TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire délivrée le :
à Maître NELSOM
Copie délivrée certifiée conforme délivrée le :
à Maître FAUVAGE
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8ème chambre
1ère section
N° RG 21/13947
N° Portalis 352J-W-B7F-CVN4O
N° MINUTE :
Assignation du :
08 Novembre 2021
JUGEMENT
rendu le 19 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.N.C. DAUPHINE 18
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Maître Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0966
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic, la société CABINET ANDRE GRIFFATON
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0255
Décision du 19 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/13947 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVN4O
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Madame Lucie RAGOT, Greffier,
DÉBATS
A l’audience du 13 Décembre 2023
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
La SNC DAUPHINE 18 est propriétaire d'un appartement au 3ème et 4ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2].
Se plaignant de subir un dégât des eaux en provenance de l'immeuble voisin situé [Adresse 4] et en l'absence de règlement amiable du litige, la SNC DAUPHINE 18 a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal.
Par ordonnance du juge des référés du 4 septembre 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée et la demande de provision a été rejetée.
L'expert judiciaire, monsieur [R] [S], a déposé son rapport le 10 septembre 2021.
Puis, par acte d'huissier de justice du 8 novembre 2021, la SNC DAUPHINE 18 a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] afin d'obtenir réparation de préjudices en lien avec le dégât des eaux subi.
*
Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 4 novembre 2022, la SNC DAUPHINE 18 demande au tribunal, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
A titre principal
- condamner la SNC DAUPHINE 18 à rembourser à la SNC DAUPHINE 18 (sic) la somme de 3.993,55 € TTC au titre des travaux de remise en état avancés par la SNC DAUPHINE 18 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la SNC DAUPHINE 18 (sic) à payer à la SNC DAUPHINE 18 la somme de 184.500 € TTC au titre du préjudice de jouissance subi ;
A titre subsidiaire
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la SNC DAUPHINE 18 (sic) à rembourser à la SNC DAUPHINE 18 la somme de 3.993,55 € TTC au titre des travaux de remise en état avancés par la SNC DAUPHINE 18 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la SNC DAUPHINE 18 (sic) à payer à la SNC DAUPHINE 18 la somme de 14.200 € TTC au titre du préjudice de jouissance subi ;
En toutes hypothèses
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la SNC DAUPHINE 18 la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le coût des procès-verbaux de constat en date des 27 novembre 2019 et 5 mars 2020 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de voir écarter l'exécution provisoire.
*
Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 6 octobre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] demande au tribunal de :
A titre principal
-débouter la SNC DAUPHINE 18 de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire
- juger que le préjudice matériel de la SNC DAUPHINE 18 ne saurait excéder la somme de 100,65 € TTC ;
- juger que le préjudice immatériel de la SNC DAUPHINE 18 doit être limité à la somme de 1.242,50€, sinon dans le pire des cas à la somme de 2.218,75 € ;
En toute hypothèse
- condamner la SNC DAUPHINE 18 au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de l'avocat soussigné en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- écarter l'exécution provisoire de droit.
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 7 mars 2023 et l'affaire a été plaidée le 13 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales de la SNC DAUPHINE 18
A l'appui de ses demandes principales, la SNC DAUPHINE 18 fait valoir que :
- elle est propriétaire d'un luxueux appartement au[Adresse 2] ;
- en mars 2018, elle a constaté un important dégât des eaux dans son appartement ;
- dès le 21 juin 2018, la cause des désordres et les travaux de reprise ont été identifiés ;
- le syndicat des copropriétaires défendeur n'a pas pris les mesures nécessaires ;
- le syndicat des copropriétaires défendeur a justifié de la réalisation des travaux courant mars 2020 ;
- l'expert judiciaire a confirmé que la cause des désordres était bien la dégradation du ravalement de la façade au droit de la descente d'eau pluviale de l'immeuble du défendeur et que la responsabilité en incombait au défendeur ;
- l'expert judiciaire a confirmé l'existence d'un préjudice de jouissance ;
- la responsabilité du syndicat des copropriétaires défendeur est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- deux ans se sont écoulés entre le sinistre et sa prise en charge par le défendeur ;
- les désordres se sont aggravés entre 2018 et 2020 ;
- l'expert judiciaire a sous-estimé les préjudices ;
- le coût des travaux de reprise a augmenté entre 2018 et 2021 du fait de l'aggravation des préjudices ;
- elle produit une facture correspondant au coût des travaux de reprise ;
- le trouble de jouissance a été retenu par l'expert judiciaire ;
- l'appartement a été quasi-inhabitable pendant deux ans et a affecté une pièce essentielle ;
- son préjudice de jouissance est plus important que celui proposé par l'expert judiciaire ;
- elle pratique des locations de type luxueuse temporaire en bail mobilité ;
- l'appartement n'a pas été loué de mars 2018 à juillet 2021 ;
-le préjudice de 184.500 € repose sur une valeur locative de 45 € / m2, une surface de 100 m2, une période applicable de 41 mois (mars 2018 à juillet 2021) ;
-l'appartement ne fait pas l'objet de location saisonnière.
