TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition
exécutoire
délivrée le:
à Maître [G]
Copies certifiées conformes
délivrées le :
à Maître FOLCH et
Maître DUFAY
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/08421
N° Portalis 352J-W-B7F-CUVKZ
N° MINUTE :
Assignation du :
28 Mai 2021
JUGEMENT
rendu le 19 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. MONAMA
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Régine VANITOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2223
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] - [Localité 9] représenté par son syndic, la société GESTION PASSION
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Maître Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0960
Décision du 19 Mars 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/08421 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVKZ
S.C.I. DU CHERCHE MIDI
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Sébastien DUFAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0265
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Monama est propriétaire de locaux commerciaux situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, lesdits locaux étant donnés à bail à la société Ingrid Kermoal Vente Privée (« IKVP ») depuis le 1er décembre 2013.
La SCI du Cherche Midi et également propriétaire au sein de cet immeuble, d'un appartement situé au 2ème étage.
A la suite de plusieurs dégâts des eaux subis au sein des locaux qu'elle louait, la société IKVP a assigné en référé la SCI Monama ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, aux fins d'expertise judiciaire.
Par ordonnances des 23 novembre 2016 et 12 décembre 2016, le juge des référés a prononcé une mesure d'expertise judiciaire et a désigné M. [Y] [P] pour y procéder.
Par ordonnance du 12 septembre 2017, les opérations expertales ont été rendues communes à plusieurs copropriétaires, dont la SCI du Cherche Midi.
Par co,gé délivré le 20 mai 2019, la société IKVP a mis un terme au contrat de bail commercial concernant les locaux appartenant à la SCI Monama, à effet au 30 novembre 2019.
Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 23 décembre 2019.
C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 28 Mai 2021, la SCI Monama a assigné au fond devant la juridiction de céans, en ouverture de rapport, la SCI du Cherche Midi ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, afin d'obtenir principalement l'indemnisation de ses préjudices.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le , la société Monama demande au tribunal de :
« Vu les articles 8, 14, 15 alinéa 2, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1103, 1104, 1231 et 1231-1 du code civil,
Vu le règlement de copropriété,
Vu le rapport d’expertise,
Vu les pièces,
- Dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes la SCI Monama,
- En conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 9] à payer à la SCI Monama les sommes de :
1.586,40 euros TTC validés par M. l’expert au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant de la terrasse à usage privatif des lots 102 et 103 et causés pour les sinistres 3 – 4 – 7,
1.606,80 euros TTC validés par M. l’expert au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant du débordement de chéneau dans la courette du fond de parcelle et causés pour le sinistre 1,
25.000 euros pour le préjudice moral subi en raison des difficultés créées dans l’usage de ses locaux commerciaux,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 9] à effectuer l’intégralité des travaux et des diligences préconisés par l’expert, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et au contradictoire de la SCI Monama, pour remettre en état les parties communes, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, cette astreinte étant liquidée par simple requête au tribunal,
- En conséquence, condamner la SCI [Adresse 10] à payer à la SCI Monama les sommes de :
1.707,60 euros TTC validés par M. l’expert au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant des infiltrations de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage et causés pour le sinistre 5,
5.521 euros TTC mentionnés dans le devis [O] en date du 24 décembre 2019 au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant des infiltrations de la 2ème salle de bains de l’appartement du 2ème étage et causés dans le bureau de direction, le dégagement du palier à l’étage et l’atelier au rez-de-chaussée,
15.000 euros pour le préjudice moral lié à la dégradation intrinsèque de ses locaux depuis de nombreuses années et les tracasseries administratives en raison du temps important consacré à gérer avec ses locataires les dégâts des eaux,
- Condamner la SCI [Adresse 10] à effectuer, à ses frais exclusifs sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, les travaux et les diligences préconisés par l’expert pour remettre en état les installations défectueuses de sa salle de bains dans son appartement, et la condamner également à réparer sous ce même contrôle sa deuxième salle de bains, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, à liquider par simple requête au Tribunal, et au contradictoire de la SCI Monama afin qu’il soit vérifié que les travaux soient réellement et correctement effectués,
- Condamner solidairement et dans tous les cas in solidum, le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 10] à payer à la SCI Monama, outre les dépens, la somme de 25.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner que la requérante soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais d’expertise imputables au syndicat des copropriétaires,
dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »
La SCI Monama se prévaut des constats et conclusions du rapport d'expertise judiciaire pour solliciter l'engagement de la responsabilité de la SCI du Cherche Midi dans la survenance du sinistre « 5 » subi au niveau du mur en rez-de-chaussée et au 1er étage, au visa des termes du règlement de copropriété et de la responsabilité contractuelle, d'une part, et du syndicat des copropriétaires pour les autres sinistres subis, au visa de l'article 14 de loi du 10 juillet 1965, d'autre part.
