TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Vanessa GUELLEC
Me Alexandre DUVAL -STALLA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Madame [W] [I] [R] [N]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09499 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQ6
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 19 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [W] [I] [R] [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Mme [Y] [T] épouse [N], munie d’un pouvoir de représentation
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [E]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Vanessa GUELLEC, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
La société BEE IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre DUVAL -STALLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0128
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09499 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQ6
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 18 novembre 2022, Monsieur [G] [E] a donné à bail à Madame [W] [N] un appartement meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 877 euros outre 36 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 1 754 euros étant prévu au contrat.
La gestion locative de ce bien est assurée par la société BEE IMMO.
Madame [W] [N] a donné congé pour le 30 juin 2023, un état des lieux est établi contradictoirement ce même jour.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, Madame [W] [N] a fait assigner Monsieur [G] [E] et la société BEE IMMO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de Monsieur [G] [E] à lui payer les sommes suivantes :
- 1 369 euros en réparation du préjudice de jouissance,
- 1 369,81 euros au titre du solde du dépôt de garantie et des intérêts arrêtés au 1er septembre 2023,
- 10% par mois au titre des intérêts dus sur cette somme à compter du 1er octobre jusqu'à complet paiement,
- 1 000 euros solidairement avec la société BEE IMMO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l'audience du 11 janvier 2024, Madame [W] [N], représentée par Madame [Y] [T] épouse [N], sa mère, a déposé des écritures auxquelles elle s'est rapportée et aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et actualise à la somme de 1 660,80 euros au 1er janvier 2024, la demande formée au titre du solde du dépôt de garantie et à 1 500 euros la demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [W] [N] soutient avoir subi un préjudice de jouissance, entre le 23 avril et le 30 juin 2023, du fait de dégâts des eaux, qui résulte d'un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement prévue à l'article 1719 du code civil. Elle demande ensuite la restitution du solde du dépôt de garantie estimant les retenues effectuées non justifiées.
Monsieur [G] [E], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [W] [N], sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros et les dépens, et à titre subsidiaire la condamnation de la société BEE IMMO à le garantir de toute somme mise à sa charge au titre des dommages et intérêts. Oralement il a indiqué ne plus soutenir l'irrecevabilité de la demande de dommage et intérêts formulées au juge des référé, reconnaissant l'erreur de plume de la demanderesse.
Monsieur [G] [E] soutient que le dégât des eaux n'a affecté que la salle d'eau du 25 avril au 30 juin 2023 et non les autres pièces, que malgré les traces d'infiltration, la salle d'eau n'était pas inutilisable. Il ajoute avoir été diligent dans le traitement du désordre et constate qu'aucun préjudice n'est démontré. S'agissant du dépôt de garantie il considère avoir justifié toutes les sommes réclamées.
La société BEE IMMO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [W] [N] et de Monsieur [G] [E] ainsi que la condamnation de Madame [W] [N] ou de tout succombant à lui payer la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société BEE IMMO soutient n'avoir commis aucun manquement susceptible d'engager sa responsabilité
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Sur le manquement à l'obligation de jouissance paisible du bailleur
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu'en cas de force majeure.
Il sera rappelé qu'il appartient au locataire qui agit à l'encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu'il invoque.
En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un désordre relatif à un dégât des eaux a été constaté dans le logement se manifestant par une infiltration d'eau dans la salle d'eau par le mur extérieur en temps de fortes pluies. Après recherche de fuite, la cause du désordre a été identifiée comme venant d'un tuyau en zinc dans la traversée de façade. Les travaux de réparation ont été réalisés selon facture du 30 juin 2023.
Il résulte des éléments du dossier que Madame [W] [N] a informé la société gestionnaire le 25 avril 2023 par courriel.
Il ressort de l'état des lieux de sortie que les désagréments concernent les murs et le plafond situés à l'angle de la salle d'eau, à droite de la fenêtre, au-dessus des toilettes. Les parties ont mentionné que la peinture est dégradée sur les murs et le plafond ce qui est également visible sur les photographies de l'état des lieux et sur les photographies comprises dans un mail du 5 juin 2023 qui sont similaires à celles de l'état des lieux de sortie. Il résulte également de ces constatations et des écritures des parties qu'un écoulement d'eau a pu être constaté et que les murs ont été imprégnés d'eau.
Ainsi, l'existence du préjudice de jouissance de la locataire n'est pas sérieusement contestable.
Cependant, il n'est pas démontré que d'autres zones de l'appartement ont été touchées par ces désordres. L'état des lieux de sortie ne mentionne aucune trace d'humidité dans le reste du logement. Madame [W] [N] évoque un taux de 100% d'humidité " relevé par l'expert du bailleur " dans la totalité du logement or il ressort d'un courriel du gestionnaire du 8 septembre 2023 que ce dernier indique effectivement qu'un taux de 100% a été relevé dans les murs, sans plus de précision sur les murs en question et sur les modalités de ces mesures, il est également précisé à ce courriel, qu'il n'y a pas d'odeur d'humidité dans l'appartement. Il convient également de relevé que le logement n'est pas qualifié d'" inlouable " par la société BEE IMMO, contrairement à ce qu'indique la demanderesse, le gestionnaire s'inquiétant, en réalité, du fait qu'en l'absence d'intervention rapide le logement risquait de devenir inlouable dans un courriel du 26 mai 2023.
Par ailleurs, si Madame [W] [N] évoque une période de forte intempérie d'avril à juillet 2023, elle n'apporte pas d'élément permettant de démontrer à quelle fréquence les infiltrations ont eu lieu.
