TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [R] [Y]
Madame [U] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marc GAILLARD
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFA
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 21 mars 2024
DEMANDERESSE
La société MALAKOFF PROPCO SAS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962
DÉFENDEURS
Monsieur [R] [Y]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [D]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors de l’audience
et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du prononcé du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mars 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 juillet 2023, la Société par Actions Simplifiées MALAKOFF PROPCO (ci-après " SAS MALAKOFF PROPCO ") a donné à bail à Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] un appartement de trois pièces situé [Adresse 1], lot 67 pour une durée de 6 ans moyennant un loyer de 2 586 euros par mois outre une provision sur charge mensuelle de 124 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, la SAS MALAKOFF PROPCO a fait assigner Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
-leur expulsion sans délai des lieux occupés ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu et séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux,
-la suppression du délai légal de 2 mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :
-10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation de bonne foi,
-12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour gains réalisés à raison de sous-locations illicites,
-5 000 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu'à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés, indemnité indexée sur l'indice INSEE,
-2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 27 septembre 2023 et 23 novembre 2023.
A l'audience du 12 janvier 2024, la SAS MALAKOFF PROPCO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Régulièrement assignés en étude, Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 2 de la loi du 06 juillet 1989 applicable au bail du logement loué selon le contrat de bail, dispose que la résidence principale s'entend comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle , raison de santé ou cas de force majeure , soit par le preneur ou son conjoint , soit par une personne à charge au sens du Code de la Construction et de l'Habitation .
Par ailleurs, l'article 8 de la même loi interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (…).
Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l'article 1224 du même code, devenu 1224, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.
Il appartient au bailleur qui invoque une inoccupation personnelle des lieux en tant que résidence principale, une cession ou une sous-location de bail, de le prouver, conformément à l'article 9 du code de procédure civile.
En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des locaux pris par le preneur à titre de résidence principale. Il est expressément stipulé, à l'article 5,1 du bail intitulé " destination " que " l'appartement loué est destiné à la résidence principale du locataire. Celui-ci s'engage à y habiter personnellement, s'interdisant de le prêter, même temporairement. Le locataire pourra y héberger les membres de sa famille ou autres personnes de son choix ainsi que celles à son service (…) ".
Or la SAS MALAKOFF PROPCO a fait dresser par l'étude de commissaire de justice [V] [I] un constat le 27 septembre 2023, ainsi qu'elle y a été autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé le 13 septembre 2023, aux termes duquel il est établi que l'appartement pris à bail par Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] correspond à celui qui est proposé à la location sur le site internet AIR BNB par un certain " [K] ". Sur place, Monsieur [B] [N], de nationalité américaine, a confirmé avoir loué l'appartement sur ladite plateforme du 24 septembre 2023 au 02 octobre 2023 pour une somme de 4 567,41 dollars.
Si Monsieur [R] [Y] a indiqué par courriel du 02 octobre 2023 à la BNP REAL ESTATE, mandataire du bailleur, avoir prêté son appartement à son beau-frère cette semaine là et avoir découvert qu'il l'avait proposé à la location, un second procès-verbal dressé par l'étude de commissaires de justice VENEZIA le 23 novembre 2023 établit que l'appartement est toujours, à cette date, proposé à la location sur la plateforme AIR BNB dans son intégralité pour une somme de 650 euros par nuit, que cinq commentaires ont été laissés par des visiteurs en septembre et octobre 2023, qu'il apparaît disponible à la location sur de larges périodes, notamment la totalité des mois de mars et avril 2024 et que l'hôte propose à la location trois autres appartements.
Cette mise en location de l'appartement moyennant une rémunération fixée à la somme de 650 euros la nuitée, clairement établie par le constat de commissaire de justice et non contestée par les défendeurs qui, bien que régulièrement touchés par l'assignation, ne se sont pas présentés pour apporter leurs explications, s'analyse comme une sous-location prohibée par les stipulations contractuelles et la loi et constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations.
Elle justifie, en conséquence, que soit prononcée la résiliation du bail à compter de la présente décision.
En conséquence, il convient, en l'absence de départ volontaire, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [Y] et de Madame [U] [D] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
S'agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d'en régler le sort et il n'y a pas lieu de prévoir d'autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.
Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
Compte tenu des circonstances et de la nature des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer majorée de 10 % outre les charges. Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] seront condamnés solidairement, au regard de la clause qui le prévoit au contrat de bail en son article 9, au paiement de cette somme à compter du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.
Sur la suppression du délai légal de deux mois
L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, il ressort que l'appartement a été pris à bail par les preneurs au mois de juillet 2023 et que ces derniers l'ont sous-loué très rapidement puisqu'un commentaire de visiteur a été laissé dès le mois de septembre 2023, selon les procès-verbaux de commissaires de justice. Les périodes particulièrement étendues durant lesquelles l'appartement est proposé à la location tendent par ailleurs à démontrer que les défendeurs n'occupent pas cet appartement en dépit des déclarations de Monsieur [R] [Y].