En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] fait valoir que :
- le syndic de l'immeuble a rapidement fait intervenir l'entreprise BLANCHE et a procédé à des travaux de reprise dans l'appartement [H] ;
- des investigations complémentaires ont permis d'identifier de nouvelles causes d'infiltrations en lien avec l'appartement [D] ;
- ce n'est que le 24 octobre 2019 que l'entreprise BLANCHE a signalé un défaut d'étanchéité du mur de façade courette dans son immeuble ;
- les travaux de reprise ont été votés lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2019 ;
- la demanderesse ne vise aucun fondement juridique à l'appui de sa demande ;
- l'expert judiciaire a identifié l'origine du sinistre ;
- il n'a pas été négligent dans la gestion du sinistre ;
- plusieurs interventions ont été nécessaires pour régler le désordre dont le déplacement de la descente EP de l'immeuble du [Adresse 2] ;
- sur le préjudice matériel, la facture BATIM est quatre fois supérieure au chiffrage initial KH DECO ;
- la demanderesse a perçu 905,85 € de son assurance et n'a pas dénoncé à son assureur l'aggravation des désordres ;
- l'expert judiciaire n'a pas retenu la facture BATIM ;
- le préjudice immatériel est contesté dans son principe et dans son quantum ;
- le préjudice invoqué est une perte de chance d'encaisser des loyers ;
- le patrimoine porté par la demanderesse s'inscrit dans le cadre d'investissements locatifs ;
- la demanderesse ne produit pas de documents pour démontrer sa perte financière, ni les revenus locatifs antérieurs, ni les baux antérieurs ;
- le représentant de la société demanderesse a pu indiquer dans un premier temps que l'appartement n'avait aucune vocation locative et était généralement inoccupé ;
- l'appartement avait vocation à être loué en meublé touristique ;
- faute d'enregistrement auprès de la mairie de [Localité 6], la location est illégale et aucun préjudice n'est indemnisable ;
- l'impossibilité de louer n'a jamais été démontré ;
-l'appartement avait exclusivement vocation de "pied à terre" ponctuel pour les proches des dirigeants de la société demanderesse ;
- le calcul du préjudice de jouissance est contesté (surface exacte de l'appartement, surface affectée par le désordre limitée à la cuisine, désordre esthétique, période de référence au regard de la crise Covid).
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Sur ce
En l'espèce, dans son rapport définitif, l'expert judiciaire mentionne les désordres : "nous nous rendons dans la cuisine et nous observons que la peinture est marquée par des traces d'infiltration qui partent du haut du mur et qui s'étendent vers le bas en impactant l'allège de la fenêtre sur une grande partie de sa largeur... la peinture et l'enduit de sous couche de l'allège sont cloqués... En cueillie du mur de refend avec le plafond, nous notons des tâches rougeâtres qui sont dues à des infiltrations qui se sont colorées au contact du bois des solives du plancher...".
Les désordres affectant la cuisine de l'appartement sont donc confirmés par l'expert judiciaire.
Ils ont également été relevés par constats d'huissier de justice versés aux débats.
Ce point n'est pas discuté par le syndicat des copropriétaires défendeur.
Les autres pièces de l'appartement ne sont pas touchées selon le rapport de l'expert judiciaire.
L'expert judiciaire confirme ensuite que "l'origine et la cause des désordres étaient la dégradation du ravalement de la façade au droit de la descente d'eau pluviale de l'immeuble du défendeur sis [Adresse 4] qui, avant sa rénovation, était à moitié noyée dans l'enduit...
Nous considérons que le [Adresse 4] reste responsable vis à vis de la partie demanderesse des conséquences que ces désordres ont provoqués puisqu'ils ont pour origine un ouvrage faisant partie de sa propriété...".
Les conclusions de l'expert judiciaire sont parfaitement cohérentes avec celles de l'entreprise BLANCHE intervenue sur les lieux du sinistre avant l'expert et figurant dans son compte rendu du 24 octobre 2019.
L'origine du sinistre se trouvant dans les parties communes du syndicat des copropriétaires défendeur, sa responsabilité de plein droit sera donc retenue.
Au demeurant, le syndicat des copropriétaires défendeur ne conteste pas les conclusions de l'expert judiciaire sur ce point.