Enfin, la présence de moisissure n'est pas établie, les photographies produites par Madame [W] [N] étant en noir et blanc, et de mauvaise qualité et l'état des lieux de sortie, seul document contradictoire, n'en faisant pas état.
Il n'est ainsi pas démontré que la salle d'eau était inutilisable et que le logement était inhabitable.
Par ailleurs, s'il est avéré que Madame [W] [N] a subi plusieurs hospitalisations entre novembre 2022 et mai 2023, il n'est pas démontré qu'elle a dû se reloger chez ses parents du fait de l'état de l'appartement loué, ni qu'elle a donné congé pour ce même motif.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, et notamment de la nature et de la durée du préjudice (25 avril au 30 juin 2023), de la zone touchée (angle de la salle d'eau) sur un appartement de 24,1 m2, mais également de l'absence de mesure objective de l'humidité sur la période, le préjudice de jouissance sera retenu à hauteur de 7% du loyer, la somme de 133,01 euros sera donc accordée.
Monsieur [G] [E] sera condamné à payer cette somme à Madame [W] [N] au titre du préjudice de jouissance subi par elle.
Sur la garantie du gestionnaire
Monsieur [G] [E] demande la condamnation de la société BEE IMMO à le garantir de toute somme mise à sa charge au titre des dommages et intérêts. Cette dernière ayant commis, selon lui, une faute de gestion en l'informant tardivement, soit le 26 mai 2023, du dégât des eaux affectant le logement.
Monsieur [G] [E] ne propose pas de fondement juridique mais en évoquant la faute de gestion il fait implicitement référence aux règles du mandat qui seront appliquées en l'espèce.
En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En l'espèce, la société BEE IMMO a été informée par Madame [W] [N] le 25 avril 2023 du dégât des eaux. Elle a informé Monsieur [G] [E], par courriel le 26 mai 2023. Il ne résulte pas du contrat de mandat produit que la société BEE IMMO doive informer dans un certain délai le propriétaire en cas de sinistre dans l'appartement. Étant précisé que, d'une part, le contrat de mandat lui donne le pouvoir de prendre des mesures conservatoires au titre des travaux, réparations et entretiens du bien ainsi que le pouvoir de faire procéder à des travaux à des travaux urgents jusqu'à un montant de 200 euros. Et d'autre part, qu'il résulte des éléments du dossier que, dans l'intervalle, la société BEE IMMO a, conformément à ses pouvoirs, accusé réception du courriel de Madame [W] [N] et donné suite en prenant contact avec le syndic de l'immeuble, le propriétaire de l'appartement du dessus pour organiser la recherche de fuite ainsi que les réparations au mois de juin 2023, une fois le propriétaire informé.
Ainsi, Monsieur [G] [E] échoue à démontrer que l'information qu'il juge tardive constitue une faute de gestion susceptible d'engager la responsabilité de la société BEE IMMO et par conséquent sa condamnation à le garantir du paiement des dommages et intérêts. Sa demande est, par conséquent, rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie
Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Il ressort de ces dispositions qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes qu'il entend retenir.
En l'espèce, il est constant qu'un dépôt de garantie de 1 754 euros a été versé et que le logement a été restitué le 30 juin 2023 après la réalisation de l'état des lieux de sortie.
La somme de 668,17 euros a été restituée le 22 août 2023.
Monsieur [G] [E] entend retenir les sommes suivantes :
- 913 euros au titre de l'arriéré de loyer et charge,
- 81 euros au titre de la consommation d'eau (22,5m3 d'eau à raison de 3,60 euros le m3),
- 47,83 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère,
- 44 euros au titre des réparations locatives soit :
- 24 euros pour le nettoyage de la couette,
- 20 euros pour le nettoyage du calcaire dans la salle d'eau.
Les sommes dues au titre du loyer et charges et de la taxe d'ordure ménagère ne sont pas contestées, Madame [W] [N] est redevable de la somme de 960,83 euros.
En revanche, les pièces communiquées relativement à la consommation d'eau ne permettent pas d'établir la consommation de la locataire s'agissant de photographies non datées et non localisables de compteurs d'eau.
Enfin, si le locataire doit répondre des dégradations locatives constatées dans le logement, il appartient au bailleur d'apporter, par tout moyen, la preuve de l'existence de ces dégradations et de leur imputabilité au locataire.
En l'espèce, la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie de l'appartement permet de constater que la couette était en bonne état à la restitution des lieux comme à la date d'entrée dans le logement, les frais de nettoyage ne sont donc pas dus. Et enfin, si le nettoyage des dépôts de calcaire relève des réparations locatives, il ne peut, en l'espèce, être mis à la charge de la locataire compte tenu du dégât des eaux intervenu dans la salle d'eau dont la cause est étrangère à cette dernière.
Monsieur [G] [E] n'était donc légitime à ne retenir que la somme de 960,83 euros. Il devra restituer la somme de 125 euros.
Il sera également tenu d'une pénalité de 87,70 euros (10% de 877 euros, dernier loyer non contesté) par mois de retard à compter du 1er septembre 2023 (deux mois à compter de la remise des clés conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité). Cette pénalité ne sera toutefois appliquée que jusqu'à la délivrance de l'assignation (27 septembre 2023) pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne lui est pas entièrement imputable. La liquidation de la pénalité fait ainsi ressortir une somme de 87,70 euros.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, l'équité et la situation économique des parties justifient de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONDAMNE Monsieur [G] [E] à verser à Madame [W] [N] une somme de 133,01 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
REJETTE la demande de Monsieur [G] [E] de condamner la société BEE IMMO à le garantir de toutes condamnation au paiement de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [G] [E] à verser à Madame [W] [N] une somme de 212,70 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité,
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09499 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQ6
