TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 19/03/2024
à : - Me J. B. SEGHIER-LEROY
- M. T. [S]
Copie exécutoire délivrée
le : 19/03/2024
à : - Me J. B. SEGHIER-LEROY
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/01193 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34G4
N° de MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
La Société Civile Immobiblière ATHI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Bernard SEGHIER-LEROY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1070
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 6 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024 par Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01193 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34G4
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2016 à effet au 3 novembre 2016, la SCI ATHI a donné en location meublée à M. [L] [S] une studette de 10 m2 située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 450 euros.
Une sommation de payer les loyers a été signifiée à l’adresse du logement et a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, la gardienne de l’immeuble ayant indiqué que le locataire avait quitté le logement depuis deux ans.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la SCI ATHI a fait assigner M. [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en la forme des référés, aux fins notamment de voir constater l’absence d’occupation du studio par M. [L] [S] depuis l’été 2021, de prononcer la résiliation du contrat, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner à M. [L] [S] de répondre de la perte ou de la détérioration des meubles et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 25.467 euros, au jour de l’assignation, majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, de refuser tout délai de paiement, ainsi que de condamner M. [L] [S] à la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Appelée la première fois à l’audience du 6 février 2024, l’affaire y a été retenue.
La SCI ATHI, représentée par son conseil, maintient les demandes formées dans son assignation.
M. [L] [S], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » ; « Le juge du tribunal d'instance peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Il convient d’apprécier les demandes formées par la SCI ATHI à la lumière de ces textes qui précisent la compétence du juge des référés.
Sur la résiliation du contrat de bail
En vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Aux termes de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Il résulte de l'article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il est constant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail d'habitation en raison des violations graves ou renouvelées du locataire à ses obligations résultant du bail.
Par ailleurs, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d'un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la même loi. S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution, à la constatation de l'état d'abandon du logement. Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande. Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus. Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article.
En l'espèce, la demande formée au titre du prononcé de la résiliation ne peut être accueillie dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cette prétention implique l'appréciation d'une faute contractuelle et excède donc les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
Par ailleurs, il n’est pas possible de constater la résiliation du contrat de location sur le fondement de l’article 14-1 susvisé dès lors que la procédure prévue par cet article, qui permet d’ailleurs de faire constater la résiliation du bail par voie de requête, n’a pas été respectée.
En l’absence d’élément montrant de façon certaine que le logement n’est plus occupé, la délivrance d’une sommation de payer les loyers ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses n’étant pas suffisante pour démontrer l’abandon du logement par le locataire, la demande de constat de l’abandon du logement sera rejetée.
Il convient donc de rejeter la demande de la SCI ATHI de voir prononcer la résiliation du contrat de bail et ses conséquences que sont l'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, celle-ci excédant les pouvoir du juge des contentieux de la protection.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, l’article 7-1 de la même loi indique que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l’espèce, malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 30 octobre 2023, Monsieur [L] [S] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 25.013 euros qui y était mentionnée.
La SCI ATHI verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2023, Monsieur [L] [S] lui devait la somme de 25 013 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Cette dette remonte au 1er janvier 2019.
Cependant, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, la demande formée par la SCI ATHI est partiellement frappée de prescription et la demande en paiement sera limitée à la période du 14 janvier 2021 au 14 janvier 2024.
En conséquence, le défendeur sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 15.453,34 euros correspondant aux loyers couvrant la période du 14 janvier 2021 au 30 octobre 2023, date du dernier décompte, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.
En l'espèce, M. [L] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de location conclu entre la SCI ATHI et M. [L] [S] et les demandes subséquentes,
CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à payer à la SCI ATHI la somme de 15.453,34 euros (quinze mille quatre cent cinquante-trois euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif correspondant à la période du 14 janvier 2021 au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023,
CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à payer à la SCI ATHI la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [L] [S] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 11 janvier 2014.
RAPPELONS que la présente ordonnance est revêtue de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées,
La Greffière, La Vice-Présidente,