S'agissant du préjudice matériel invoqué, la société DAUPHINE 18 verse aux débats le rapport de son assureur du 9 janvier 2020. Ce rapport indique que le total des dommages est chiffré à 1.405,25 € pour "réfection peinture et dépose pose meuble cuisine haut de cuisine". Le rapport mentionne en détail une indemnité immédiate de 1.124,20 € sous déduction d'une franchise de 159 € et une indemnité différée de 281,05 €.
La société DAUPHINE 18 produit également une facture payée de l'entreprise BATIM du 9 juillet 2021 d'un montant de 5.000,05 € TTC et indique avoir reçu une somme de 905,85 € de son assurance. Elle sollicite donc le remboursement de la partie restée à sa charge à hauteur de 3.993,55 €.
L'expert judiciaire retient bien un préjudice matériel en lien avec les travaux de remise en état de la zone impactée par les désordres, mais indique que la société DAUPHINE 18 n'a pas répondu à ses demandes d'information et de production de devis et document de solde d'indemnité supplémentaire d'assurance. L'expert judiciaire propose de limiter ce poste de préjudice à la somme de 1.006,50 € TTC correspondant à un premier devis KH DECO en le réactualisant en fonction des indices économiques en vigueur tel que le BT01.
L'expert judiciaire ne retient pas la facture de 5.000,05 €. Il indique clairement dans son rapport définitif du 10 septembre 2021 que "le montant de 5.000,05€ TTC ne se justifie pas au regard de l'importance des travaux à réaliser. Nous indiquons que, si le devis correspondant nous avait été soumis, préalablement, pour avis, comme il aurait dû l'être, nous l'aurions refusé".
L'estimation des travaux de reprise par l'expert judiciaire correspond à la situation des désordres en 2021 et non en 2018. Il n'y a donc pas lieu de la réactualiser.
Au regard de ces éléments, le préjudice matériel de la société DAUPHINE 18 sera limité à 218,35 € (1.405,25 € chiffré par l'assureur du demandeur - 905,85 € d'indemnité immédiate sous déduction de la franchise - 281,05 € d'indemnité différée dont le sort n'a pas été justifié par la demanderesse).
S'agissant du préjudice de jouissance estimé par la demanderesse à 184.500 €, en dernier lieu, la société DAUPHINE 18 indique dans ses écritures que l'appartement a vocation à être loué en bail meublé mobilité. Elle indique ne pas faire de location saisonnière type Airbnb, ni de bail d'habitation classique. Elle n'indique pas que l'appartement aurait vocation à être occupé directement par ses dirigeants.
La société DAUPHINE 18 ne verse pas aux débats les pièces permettant de vérifier l'usage qu'elle faisait de l'appartement avant le sinistre.
Elle ne produit aucun bail antérieur au sinistre et comptabilité permettant de mettre en évidence une perte de revenus locatifs.
Il n'est tout simplement pas démontré que l'appartement était loué avant le sinistre.
Il n'existe donc en l'espèce aucune perte de loyers démontrée par rapport à une période antérieure au sinistre.
S'agissant d'une éventuelle perte de chance d'encaisser des loyers dans le cadre de baux mobilité, le préjudice n'est pas suffisamment démontré non plus dès lors que la preuve de l'intention de louer n'est pas rapportée.
La société DAUPHINE 18 ne justifie d'aucune démarche de mise en location de l'appartement avant ou durant la période litigieuse.
En outre, le tribunal relève dans l'acte authentique d'acquisition de l'appartement du 28 mars 2017 (pages 16 et 17) figurant à la procédure que la société demanderesse s'est déclarée comme marchand de bien et a ainsi pu bénéficier d'un régime fiscal de faveur : "l'acquéreur déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente... qu'il s'engage à revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans de ce jour...".
Il en ressort qu'un tel engagement de revente dans les cinq ans de l'achat n'est pas cohérent avec les déclarations de la société DAUPHINE 18 s'agissant d'une activité régulière de location d'appartement.
Au demeurant, l'activité de marchand de bien de la société DAUPHINE 18 est aussi celle mentionnée sur l'extrait Kbis versé aux débats.
Il n'y a donc pas lieu de retenir un préjudice de jouissance en lien avec une perte avérée de revenus locatifs ou une perte de chance de percevoir des revenus locatifs.
Par ailleurs, dès lors que la société DAUPHINE 18 n'occupe pas personnellement le logement, il n'y a pas de préjudice de jouissance démontré au titre d'une gêne dans l'occupation des lieux.
La demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser à la société DAUPHINE 18 une somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de constats d'huissier de justice.
La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à verser à la SNC DAUPHINE 18 une somme de 218,35 € au titre des travaux de remise en état ;
REJETTE la demande de la SNC DAUPHINE 18 au titre d'un préjudice de jouissance ;
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à verser à la SNC DAUPHINE 18 une somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de constats d'huissier de justice ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2024.
Le GreffierLe Président
