TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [E] [Y]
Monsieur [M] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Valérie GARCON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09813 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SOP
N° MINUTE : 7
JUGEMENT
rendu le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [S] [I],
[Adresse 1]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
DÉFENDEURS
Madame [E] [Y],
[Adresse 2]
comparante en personne et assisté de Monsieur [D] [Y] (fils)
Monsieur [M] [Y],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09813 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SOP
Suivant bail signé le 1er avril 2015, Madame [S] [I] a donné en location à Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le 16 mars 2023, Madame [S] [I] leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues pour un montant en principal de 2349,51 euros, acte demeuré infructueux.
La CCAPEX a été saisie le 17 mars 2023.
Par assignation délivrée le 13 novembre 2023, Madame [S] [I] a attrait Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
–de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
–d'ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ;
–de condamner solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement des sommes suivantes :
–5236,59 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges) arrêté au mois de novembre 2023 ;
–A compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer actualisé majoré des taxes et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux, libération de tout bien, en ce compris la remise des clefs ;
–1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2024.
Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette est 6893,30 euros d’arriéré locatif au 15 janvier 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, la locataire Madame [E] [Y] arguant d’un paiement récent non encore pris en compte.
Il a précisé que la locataire a repris le paiement des loyers courants et ne pas s’opposer à l’échéancier proposé à hauteur de 200 euros par mois en sus des loyers courants.
Madame [E] [Y], comparaissant en personne, assistée de son fils, Monsieur [D] [Y] n’a pas contesté la dette, sous réserve de deniers et quittances valables. Elle a indiqué avoir repris le paiement des loyers courants, et a sollicité des délais, faisant état de sa situation et proposant de régler 200 euros par mois en sus des loyers courants.
Monsieur [M] [Y], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fonde, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 15 novembre 2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (17 mars 2023).
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l’expulsion :
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y], le 16 mars 2023, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 2349,51 euros.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 avril 2023, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] sont solidairement (le bail prévoyant cette solidarité en sus de l’article 220 du Code civil visant les charges solidaires du ménage entre époux) redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [S] [I] produit un décompte démontrant que Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] restent lui devoir au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation), la somme de 6893,30 euros, au 15 janvier 2024, qu’il convient de retenir, sous réserve de deniers et quittances valables, outre intérêts de retard qui seront dus à compter de la signification de présente décision, dette qui n’est pas contestée par la locataire.
Sur les délais de paiement :
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Les locataires ayant repris le paiement des loyers courants, faisant état d’un échéancier tenable et en considération de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de dire que les locataires sont autorisés à se libérer de leur dette selon échéancier suspensif de la clause résolutoire dans les termes du dispositif.
Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires :
Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 16 mars 2023.
L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par Madame [S] [I].
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de Madame [S] [I] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er avril 2015 conclu entre Madame [S] [I] et Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y], concernant l’appartement situé [Adresse 2], sont réunies au 28 avril 2023,
CONSTATE que Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] sont donc, depuis cette date, occupants sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] à verser à Madame [S] [I] la somme de 6893,30 euros, selon arriéré locatif arrêté au au 15 janvier 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DIT que Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] sont autorisés à s’acquitter de cette dette par 34 versements mensuels consécutifs de 200 euros, en sus des loyers et charges courants, le 35ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les suivant avant le 10 de chaque mois ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et DIT qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, à défaut de régularisation 15 jours après mise en demeure par le bailleur :
≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y], du logement situé [Adresse 2], ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE, à compter du 28 avril 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] au montant du loyer actualisé, des charges et taxes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] à verser à Madame [S] [I] ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les suivant avant le 10 de chaque mois;
DEBOUTE Madame [S] [I] de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 16 mars 2023 ;
DIT n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge.