Elle précise qu'en cours d'expertise judiciaire, le 23 avril 2019, la société IKVP a subi un nouveau dégât des eaux non pris en compte par l'expert en l’absence d'extension de sa mission, et qu'ensuite, au mois d'avril 2020, son nouveau locataire a encore subi un autre dégât des eaux, trouvant son origine dans la défectuosité de la deuxième salle de bains du lot de la SCI du Cherche Midi.
La SCI Monama s'estime dès lors fondée à réclamer l'indemnisation de ses préjudices matériels subséquents aux sinistres subis, ainsi que la condamnation tant du syndicat des copropriétaires que de la SCI du Cherche Midi à faire effectuer les travaux de remise en état des parties communes et privatives défectueuses, en ce compris la deuxième salle de bains de la SCI du Cherche Midi, le tout conformément aux préconisations de l'expert judiciaire, sous astreinte.
Elle soutient sur ce dernier point, que les travaux effectués par la SCI Cherche Midi ne sont pas concluants et ne répondent pas aux exigences posées par ledit expert.
Elle soutient également avoir subi un préjudice moral, consistant en l’impossibilité de jouir normalement de ses lots, en l'obligation qui lui a été faite d'accorder à ses locataires des gestes sur les loyers perçus, et en des tracasseries administratives, du fait de l'attitude d'inertie fautive de chacun des parties défenderesses dans la gestion des sinistres successifs, ces dernières s'étant contentées de prendre des mesures a minima sans que cela permette de remédier aux désordres, et précisant en outre que le syndicat des copropriétaires a, de façon malveillante et abusive, refusé d'effectuer les travaux idoines sur les parties communes défectueuses.
Enfin, elle conteste tout éventuel trouble du voisinage que la copropriété prétend subir du fait de son locataire.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Vu les articles 8, 9, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les article 1103, 1104 et 1231 et 1231-1 du code civil,
Vu le règlement de copropriété,
Vu le rapport d’expertise,
Vu les pièces produites aux débats,
A titre principal,
- Débouter la SCI Monama de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire, en tant que de besoin,
En cas de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9], à régler les travaux de peinture d’un montant de 1586,40 euros TTC et d’un montant de 1606,80 euros TTC,
- Subordonner ladite condamnation dudit syndicat des copropriétaires à la production de factures correspondant aux devis validés par l’expert, au nom de la SCI Monama,
- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] subit un trouble de voisinage,
Ce faisant,
- Condamner la SCI Monama à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi par ledit trouble de voisinage,
- Condamner la SCI Monama aux dépens outre à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l'engagement de sa responsabilité dans les sinistres 1-3-4 et 7 subis par la demanderesse au sein de ses lots, mais soutient avoir fait les travaux de remise en état idoines et en déduit que la demande de condamnation formée à cette fin par la SCI Monama est dès lors sans objet.
S'agissant des prétentions indemnitaires de la SCI Monama au titre de son préjudice matériel, le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures accepter le paiement des devis sous réserve qu'elle justifie des factures à son nom relatives auxdits devis.
Il conclut en revanche au rejet de la demande formée en réparation d'un prétendu préjudice moral, qu'il estime injustifiée dans son principe et dans son quantum, contestant toute inertie fautive et soutenant avoir fait le nécessaire après chaque désordre dénoncé.
A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement par la SCI Monama d'une somme de 5.000 euros à titre indemnitaire pour troubles anormaux du voisinage, arguant de ce que le nouveau locataire des lieux, la société Cadero dont l’objet est le conseil en système et logiciel informatique, a des employés dont l’amplitude de travail contrevient au respect du règlement de copropriété et nuit à la tranquillité des autres copropriétaires voisins.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 mars 2022 la SCI du Cherche Midi demande au tribunal de :
« Vu les dispositions du code civil,
Vu les pièces produites
Vu le rapport d’expertise de M. [P] du 23 décembre 2019
- Dire et juger que les prétentions de la SCI Monama dirigées contre la SCI du Cherche Midi sont mal fondées,
- Débouter la SCI Monama de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Condamner la SCI Monama à payer à la SCI du Cherche Midi la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »
La SCI du Cherche Midi conteste toute responsabilité dans la survenance du sinistre « 5 » subi par la demanderesse, critiquant sur ce point les conclusions expertales et soulignant notamment l’absence d'élément venant caractériser le lien de causalité entre les désordres dénoncés et le défaut d'étanchéité des joints de carrelage et du joint périmétrique de la baignoire de la salle de bains n°1, rappelant en outre avoir fait réaliser des travaux de reprise d'étanchéité efficaces.
