision (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise), et communiquer ces deux documents aux parties ;
DISONS que [J] [K] et [F] [K] devront consigner, d'avance, la somme de 1200 euros à la régie du tribunal judiciaire de PARIS - Service de la régie annexe dans les deux mois de la présente décision faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque,
DISONS que si les parties viennent à se concilier, elles pourront demander au Juge chargé du contrôle de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;
DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
DISONS n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YX
