TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [L] [H] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bénédicte LAVILLE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09823 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPL
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 19 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [U] [J],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [H] [P],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09823 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPL
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2015, Monsieur [U] [J] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [P] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8240 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [L] [P] [H] le 8 août 2023.
Par assignation délivrée le 17 novembre 2023, Monsieur [U] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [P] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
8 840 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers dus du 31 octobre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 16 janvier 2024, Monsieur [U] [J] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2024, s'élève désormais à 10 640 euros.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [L] [P] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
Monsieur [U] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions a été signifié au locataire le 23 janvier 2023.
Cependant, il résulte de l’examen du contrat de location que celui-ci ne contient pas de clause résolutoire.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du contrat de location formée par le bailleur et de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire formée à titre subsidiaire.
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 23 janvier 2023, Monsieur [L] [P] [H] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 8240 euros qui y était mentionnée.
Monsieur [U] [J] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2024, Monsieur [L] [P] [H] lui devait la somme de 10640 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 8840 euros, suivant décompte arrêté au 31 octobre 2023.
Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023 sur la somme de 8240 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 600 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [L] [P] [H] et son expulsion.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 600 euros.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [U] [J] ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [L] [P] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [U] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [U] [J] de sa demande de constat de la résiliation du bail,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 décembre 2015 entre Monsieur [U] [J], d’une part, et Monsieur [L] [P] [H], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3],
DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 31 octobre 2023,
ORDONNE à Monsieur [L] [P] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [L] [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [L] [P] [H] à payer à Monsieur [U] [J] la somme de 8 840 euros (huit mille huit cent quarante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 8 240 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 600 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [L] [P] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [L] [P] [H] à payer à Monsieur [U] [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [L] [P] [H] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 17 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
