TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Karl SKOG
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Monsieur [Z] [H]
Madame [S] [H]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQY
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 19 mars 2024
DEMANDERESSE
La SCI LACLAUD
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [H]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [S] [H]
demeurant [Adresse 3]
Porte n°0213 - étage 003
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQY
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2018, la SCI LACLAUD a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 555 euros outre 55 euros de provision sur charges.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [S] [H].
Par courrier réceptionné le 6 juillet 2022, Monsieur [Z] [H] a donné congé et a quitté les lieux.
Un état des lieux de sortie a été dressé le 23 septembre 2022 par commissaire de justice en présence de Monsieur [U] [L].
Par actes de commissaire de justice en date du 14 et du 19 septembre 2023, la SCI LACLAUD a fait assigner Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 4 754,75 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022, date de la mise ne demeure,
- 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal de constat.
A l'audience du 11 janvier 2024, la SCI LACLAUD, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle expose que la comparaison des états des lieux laisse apparaître des dégradations imputables à Monsieur [Z] [H] que le dépôt de garantie ne permet pas de compenser.
Madame [S] [H] comparaît en personne et demande le rejet de l'ensemble des demandes de la SCI LACLAUD. Elle reconnaît que le studio n'avait pas été nettoyé et accepte que le dépôt de garanti soit conservé par le bailleur. En revanche, elle soutient que l'appartement était très humide et pas en bon état. Elle ajoute que la demande en paiement au titre des réparations locatives ne peut pas reposer que sur des devis et que la SCI LACLAUD ne justifie pas avoir réalisé les travaux en question.
Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur
Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.
La SCI LACLAUD sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [H] à lui payer la somme de 5 038 euros TTC au titre des réparations locatives selon devis du 17 octobre 2022 de la société EVOLUX CONSTRUCT et 266,75 euros TTC selon devis du 10 octobre 2022 de la société PESI se décomposant comme suit :
Prix HT
Recherche de panne électrique et remplacement prises HS
300
Lessivage des murs et plafond, remplacement des toiles de verre, mise en peinture
1200
Fourniture et pose d'une cuisinette intégrée avec réfrigérateur
880
Meuble haut et hotte aspirante
310
Décapage et désentartrage des faïences et carrelage, réfection joints salle de douche
210
Fourniture et pose pare douche d'angle
360
Fourniture et pose d'un combine WC avec cuvette et accessoires
290
Remplacement des accessoires sanitaires entartrée et dégradés : bonde, flexible, par douche,
180
Ponçage et réparation parquet
600
Installation, repli du chantier
250
Travaux porte palière et remplacement boite aux lettres
242,5
Installation électrique
Relèvent des réparations locatives, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
Le commissaire de justice a constaté qu'une prise électrique est à refixer et que l'installation électrique disjoncte lorsque l'on allume un appareil. Seul le remplacement de la prise électrique, pour laquelle il était mentionné très bon état à l'état des lieux d'entrée, peut être mise à la charge du locataire.
Lessivage des murs et plafond, remplacement des toiles de verre, mise en peinture
Relèvent des réparations locatives, le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
Le commissaire de justice note des peintures sales, en mauvaise état, écaillées et une toile collée en mauvais état. Aucun élément n'est produit par la bailleresse permettant d'imputer l'état des murs et plafonds au locataire, seul le nettoyage sera mis à sa charge.
Fourniture et pose d'une cuisinette intégrée avec réfrigérateur et meuble haut et hotte aspirante
Relèvent des réparations locatives, s'agissant des autres équipements mentionnés au contrat de location : l'entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
L'ensemble de ces équipements sont, à la restitution des lieux, en " mauvais état " selon le commissaire de justice qui ne donne pas plus de précisions. Les photographies jointes, qui ne concernent que la plaque de cuisson, le réfrigérateur et le placard sous évier, permettent de constater des équipements sales mais ne permettent pas de justifier le remplacement des équipements qui ne relève pas en principe des réparation locatives.
Salle d'eau et WC
Relèvent des réparations locatives, s'agissant des éviers et appareils sanitaires : le nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
Il résulte du procès-verbal de constat que la robinetterie est entartée, les joints sales avec des traces de moisissures ainsi, le décapage et détartrage des faïences et carrelage, réfection joints salle de douche et le remplacement des accessoires sanitaires entartrée et dégradés : bonde, flexible de douche relèvent des réparations locatives imputable à Monsieur [Z] [H].
- Fourniture et pose d'un combine WC avec cuvette et accessoires
La cuvette à l'anglaise est en mauvais état selon le commissaire de justice, le couvercle de la chasse d'eau est cassé et la cuvette bouchée. Si l'entretient de cet équipement relève bien des réparations locatives, le remplacement du WC ne peut être mis à sa charge, il n'est nullement démontré que l'équipement n'est plus fonctionnel.
- Fourniture et pose pare douche d'angle
Le pare douche est mentionné comme en bon état à l'état des lieux d'entrée et il est mentionné des " traces troubles ". Le commissaire de indique simplement " mauvais état ". Dès lors en l'absence de précision sur l'état du pare douche et compte tenu des traces déjà existantes à l'entrée dans les lieux, son remplacement ne sera pas mis à la charge du locataire.
Parquet
Relève des réparation locatives, l'encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
Il est mentionné parquet en très bon état à l'état des lieux d'entrée et une latte déboîtée. Le commissaire de justice constate un parquet ancien et taché et griffé, une latte est cassée à l'angle fond gauche. Le ponçage ne relève pas des réparations locatives et le remplacement de la latte qui était déjà déboîté à l'entrée dans les lieux ne sera pas mis à la charge du locataire.
Travaux porte palière et remplacement boite aux lettres
La boite aux lettres n'étant pas situé dans l'appartement loué mais dans un lieu accessible à plusieurs personnes, il n'est pas démontré que la porte a été dégradée par le locataire.
S'agissant du graissage de la porte palière, il appartient bien au locataire de s'en charger.
Ainsi, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 13 octobre 2018 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 23 septembre 2022 que relèvent des dégradations locatives :
- le remplacement d'une prise électrique dans la pièce principale (300 euros HT selon devis comprenant la recherche de panne),
- le lessivage des murs et plafonds (1 200 euros selon devis comprenant le remplacement des toiles de verre et la mise en peinture),
- le nettoyage des dépôts de calcaire sur le carrelage, la réfection des joints du bac de douche et du lavabo, le remplacement de la bonde de la douche et du flexible de douche dans la salle d'eau et WC (210 euros HT + 180 euros HT selon devis),
- le graissage des gonds de la porte palière (242,50 euros HT selon devis comprenant le réglage des empennages sur serrure multipoints et le remplacement de la porte de la boite aux lettres).
Il sera relevé qu'il appartient à la SCI LACLAUD de démontrer le montant de la réparation sollicité or les devis produits ne détaillent pas le coût de chaque prestation.
Il résulte de l'ensemble des éléments qui précèdent que le montant du dépôt de garantie de 550 euros, non restitué par la bailleresse, suffit à couvrir le montant des réparations locatives. Par conséquent, la demande en paiement de la SCI LACLAUD est rejetée.
Sur les demandes accessoires
La SCI LACLAUD, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La demande en paiement relative au coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 septembre 2022 devient donc sans objet.
L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
REJETTE la demande en paiement formulée par la SCI LACLAUD au titre des réparations locatives,
REJETTE la demande en paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI LACLAUD aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQY
Fait et jugé à Paris le 19 mars 2024
le greffierle Président