En effet, celui-ci a affirmé au mois d'octobre 2023, occuper de manière effective l'appartement mais l'avoir prêté un temps à son beau-frère et avoir découvert à cette occasion que celui-ci l'avait proposé à la sous-location.
Or le second procès-verbal de commissaire de justice, presque deux mois plus tard, atteste de la poursuite de cette activité sur la plateforme AIRBNB.
Ces éléments dénotent d'une particulière mauvaise foi de la part de Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] justifiant qu'il soit fait de suppression du délai légal de deux mois prévu à l'article susvisé.
Sur la condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de bonne foi
En vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1217 du code civil dispose par ailleurs que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécutée ou l'a été imparfaitement peu notamment provoquer la résolution du contrat et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, si la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] est rapportée, la requérante ne démontre pas que ce manquement lui a causé un préjudice particulier.
Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts de ce chef.
Sur la condamnation au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des gains réalisés à raison de sous-locations illicites,
Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
La SAS MALAKOFF PROPCO sollicite la condamnation de Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour gains réalisés à raison de sous-locations illicites.
Cette demande doit s'analyser à la lumière des articles 546, 547 et 548 du code civil qui disposent que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.
L'article 549 de ce même code précise que " le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique...". la bonne foi requise pour l'acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu'elle cesse, cesse l'acquisition des fruits (Cass. 3eme civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).
Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l'existence d'un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.
Les loyers perçus par Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] au titre des sous-locations illicites sont des fruits civils de la propriété et appartiennent donc au propriétaire par accession.
Il en résulte que les sommes perçues par eux au titre des sous-locations illicites de l'appartement, à hauteur de 650 € la nuit selon l'annonce, doivent revenir à la SAS MALAKOFF PROPCO, propriétaire du bien.
La SAS MALAKOFF PROPCO sollicite l'allocation de la somme de 12 000 €, faisant valoir que, compte tenu du coût de la sous-location, le gain théorique mensuel est de 3000 euros sur quatre mois, entre septembre 2023 et décembre 2023.
Cependant, il y a lieu de relever qu'aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir avec certitude le nombre de nuitées effectives durant lesquelles l'appartement a été mis en location, si ce ne sont les cinq commentaires d'utilisateurs entre septembre 2023 et octobre 2023 qui ne précisent pas le nombre de nuits passées dans l'appartement loué par Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] ainsi que les déclarations de l'un d'entre eux indiquant avoir réglé une facture de 4 5671,41 dollars (4173 euros) pour 8 nuits, étant rappelé que l'appartement est proposé à 650 euros la nuit.
Il convient ainsi de retenir, outre le séjour de Monsieur [B] [N] ayant rapporté aux défendeurs la somme de 4 173 euros, quatre nuitées à 650 euros chacune soit 2 600 euros.
En conséquence, ils seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité qui figure au bail en son article 9, à verser la somme de 6 773 euros à la SAS MALAKOFF PROPCO au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure, conformément aux prévisions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendre le coût des deux procès-verbaux de constat.
L'équité commande également de les condamner à prendre en charge une partie des frais irrépétibles, à hauteur de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature de l'affaire justifie que soit ordonnée l'exécution provisoire du présent jugement, celle-ci étant compatible avec la nature de l'affaire au sens de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 1], numéro de lot 67 à compter de ce jour,
ORDONNE, par conséquent à Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] de libérer les lieux de leur personne ainsi que de leurs bien dans un délai de quinze jours,
AUTORISE la SAS MALAKOFF PROPCO, à procéder, à l'expiration de ce délai, à l'expulsion de Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], numéro de lot : 67, avec l'assistance de la force publique si besoin est, immédiatement après la signification du commandement de quitter les lieux, par dérogation aux dispositions de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant sera réglé conformément aux articles L433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] solidairement à payer à la SAS MALAKOFF PROPCO une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer majoré de 10% et de la provision pour charges contractuelles à compter du présent jugement et jusqu'au départ effectif des lieux,
CONDAMNE Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] solidairement à payer à la SAS MALAKOFF PROPCO la somme de 6 773 euros au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus,
DEBOUTE la SAS MALAKOFF PROPCO de sa demande de dommages intérêts à hauteur de 10 000 euros à raison du manquement de Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] à leur devoir de bonne foi contractuelle,
CONDAMNE Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] in solidum à verser à la SAS MALAKOFF PROPCO la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [R] [Y] et Madame [U] [D] in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice en date des 27 septembre 2023 et 23 novembre 2023,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits.
La greffiere La juge des contentieux de la protection
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFA
