TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 21/03/2024
à : Maitre Frédéric HUTMAN
Maitre Antoine JARLOT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 23/09779
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIY
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [B], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maitre Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432
DÉFENDERESSE
Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Antoine JARLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #1703
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mars 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIY
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2021, Madame [I] [B] a donné à bail à Madame [N] [Z] un appartement dont elle est propriétaire sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 950 euros.
Elle a fait délivrer à Madame [N] [Z] un congé pour vendre le 09 mars 2023 à effet au 30 novembre 2023.
Madame [N] [Z] a saisi la commission départementale de conciliation des baux de [Localité 3] le 21 avril 2023.
Au terme du protocole qui a été signé le 30 juin 2023, le loyer a été fixé à la somme de 900 euros mensuelle, la bailleresse s'est engagée à rembourser le trop-perçu qui en résulte ainsi qu'à fournir une attestation de bon règlement des loyers sous quinzaine concernant la période du 1er décembre 2021 au 31 juillet 2023 et la preneuse à quitter les lieux le 30 novembre 2023 au plus tard.
Madame [I] [B] a adressé une mise en demeure à Madame [N] [Z] le 1er décembre 2023 aux termes de laquelle elle l'enjoint à quitter les lieux sous huitaine.
Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 13 décembre 2023, Madame [I] [B] a fait assigner Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins d'obtenir :
la validation du congé notifié le 30 juin 2023,l'expulsion de Madame [N] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et la séquestration des meubles garnissant le logement à ses frais, risques et périls,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 40 euros par jour à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à libération des lieux,sa condamnation au paiement d'une provision de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Lors de l'audience du 15 février 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, elle a soutenu oralement les conclusions qu'elle a déposées et aux termes desquelles elle réitère les demandes formées dans son acte introductif d'instance.
Elle expose qu'elle fonde sa demande d'expulsion sur le protocole signé le 30 juin 2023 au terme duquel Madame [N] [Z] s'est engagée à quitter les lieux et non sur le congé qu'elle a fait délivrer le 09 mars 2023. Elle fait falloir que ce protocole d'accord vaut congé délivré par la locataire, que cette dernière ne saurait avancer que son consentement a été vicié lors de la réunion de conciliation alors qu'elle a confirmé par écrit, postérieurement, son souhait de quitter le logement, et qu'enfin, le protocole respecte le formalisme minimal exigé par les textes lorsque le congé émane du preneur.
Madame [N] [Z], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle sollicite :
in limine litis,
de prononcer la nullité des assignations datées des 6, 12 et 13 décembre 2023,de renvoyer Madame [I] [B] à mieux de se pourvoirà titre principal,
de constater l'absence de congé valide, l'existence d'une contestation sérieuse et l'absence de trouble manifestement illicite,en conséquence, de dire n'y avoir lieu à référé et débouter Madame [I] [B] de l’ensemble de ses demandesDécision du 21 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIY
à titre reconventionnel,
de condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 4 000 euros pour procédure abusive,en tout état de cause,
de condamner Madame [I] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soulève, in limine litis, la nullité de l'assignation au visa de l’article 56 du code de procédure civile indiquant que celle-ci ne comporte pas les moyens de faits et de droit nécessaire à la compréhension du litige et à la préparation de sa défense. A titre principal, elle sollicite le débouté de Madame [I] [B] de l'ensemble de ses demandes eu égard aux contestations sérieuses qu'elle forme. La première à trait à la qualification du bail, lequel portait sur un appartement non meublé et ne permettait donc pas à Madame [I] [B] de délivrer un congé sur un autre fondement que celui de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La seconde contestation formée par Madame [N] [Z] concerne la validité du document de conciliation dont se prévaut la bailleresse et dont la défenderesse indique qu'il ne saurait faire office de congé au sens de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre publique. De plus, elle soulève la nullité de ce prétendu protocole eu égard aux concessions dérisoires consenties par Madame [I] [B] et au caractère vicié de son propre consentement. Dès lors, Madame [N] [Z] qui soutient être toujours titulaire du bail, se prévaut d'un titre d’occupation et conteste l’existence de tout trouble manifestement illicite aussi bien que d'un quelconque dommage imminent au sens de l'article 835 du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu, selon elle, de faire droit aux demandes de Madame [I] [B] et elle sollicite à titre reconventionnel le paiement de dommages et intérêts au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile estimant la procédure intentée à son encontre abusive
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
In limine litis, sur la nullité de l'assignation
Il ressort de l'article 114 du code de procédure civile qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
L'article 56 du code de procédure civile dispose que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :
1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions.
En l'espèce, l'assignation délivrée par Madame [I] [B] le 06 décembre 2023, comporte une rubrique « objet de la demande » aux termes de laquelle la demanderesse expose ses moyens de faits et vise, dans la rubrique « par ces motifs», les articles 7 et 12 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, l'assignation comporte ainsi les moyens de droits et de faits mentionnés dans l'article susvisée.
De plus, Madame [N] [Z] ne saurait prétendre que l'absence de mention relative aux articles 834 et 835 du code de procédure civile lui causent grief dès lors qu'elle a soutenu, lors de l'audience du 15 février 2024 des conclusions particulièrement fournies aux termes desquelles elle soulève, en défense, ce qu'elle qualifie de « contestations sérieuses » et argue de l'absence de « trouble manifestement illicite » ou de « dommage imminent », démontrant ainsi qu'elle a connaissance des particularités de la procédure de référé qui lui est intentée.
Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité de l'assignation sera rejetée.
Sur la demande de validation de congé
Selon les articles 834 et 835 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il résulte de la combinaison des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur d'un bail portant sur un appartement non meublé peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis de trois mois, sauf exception. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Il a déjà été jugé que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, à l'expiration du délai de préavis applicable.
Les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 sont d’ordre public, selon son article 2.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail consenti à Madame [N] [Z] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [I] [B] admet, aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, que le bail a été improprement qualifié de meublé.
Dès lors, la contestation soulevée par la défenderesse ayant trait à la qualification du bail ne sera pas examinée, ce point n'étant pas débattu.
C'est ainsi que Madame [I] [B] ne prétend pas se fonder sr le congé qu'elle a initialement fait elle-même délivrer le 09 mars 2023 au visa de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 pour solliciter l'expulsion de Madame [N] [Z] mais sur un document de conciliation daté du 30 juin 2023 aux termes duquel la locataire « s'engage à quitter le logement au plus tard le 30 novembre 2023 », qu'elle qualifie de congé délivré par la locataire.
Or le document de conciliation présenté n'est, par définition, pas un acte unilatéral puisqu'il est le fruit de négociations qui sont, en outre, remises en question par la défenderesse.
Décision du 21 mars 2024
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De plus, le formalisme prévu par l'article 15 susmentionné n'est pas respecté en ce que le document de conciliation n'a pas été remis au bailleur selon les modalités prévues. A cet égard, il doit être relevé que le document n'est pas signé par la bailleresse mais par son conseil, ce qui ne saurait être qualifié de remise en main propre contre émargement et qu'il n'est pas rédigé de la locataire elle-même.
Enfin il doit être relevé que Madame [N] [Z] soulève la nullité de ce document de conciliation sur lequel Madame [I] [B] se fonde pour poursuivre l'expulsion de la défenderesse, eu égard à la disproportion des concessions consenties par les parties et de son contingentement qu'elle estime avoir été vicié au regard du congé initialement délivré par Madame [I] [B] pour vente lui laissant croire qu'en tout état de cause, elle devait quitter le logement à compter du 30 novembre 2023.
Dès lors, l'assimilation d'un tel document de conciliation au congé donné par le locataire, émanant de sa seul volonté, congé qui est encadré par des dispositions d'ordre public et soumis à un formalisme particulier ne relève pas de l’évidence requise en référé et il y a lieu d'accueillir la contestation sérieuse formée par Madame [N] [Z] à ce sujet.
Compte-tenu de ce qui précède, il ne saurait être retenue l'existence d'un quelconque trouble manifestement illicite, l’occupation sans droit ni titre de Madame [N] [Z] au sein de l'appartement litigieux n'étant, à ce stade, pas établie.
Dès lors, Madame [I] [B] sera déboutée de sa demande de validation de congé et de ses demandes subséquentes en expulsion, en paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de Madame [I] [B] de condamnation à une provision de 5 000 euros
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Madame [I] [B], dont la demande se heurte à une contestation sérieuse et qui échoue ainsi à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite ne pourra qu'être déboutée de sa demande de condamnation à une provision de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle formée par Madame [N] [Z] en paiement de la somme de 4 000 euros
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, Madame [N] [Z] ne forme pas sa demande à titre provisionnel. Dès lors, elle ne saurait prospérer en référé et ce d’autant qu'elle ne démontre pas le caractère particulièrement abusif de la procédure initiée par Madame [I] [B] alors que le litige n'est pas tranché au fond.
En outre, il ne saurait être reproché à la demanderesse « sa légèreté» puisque celle-ci ne fonde précisément pas sa demande d'expulsion au regard du congé qu'elle a fait délivrer mais du document de conciliation contesté par la défenderesse.
Enfin, si Madame [I] [B] n'a pas respecté le délai qu'elle avait imparti à la locataire aux termes de la mise en demeure du 1er décembre 2023 et qu'elle l'a faite assigner dès le 6 décembre 2023, force est de constater que Madame [N] [Z] est toujours présente dans les lieux au jour de l'audience et qu’elle ne démontre ainsi pas en quoi les trois jours de préavis dont Madame [I] [B] s'est affranchie lui ont causé un quelconque préjudice.
Par conséquent, Madame [N] [Z] sera déboutée de se demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
Madame [I] [B], partie perdante, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait contraire à l'équité de laisser la défenderesse supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a avancés. Par conséquent, Madame [I] [B] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la décision est de droit et ne peut être écartée en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé et par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,
DÉBOUTONS Madame [N] [Z] de sa demande de prononcer la nullité de l'assignation délivrée par Madame [I] [B]
DISONS n'y avoir lieu à référé en la cause ;
En conséquence,
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ;
DÉBOUTONS les parties de l'ensemble de leurs demandes,
CONDAMNONS Madame [I] [B] aux dépens ;
CONDAMNONS Madame [I] [B] à payer à Madame [N] [Z] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.
