TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [N] [J] [D]
Mme [S] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe REZEAU
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/04108 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ22M
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. GPI RUE PETIT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158
DÉFENDEURS
Monsieur [N] [J] [D],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [S] [D],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04108 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ22M
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 31 janvier 2022, la SCI GPI RUE PETIT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 626 euros et d’une provision pour charges de 224 euros.
Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022, la SCI GPI RUE PETIT a consenti un bail à usage à Monsieur [N] [D] [D] sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 80 euros, charges comprises.
Par actes de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 237,17 euros au titre de l'arriéré locatif relatif au bail d’habitation et au bail à usage d’emplacement de stationnement, visant la clause résolutoire prévue dans chacun des contrats.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] le 13 février 2023.
Par assignations du 2 mai 2023, la SCI GPI RUE PETIT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et celle du bail à usage d’un emplacement de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] tant de l’appartement que de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3]) et obtenir leur condamnation solidaire à la restitution de la clé et du badge au parking sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance ainsi qu’au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à libération des lieux,8 081,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 049,17 euros et de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail à usage d’un emplacement de stationnement et jusqu’à libération des lieux,398 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 188 euros et de l’assignation pour le surplus,la somme de 39,80 euros au titre de la clause pénale,la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 10 octobre 2023, la SCI GPI RUE PETIT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La SCI GPI RUE PETIT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La SCI GPI RUE PETIT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 8 décembre 2023, date à laquelle le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour permettre au bailleur de justifier que Mme [S] [D] est cotitulaire du bail.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 janvier 2024.
A cette audience, la bailleresse a maintenu ses demandes et a justifié du mariage de Monsieur [N] [D] avec Madame [S] [D], le 11 juin 2018, entraînant la cotitularité du bail signé par M. [N] [D] le 31 janvier 2022.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail d’habitation
Sur la recevabilité de la demande
La SCI GPI RUE PETIT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la cotitularité du bail
Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En l’espèce, si Monsieur [N] [D] a signé seul le bail d’habitation, la bailleresse justifie que les défendeurs sont mariés depuis le 11 juin 2018.
Il en résulte que Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] sont cotitulaires du bail depuis la signature de celui-ci.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 237,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 avril 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI GPI RUE PETIT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SCI GPI RUE PETIT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 avril 2023, Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] lui devaient la somme de 7 862,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 4 049,17 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 906,81 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI GPI RUE PETIT ou à son mandataire.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail d’usage d’un emplacement de stationnement
Sur la co-titularité du bail
Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En l’espèce, si Monsieur [N] [D] a signé seul le bail à usage d’un emplacement de stationnement, la bailleresse justifie que les défendeurs sont mariés depuis le 11 juin 2018.
Il en résulte que Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] sont cotitulaires du bail depuis la signature de celui-ci.
Sur la résiliation du bail
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». De plus, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le bail à usage d’un emplacement de stationnement a été signifié aux locataires le 9 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 188 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 avril 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI GPI RUE PETIT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Il ne sera pas fait droit à l’astreinte sollicitée par la bailleresse dès lors qu’elle pourra solliciter l’octroi de la force publique pour exécuter la décision.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SCI GPI RUE PETIT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 avril 2023, Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] lui devaient la somme de 398 euros.
Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 188 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Il sera en outre fait droit à la demande en paiement de la somme de 39,80 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail à usage d’un emplacement de stationnement, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 80 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés et/ou du badge à la SCI GPI RUE PETIT ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la SCI GPI RUE PETIT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le bail d’habitation conclu le 31 janvier 2022 entre la SCI GPI RUE PETIT, d’une part, et Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D], d’autre part, concernant l’appartement situé au [Adresse 3]) est résilié depuis le 10 avril 2023,
CONSTATE, en conséquence, que le bail à usage d’un emplacement de stationnement conclu le 19 décembre 2022 entre la SCI GPI RUE PETIT, d’une part, et Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 3]) est résilié depuis le 10 avril 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux, appartement et emplacement de stationnement, situés au [Adresse 3]),
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 036,81 euros (deux mille trente-six euros et quatre-vingt-un centimes) par mois, comprenant la somme de 1 906,81 euros due au titre de l’appartement et celle de 80 euros au titre de l’emplacement de stationnement,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] à payer à la SCI GPI RUE PETIT la somme de 7 862,79 euros (sept mille huit cent soixante-deux euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif de l’appartement arrêté au 20 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 4 049,17 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] à payer à la SCI GPI RUE PETIT la somme de 398 euros (trois cent quatre-vingt-dix-huit euros) au titre de l’arriéré locatif de l’emplacement de stationnement arrêté au 20 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 188 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] à payer à la SCI GPI RUE PETIT la somme de 39,80 euros (trente-neuf euros et quatre-vingt centimes) au titre de la clause pénale prévue par le bail à usage d’un emplacement de stationnement,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] à payer à la SCI GPI RUE PETIT la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 février 2023 et celui des assignations du 2 mai 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