Elle conteste également le bien-fondé de la demande de la SCI Monama s'agissant de travaux de reprise de la salle de bains n°2, non préconisés par l'expert et imprécises.
Enfin elle s'oppose à l'indemnisation sollicitée en demande, tant s'agissant du préjudice matériel que celui moral qu'elle estime injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction a été close par ordonnance du 15 mai 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 10 janvier 2024, a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de « dire et juger »
Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.
Sur la demande principale en indemnisation
Sur l'origine des désordres et les responsabilités engagées
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.
En matière de copropriété, les obligations imposées au copropriétaire par le règlement de copropriété sont des obligations contractuelles de sorte que tout manquement à ces dispositions engage sa responsabilité.
Le règlement de copropriété est également opposable au locataire. Le copropriétaire bailleur doit s'assurer du respect dudit règlement de copropriété par son locataire et à défaut engage sa responsabilité contractuelle à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat de copropriété.
Sur ce,
Dans son rapport d'expertise judiciaire, l'expert a numéroté les sinistres subis par la société demanderesse de 1 à 7 ; or il doit être relevé à titre liminaire que les sinistres 2 et 6, ayant ey lieu au niveau des caves ne sont pas dans les débats et ne font l'objet d'aucune prétention particulière, ayant été réparés et indemnisés.
S'agissant des sinistres 3-4 et 7, l'expert fait état, en page 10 de son rapport, d'une humidité de 100% constatée en cours de réunion sur site, « au niveau du mur du local ménage en rez-de-chaussée parallèle à la rue, et dans la partie contiguë du show-room, ainsi que sur l'extrémité du mur dans le hall d'entrée de l'immeuble. »
Après visite de l'appartement du dessus, appartenant à M. [E], l'expert constate que celui-ci « donne sur une toiture-terrasse (non accessible), fortement chargée en végétation dans des bacs, au-dessus du local commercial IKVP. Nous constatons sur le mur de façade des traces importantes d'infiltrations » qui « correspondent à l'évacuation de la toiture terrasse dont le raccordement avec la fonte extérieure est défectueux ».
Après investigations, l'expert conclut que « l'origine du désordre est localisée sur la descente extérieure, notamment au niveau de son passage à travers la maçonnerie » et que les infiltrations proviennent « d'un défaut d'étanchéité de la canalisation dans la traversée du mur (…) la descente proprement dite présente également des désordres au niveau de ses raccordements dont les joints (…) sont défectueux ».
Il relève qu'aux termes du règlement de copropriété cette terrasse est une partie commune, dont l'entretien est à la charge des lots en ayant la jouissance, et que les descentes d'eau pluviales sont également de même nature, soit une partie commune.
Ces éléments caractérisent un défaut d'entretien des parties communes, à l'origine des désordres 3-4 et 7, ce qui engage la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires au visa de l'article 14 de loi du 10 juillet 1965, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste au demeurant pas aux termes de ses dernières écritures.
S'agissant du sinistre 1, affectant le local sanitaires situé au rez-de-chaussée, en fond de parcelle, l'expert a noté « des traces d'humidité sur deux dalles de faux plafond (…), situées sous une courette comportant un chéneau encaissé en zinc. La courette comporte différentes couvertures en zinc recouvrant des volumes complexes. Elle reprend également les eaux pluviales de la toiture de l'immeuble voisin.
Les traces d'infiltration dans le sas des WC sont situées exactement à l'aplomb du chéneau et sont dues à des débordements qui ont pour origine :
- le manque d'entretien (le représentant du syndic indique même ne pas connaître cette toiture et ce chéneau, alors qu'une entreprise effectue régulièrement le nettoyage des gouttières de l'immeuble) ;
- l'absence d'une deuxième évacuation (obligatoire pour les chéneaux encaissés pour avoir une sécurité en cas d'engorgement) ;
- une quantité d'eau trop importante liée à la reprise des eaux pluviales de l'immeuble voisin, qui devrait les canaliser sur sa parcelle.»
Il conclut que « les désordres proviennent d'une partie commune (chéneau de récupération des eaux pluviales) dont la conception et le manque d'entretien ne peuvent que provoquer des infiltrations ».
Ces éléments caractérisent à nouveau un défaut d'entretien des parties communes, à l'origine du sinistre 1, engageant la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires au visa de l'article 14 de loi du 10 juillet 1965.
S'agissant du sinistre 5, affectant le mur au rez-de-chaussée et au 1er étage, il a été constaté, au cours des quatre réunions, de l'humidité sur les deux niveaux.
Durant la visite de l'appartement de la SCI du Cherche Midi, situé au 2ème étage, il est constaté « au-dessus de la zone impactée des locaux IKVP les aménagements suivants :
une salle de bains (baignoire et lavabo),
un wc (+ un lave-mains),
une cuisine.
L'ensemble des installations est en bon état mais nous constatons que l'ensemble de la tuyauterie est encastré dnas les planchers (...)”.
Après investigations, il est relevé que « les infiltrations proviennent du manque d'étanchéité du carrelage, et surtout de l'absence d'étanchéité obligatoire (selon le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 8]) sur l'ensemble du sol et des murs de la salle de bains. »
Or, le règlement de copropriété (pièce 54 en demande) prévoit, en son chapitre II « Usage des parties privatives » article 9, que :
« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.
(...)
Les copropriétaires ou occupants devront veiller à ce que la sécurité et la tranquillité des autres personnes occupant l'immeuble ne soient compromises ou troublées à aucun moment par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients, ou des gens de leur service.
(...)
Tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute, ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable.»
Il s'évince de la lecture combinée de ces éléments que la SCI du Cherche Midi, en sa qualité de propriétaire du lot situé au-dessus des locaux de la SCI Monama, qui présente une salle de bains dont l'étanchéité est défectueuse et à l'origine du sinistre 1, voit sa responsabilité engagée dans la survenance dudit sinistre dès lors qu'il a manqué à son obligation contractuelle, prévue au règlement de copropriété, de ne pas nuire au droit de la société demanderesse de jouir de ses locaux dans des conditions normales.
Enfin, concernant le sinistre du 23 avril 2019, affectant le bureau de direction des locaux de la société Monama, s'il est survenu en cours d'expertise judiciaire, l'expert ne l'a pas examiné dès lors qu'il n'entrait pas dans sa mission, se contentant d'indiquer (en page 26 notamment) qu'il s'agit d'un « désordre probablement d'origine accidentel ».
Or, la SCI Monama ne verse au débat aucune pièce de nature à venir établir que ce sinistre trouve son origine dans les parties privatives du lot appartenant à la SCI du Cherche Midi.
De même, si elle le prétend aux termes de ses écritures, elle ne produit pas davantage d'éléments justifiant de ce que M. [B], gérant de la SCI du Cherche Midi, aurait reconnu sa responsabilité et aurait « confirmé que la fuite provenait de sa deuxième salle d'eau ».
Par conséquent il n'y a pas lieu de retenir la responsabilité de la SCI du Cherche Midi concerne ce sinistre du mois d'avril 2019, faute pour la SCI Monama de rapporter la preuve qui lui incombe de l'origine de ce désordre, et du lien de causalité avec une ou plusieurs parties privatives du lot de la société défenderesse précitée.
En conclusion, sont retenues les responsabilités :
- du syndicat des copropriétaires pour les sinistres 1-3-4 et 7 ;
- de la SCI du Cherche Midi pour le sinistre 1.
Sur la réparation des préjudices
Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices.
Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).
S'agissant des demandes de réalisation de travaux de remise en état
S'agissant de la demande formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, rappelons concernant les sinistres pour lesquels sa responsabilité a été retenue, que l'expert avait préconisé :
pour les sinistres 3-4 et 7 : « le remplacement de la descente depuis la toiture terrasse jusqu'au sol de la cour, y compris la reprise de la traversée du mur » ;
pour le sinistre 1 : Un entretien régulier. Ce chéneau n'étant visible que depuis les locaux d'IKVP, cette société devra surveiller régulièrement l'état de cet ouvrage, et en cas d'engorgement, avertir le syndic.
- Le signalement par le syndic de la présence de ce chéneau à l'entreprise chargée du nettoyage des gouttières, qui n'avait pas connaissance de cet ouvrage dans son contrat d'entretien.
- La création d'une deuxième évacuation (même si elle se rejette dans la même canalisation située dans le faux plafond des WC).
- Une vérification par le syndic des éventuelles servitudes avec l’immeuble voisin qui rejette une partie de ses eaux pluviales dans ce chéneau. Si aucune servitude n'existe, l'immeuble voisin devra déverser ses eaux pluviales sur sa parcelle afin de limiter la quantité d'eau dans ce chéneau ».
Or et d'une part, le syndicat des copropriétaires justifie par la production de ses pièces 3 et 5 (fature d’intervention de la société APTZ du 07 février 2022 et rapport de remplacement de colonne en fonte dans la cour du rez-de-chaussée daté du 04 février 2022) de la réalisation des travaux de remplacement de la descente fuyarde,
à l'origine des sinistres 3 - 4 et 7, de sorte que la demande formée par la SCI Monama de ce chef est sans objet et sera rejetée.
Il justifie également avoir fait procéder, à un rythme annuel depuis 2018, au nettoyage des gouttières et du chéneau à l'origine du sinistre 1 (pièce 2 du syndicat des copropriétaires).
En revanche, il ne justifie pas d'avoir procédé, comme préconisé par l'expert judiciaire, à la création d'une deuxième évacuation ; il se contente, dans ses écritures, de qualifier cette demande comme « excessive » sans pour autant l'établir.
Il ne justifie pas davantage avoir fait les démarches auprès de la copropriété voisine pour vérifier l'existence d'une éventuelle servitude.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande de la SCI Monama sur ces deux points et de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser cette deuxième évacuation ainsi qu'à procéder aux vérifications nécessaires quant à l’existence d'une éventuelle servitude avec la copropriété voisine, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
S'agissant de la demande de travaux formée à l'encontre de la SCI du Cherche Midi, celle concernant la deuxième salle de bains sera rejetée compte tenu des développements précédents.
Concernant la première salle de bains de son lot, dont la défectuosité de l'étanchéité est à l'origine du sinistre 5, l'expert avait préconisé « la réfection totale de la salle de bains en intégrant une étanchéité sur le sol et les murs, avant la pose d'un nouveau carrelage ».
Or, la SCI [Adresse 10] ne prétend ni au demeurant ne justifie avoir réalisé ces travaux, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de la SCI Monama sur ce point de de condamner la SCI du Cherche Midi à effectuer, à ses frais exclusifs sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, les travaux préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
S'agissant du préjudice matériel de reprise des désordres
La SCI Monama réclame à l'encontre du syndicat des copropriétaires le paiement des sommes de :
- 1.586,40 euros TTC au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant de la terrasse à usage privatif des lots 102 et 103 et causés pour les sinistres 3 – 4 – 7,
- 1.606,80 euros TTC au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant du débordement de chéneau dans la courette du fond de parcelle et causés pour le sinistre 1.
Ces montants ont été validés par l'expert judiciaire et son justifiées par les pièces produites, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande en paiement les concernant.
La SCI Monama réclame à l'encontre de la SCI du Cherche Midi le paiement des sommes suivantes :
- 1.707,60 euros TTC au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant des infiltrations de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage et causés pour le sinistre 5,
- 5.521 euros TTC mentionnés dans le devis [O] en date du 24 décembre 2019 au titre des travaux de peinture relatifs à la réparation des dégâts matériels résultant des infiltrations de la 2ème salle de bains de l’appartement du 2ème étage et causés dans le bureau de direction, le dégagement du palier à l’étage et l’atelier au rez-de-chaussée.
Cette dernière demande ne saurait être accueillie dès lors qu'aucune responsabilité n'a été retenue concernant un éventuel sinistre provenant de cette deuxième salle de bains du lot de la CSI du Cherche Midi.
Il convient en revanche de faire droit à celle portant sur la somme de 1.707,60 euros, validée par l'expert et justifiée par les éléments du débat.
Il est donc accordé à la SCI Monama, en réparation de ses préjudices matériels, les sommes suivantes :
- 3.193,20 euros TTC (1.586,40 euros + 1.606,80 euros), au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires est condamné ;
- 1.707,60 euros TTC, au paiement de laquelle la SCI du Cherche Midi est condamnée.
S'agissant du préjudice moral
L’impossibilité de jouir normalement de ses lots, alléguée par la SCI Monama, constitue non pas un préjudice moral mais un préjudice de jouissance, dont elle réclame réparation à l'égard de chacune des parties défenderesses.
Or, si elle le prétend, force est de constater que la SCI Monama ne produit au débat aucune pièce de nature à caratériser ce préjudice.
Aux termes du congé délivré le 20 mai 2019, la société IKVP a indiqué « qu'à ce jour, le preneur est dans l'impossibilité de jouir normalement et paisiblement des locaux qu'il a pris à bail, notamment, outre les nombreux dégâts des eaux impactant les locaux, du fait que :
son bailleur manque à son obligation de délivrance, en ne lui permettant pas d'apposer une enseigne, (…)
les copropriétaires tentent par tous moyens d'entraver l'activité normale du preneur, sans que le bailleur fasse le nécessaire pour faire respecter la destination des locaux (...) ».
Il s'en évince que ledit congé n'a pas été délivré uniquement à cause des dégâts des eaux subis par son ancienne locataire, mais en raison d'autres éléments de contexte illustrant, notamment, une certaine défaillance de la demanderesse en sa qualité de bailleresse. Cet élément ne saurait donc suffire à caractériser le préjudice de jouissance qu'elle invoque.
Elle ne communique pas davantage d'éléments sur le fait allégué qu'elle a dû procéder en faveur de ses locataires, à des gestes sur les loyers perçus.
Aucun trouble de jouissance des locaux par la SCI Monama n'est ainsi établie.
Enfin, si elle allègue d'un préjudice moral consistant en des « tracasseries administratives », la SCI Monama ne justifie pas avoir subi un préjudice excédant celui réparé par l'octroi d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.
Par conséquent, faute d'élément probant quant à la réalité du préjudice de jouissance et/ou moral prétendument subi, la SCI Monama doit être déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef, sans qu'il y ait lieu d'examiner le prétendu comportement fautif des parties défenderesses.
Sur la demande reconventionnelle indemnitaire
Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
L’article 544 du code civil dispose que “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.
L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée.
Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.
La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.
Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.)
Sur ce,
Au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires verse au débat, en pièce 4, trois courriels des 13 – 24 et 26 juin 2020 émanant de Mme [M] [Z], copropriétaire, ainsi que trois courriels des 12 et 24 juin 2020 ainsi que du 03 juillet 2020 et du 09 octobre 2020, émanant de Mme [U] [S], également copropriétaire, toutes deux se plaignant de bruits de conversation dans la cour de l'immeuble, d'odeurs de tabac et d'éclairage des locaux de la SCI Monama, à des heures parfois tardives.
Or ces courriels ne peuvent à eux seuls justifier du caractère prétendument collectif que le syndicat des copropriétaires soutient subir du fait de l'activité exercée au sein des locaux de la demanderesse, dès lors qu'ils émanent seulement de deux copropriétaires.
La main courante daté du 3 juin 2021, déposée pour « troubles du voisinage », et qui fait état « sur place, de quelques éclats de vois provenant du premier étage du bâtiment fond de cour » ne saurait davantage caractériser ledit préjudice, en ce que la requérante est Mme [S], également autrice des courriels précités.
Par conséquent, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve qui lui incombe de la matérialité du préjudice collectif dont il sollicite réparation, il sera débouté de sa demande indemnitaire formée à titre reconventionnel, sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs allégués comme prétendument constitutifs d'un trouble.
Sur les demandes accessoires
Parties succombantes au litige, le syndicat des copropriétaires et la SCI du Cherche Midi doivent être condamnées in solidum aux dépens, ainsi qu'à payer à la SCI Monama la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, à faire réaliser une deuxième évacuation au niveau de la courette de l'immeuble ainsi qu'à procéder aux vérifications nécessaires quant à l’existence d'une éventuelle servitude avec la copropriété voisine, comme préconisé par l'expert judiciaire, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
CONDAMNE la SCI du Cherche Midi à faire effectuer, à ses frais exclusifs sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, les travaux préconisés par l’expert judiciaire de réfection de l'étanchéité complète de sa salle de bains n°1, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,
DIT que l'astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE le surplus des demandes de la SCI Monama en réalisation de travaux de remise en état,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, à régler à la SCI Monama la somme de 3.193,20 euros TTC, en réparation de son préjudice matériel,
CONDAMNE la SCI du Cherche Midi à régler à la SCI Monama la somme de 1.707,60 euros TTC, en réparation de son préjudice matériel,
REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de la SCI Monama,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, de sa demande reconventionnelle indemnitaire,
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, et la SCI du Cherche Midi à payer à la SCI Monama une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, et la SCI du Cherche Midi aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,
Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2024.
La GreffièreLa Présidente
